La rehabilitación está de moda

Entre las anomalías que han contribuido a la burbuja del sector inmobiliario español, uno de los rasgos que explican la crisis del ladrillo y que más nos diferencia del resto de Europa ha sido el poco relevante papel que ha jugado la rehabilitación frente a la vivienda nueva. Mientras que en los países de nuestro entorno el 40% de la inversión en construcción se destina a obras de rehabilitación (en Alemania llega al 60%) en España la cifra apenas supera el 20%.
El colapso del mercado inmobiliario ha permitido replantear las ayudas públicas para fomentar un modelo de construcción más racional y sostenible, al dirigir buena parte de ellas hacia la rehabilitación. Una reorientación que también busca paliar el gravísimo problema del paro en los andamios.
El esfuerzo hecho para impulsar la rehabilitación ha tenido su reflejo en la demanda de las ayudas asignadas tanto al Plan de Vivienda (2009-2012) como al Plan E, un programa estatal de choque para reactivar la construcción y la obra pública.

Una cifra histórica

La confluencia de esas dos líneas de ayudas, las del Plan Renove –contenido en el Plan de Vivienda vigente y dotado con 2.000 millones de euros–, y las del Plan E, que se aplicaron en 2009, ha permitido cuadruplicar en los dos últimos años las actuaciones en rehabilitación tramitadas por la comunidad cántabra. Se trata de la cifra más elevada desde que se crearon los planes de vivienda estatales.
Frente a las 2.332 actuaciones de 2004, en 2009 se realizaron 6.327 y el pasado año la cifra se disparó hasta las 8.869. Un fenómeno semejante no se podría explicar por la simple existencia de ayudas para comunidades de vecinos o para propietarios particulares, que pueden llegar a sufragar hasta el 25% de la obra. La realidad es que ha influido muy sensiblemente el cambio de actitud del potencial comprador de una vivienda nueva, que ha pasado a plantearse la posibilidad de invertir en rehabilitar la que ya posee.
“La respuesta a estas ayudas está superando nuestras expectativas”, señala el director general de la Vivienda, Francisco J. Gómez Blanco, quien reconoce las dificultades para obtener financiación en la actual situación de crisis económica, y advierte que “las comunidades de vecinos no tienen por qué acometer todas las obras de golpe. No se pueden pedir dos subvenciones en diez años para el mismo fin, pero sí se puede arreglar este año el tejado y el que viene el ascensor”.

Más ayudas e incentivos fiscales

Una de las claves del éxito del Plan Renove ha sido establecer ayudas tanto para las comunidades de propietarios como para los vecinos. Con la nueva regulación contenida en el Plan de Vivienda iniciado en 2009, la comunidad de propietarios tiene ayudas directas para obras de rehabilitación en el inmueble (mejora de la accesibilidad, de la eficiencia energética, seguridad estructural, estanqueidad de los edificios, etc) que pueden cubrir el 10% de su coste. A estas hay que añadir las ayudas complementarias que puede recibir cada vecino, un 15% adicional al que solo tienen derecho los propietarios residentes en Cantabria.
Para incentivar aún más la demanda de obras de rehabilitación, el Gobierno acordó rebajar el IVA que se aplica a estos trabajos desde el 16% hasta el 8%, aunque la pretensión de las asociaciones de constructores era la de lograr el tipo superreducido del 4% para rehabilitación y renovación de viviendas, argumentando que así, además de reactivar el sector, se ayudaría al afloramiento de la economía sumergida y al incremento de la recaudación fiscal.
Es precisamente el aumento de la competencia desleal lo que más preocupa a asociaciones como Acodeca, que agrupa en Cantabria a pequeñas y medianas empresas para las que la rehabilitación es su nicho natural de mercado. Las ayudas públicas están condicionadas a la presentación de factura y a que cuenten con la preceptiva licencia municipal, pero más eficaz aún para el control de la economía sumergida hubiese sido el que los ayuntamientos exigieran la identificación fiscal de la empresa que va a ejecutar la obra, al entregar el proyecto para obtener la licencia.

Rehabilitación energética

Otro de los alicientes para impulsar la rehabilitación ha sido la posibilidad de desgravar en el IRPF –hasta el 31 de diciembre de 2012– el 10% de los gastos realizados en obras relacionadas con la eficiencia energética, la mejora en la accesibilidad o cualquier otro trabajo de rehabilitación de un inmueble o vivienda. Un estímulo que puede ser el empujón decisivo para decidir el cambio de una caldera renqueante, unas ventanas que dejan escapar el calor, para instalar el ascensor o para construir la rampa que tanto van a mejorar la accesibilidad a un inmueble y la calidad de vida de sus residentes.
En ese conjunto de mejoras que caben en el amplio concepto de rehabilitación, la eliminación de barreras arquitectónicas y la eficiencia energética reciben una especial atención en el Plan de Vivienda. Tal y como se establece en el Plan Renove, al menos el 25% del presupuesto de una actuación debe ir dirigido a la mejora de la accesibilidad, la utilización de energías renovables o la optimización energética del inmueble. No en balde el sector de la edificación residencial supone el 40% del consumo total de energía en la UE, por lo que la rehabilitación energética se ha convertido en uno de los objetivos de la política europea en materia de vivienda. En esta línea, y teniendo en cuenta que la UE pretende que en 2020 los edificios hayan reducido sustancialmente el consumo de energía, la Secretaría de Estado de Vivienda estudia elevar las exigencias sobre la eficiencia energética de los inmuebles establecidas en el Código Técnico de la Edificación. De llevarse a cabo, desaparecerían los que tienen una clasificación energética inferior a la C (actualmente, el CTE establece la letra A para la máxima eficiencia y la E para la mínima).

