Edición 2023. Descifrando el mercado inmobiliario

El experto inmobiliario socio fundador de Saguar, Emilio José Delgado Saguar, concede una entrevista de preguntas cortas y rápidas, pero concisas, para evaluar la situación actual del mercado inmobiliario Madrid y cómo la inflación puede o no afectar al precio de la vivienda.   

Una familia solicita hipoteca, ¿tipo fijo o variable?  

Fijo. Estabilidad y capacidad de previsión económica a largo plazo.

Si los tipos bajan, siempre podrá renegociar. 

El tipo variable es interesante si quieres arriesgar tu estabilidad económica por un beneficio inmediato (tipos más bajos). 

Solo lo recomendaría a familias con músculo financiero y que hagan bien las cuentas.  

Ahora mismo (octubre de 2023), el Euribor está en 4,19%. ¿Es posible que sigan subiendo los intereses? 

Venimos de vivir una de las mayores anomalías de la historia económica: años con Euribor negativo. 

Yo mismo he llegado a conseguir a nuestros clientes hipotecas fijas al 0,9 %. 

En los años 80, el predecesor del Euribor llegó al 20 %.

En 1995, un 9 % (que así estaba), les parecía barato. 

Creo que es posible que pase cualquier cosa, honestamente. 

¿Están bajando los precios de venta de vivienda? 

Depende de la ubicación. 

Hay zonas con mucha demanda en las que los precios no dejan de subir. 

Y zonas sin demanda en las que los precios se están ajustando.

Sobre todo, en zonas que vivieron una subida de precios producida por el éxodo postcovid (de la ciudad a las afueras). 

En estas zonas los precios subieron muy rápido, pero ahora ya no hay rastro de ese éxodo, por tanto, los precios más que bajar, se están regulando. 

¿Afectará la inflación al precio de la vivienda? 

Por supuesto. 

La inflación es una subida de precios general que, entre otras cosas, produce una devaluación del dinero circulante. 

Un ejemplo: tienes una vivienda que en 2022 se vendía por 100.000 €. 

Esa vivienda en 2023 se sigue vendiendo por 100.000 €. 

Su precio, obviamente, no ha bajado. 

Pero sí el valor de los 100.000 € que obtienes si la vendes. 

Por ejemplo, si la inflación es de un 10 % (por poner números redondos), esos 100.000 € de 2022, en 2023 tienen un poder adquisitivo un 10 % menos. 

Es una forma extremadamente simplificada de explicar valor nominal y valor real. 

Tienes una idea interesante que aportar al respecto, ¿cuál es?

Sí. 

Creo que esa es una de las razones por las cuales antes de la crisis de 2008 había una percepción generalizada de que el precio de la vivienda no bajaba. 

El crecimiento demográfico y económico, acompañado de una inflación constante, hacía que la vivienda no bajara de precio. 

En 2008, apenas había inflación, el crecimiento demográfico se estancó, así como la economía, por eso la caída de precios fue visible. 

Y creo que puede darse una situación similar en los años próximos. 

Aunque, como digo siempre, nunca se sabe y todo es posible. 

¿Qué opinas de las previsiones económicas? 

Bueno… alguna acierta siempre, por supuesto. 

Para que veas, he dejado de seguir a “gurús” porque llevan anunciando la gran crisis cada último trimestre desde 2015. 

Cada año, va a venir una gran crisis que arrasará el mercado inmobiliario. 

Por supuesto, algún año acertarán. 

Durante el confinamiento estudié cientos de gráficas y estudios económicos de las crisis en España, desde la pérdida de Cuba y Filipinas en 1898 hasta 2008. 

Pasé semanas enteras estudiando de sol a sol. Llamé a decenas de economistas y entendidos que conozco.

Nos preparamos para lo peor. Todos. 

Y mira.

La verdad, no creo en las previsiones, creo en el sentido común en el día a día. 

¿Crees que los precios van a bajar? 

No creo en las previsiones económicas, mucho menos en las mías. 

No sé qué va a pasar. 

Lo único que sé es lo que veo en el día a día, y con base en eso hago conjeturas.

Pero eso me lo guardo para mis clientes. 

Solo te puedo remitir a lo que hemos hablado antes de la inflación, de la percepción que había de que la vivienda nunca baja y de que con inflación la vivienda se convierte en un valor refugio.

También, que están llegando muchas, muchísimas personas de sur y centro América con auténticas fortunas huyendo de la inseguridad, comprando casas al contado, y que están sosteniendo la demanda. 

¿Qué recomiendas a alguien que se plantea comprar vivienda hoy en día? 

Que no juegue a predecir el mercado.

Si ha leído esta entrevista, verá que de poco sirve. 

Y que no juegue a inversor si no lo es.

Hay un ejército de pequeños inversores empleándose a fondo cada día con los que no puede competir.

Mi mejor consejo es que evalúe su situación actual y que tome decisiones. 

Que responda a estas preguntas: ¿Necesito comprar una casa? ¿Puedo hacerlo? ¿Quiero hacerlo? 

Y que sea realista con sus cuentas, que no se endeude más de la cuenta comprometiendo su estabilidad económica. 

¿Comprar o alquilar? 

Salvo excepciones, comprar. 

Te pongo el ejemplo de Pepe y Juan. 

Pepe se mete en una hipoteca a sus 30 años. A los 60 tiene su casa pagada. 

No paga alquiler, por tanto, tiene una mejor calidad de vida y tranquilidad. 

Y si vende la casa, tendría una pequeña fortuna. 

Juan vive toda la vida de alquiler. A los 60 años, le ha pagado la casa a otro. 

Paga alquiler, por tanto, tiene una peor calidad de vida y no tiene la tranquilidad de Pepe. 

Y no tiene nada que vender, por tanto, no tiene esa pequeña fortuna que sí tiene el propietario del piso en el que vive de alquiler. Y que también tiene Pepe. 

Una hipoteca, al fin y al cabo, es como una hucha. 

Hoy vives la vida que has creado los últimos diez años. 

Y hoy tienes que crear la que vivirás dentro de diez, veinte o treinta años. 

Eso es lo que pienso. 

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Saguar Real Estate es una agencia inmobiliaria especializada en el sector del lujo con sede en Las Rozas de Madrid.