Recuperación integral de barrios

Si la respuesta de los propietarios de viviendas y de las comunidades de vecinos ha sobrepasado las expectativas del Plan Renove, el auténtico boom de la rehabilitación en Cantabria puede que todavía esté por llegar. Y no se tratará de actuaciones individuales, sino de la recuperación de barrios completos y de zonas degradadas. Son los llamados ARI (Area de Rehabilitación Integral), como los de la Puebla Vieja de Laredo o el del Barrio torrelaveguense de La Inmobiliaria y el Área de Renovación Urbana (ARU) del Cabildo, en Santander.
La reforma del Cabildo de la capital es el proyecto más ambicioso, tanto en volumen de obra como en inversión, ya que no sólo será necesario rehabilitar muchos de los inmuebles sino que habrá que derribar cerca de una veintena de edificios, que serán sustituidos por viviendas de protección oficial, en las que se realojarán 224 familias (unas 400 personas). La renovación se hará manteniendo las señas de identidad del Cabildo, por lo que los nuevos edificios deberán guardar la tipología que ha dado su fisonomía histórica al barrio.
Tras el periodo de información pública al que ha estado sometido el Plan Especial para la recuperación del Cabildo de Arriba, sólo resta la aprobación del Plan General de Santander para que se pueda iniciar la reforma de esta céntrica zona de la capital cántabra. La inversión prevista para cambiar por completo un barrio tradicional que durante décadas ha permanecido olvidado por las sucesivas corporaciones municipales ronda los 50 millones de euros, de los que 30 los pagarán las administraciones públicas, especialmente el Estado. El resto lo tendrán que poner los propietarios de las nuevas viviendas de protección oficial que van a sustituir a las derribadas.
Los ARIs recientemente aprobados para la Puebla Vieja de Laredo y La Inmobiliaria (Torrelavega) también van a traer una carga de trabajo notable para el sector de la construcción. En el caso de la villa pejina se trata de una vieja revindicación para la recuperación de uno de los cascos antiguos con más historia de Cantabria, pero que lleva décadas esperando una actuación integral, tantas que muchos edificios han acabado por desmoronarse. Al tratarse de un conjunto histórico-artístico, las ayudas públicas pueden alcanzar el 50%, mientras que en el barrio de La Inmobiliaria, al no tener esta condición, los subsidios se quedan en el 40%. La Dirección General de la Vivienda va a abrir oficinas en ambos lugares para asesorar a los vecinos sin que tengan que desplazarse hasta la capital.
Estas actuaciones integrales tienen un precedente en Reinosa, una ciudad muy activa a la hora de utilizar las ayudas públicas para remozar los edificios. Otros ejemplos de programas de rehabilitación de áreas degradadas son los del Río de la Pila y San Simón, en la capital cántabra, que no están teniendo la respuesta que se esperaba, quizá debido a los problemas para obtener financiación bancaria por parte de las familias, a pesar de las elevadas ayudas oficiales.
Más extraño resulta que no se haya impulsado desde los ayuntamientos afectados la petición de ARIs para las pueblas de Castro Urdiales o de San Vicente de la Barquera, dos cascos antiguos con valor histórico y monumental que encajarían a la perfección en ese marco de ayudas públicas.

Alcanzar a Europa

Quizá por estos retrasos en los proyectos públicos, desde las patronales en las que se agrupan las empresas de rehabilitación no se acaba de percibir con claridad su despegue, quizá porque esta actividad también ha despertado el apetito de los grandes grupos, a los que antes les bastaba con las nuevas construcciones. Lo cierto es que la rehabilitación vive sus mejores momentos en Cantabria, aunque las cifras de inversión sean todavía modestas para compensar la caída de la vivienda residencial.
La Secretaría de Estado de Vivienda aspira a recortar las distancias con Europa y a que la inversión destinada al mantenimiento de inmuebles y a las obras domésticas alcance el 35% del gasto total en construcción en 2020. Pero para conseguirlo no basta con ayudas o con programas públicas. Será imprescindible un cambio en la cultura urbanística española que nos haga menos dependientes del ladrillo y más atentos a la conservación y a la mejora de nuestras ciudades.