La anulación de las normas de Bezana crea una crisis inmobiliaria

Agotado el suelo urbano de Castro Urdiales, el de Camargo y el de Santander, Santa Cruz de Bezana va a ser la estrella inmobiliaria de los próximos años, o al menos lo iba a ser hasta que una sentencia ha paralizado todos los proyectos en tramitación. Algo que, por el volumen de viviendas afectadas y por el número de promotoras y constructoras implicadas, supone un colapso para el sector.
En estos momentos se tramitan en Santa Cruz de Bezana catorce grandes promociones que suman 5.400 viviendas, lo que equivale a una inversión global en torno a los 100.000 millones de pesetas. Si a ello se añaden las promociones de menor envergadura en diferentes unidades de ejecución, la cifra alcanza las 7.500 viviendas y la inversión se dispara a unos 150.000 millones de pesetas.
La sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria (TSJC) que anula las normas subsidiarias y obliga a subsanar los defectos de forma detectados en su tramitación, junto a la decisión del Gobierno regional de no recurrir el fallo, han caído como una losa sobre la decena de promotoras con proyectos de gran envergadura en el municipio, como Planvica, Bolvicansa, Cenavi, Fadesa, Work Santander, Albar, Triguero, Acuet, JGC XXI o Gestores de Planes Parciales.

Una decisión difícil

La sentencia se podía recurrir ante el Tribunal Supremo hasta el 28 de mayo o, de lo contrario, el fallo sería firme. La decisión no era fácil, ya que cualquiera de las dos opciones tiene importantes costes. En el primer caso, hubieran seguido operativas las normas subsidiarias hasta que el Tribunal Supremo resolviera el recurso. Pero eso sumiría en la inseguridad jurídica cualquier decisión urbanística municipal, ante lo incierto del futuro fallo del TS.
El Gobierno ha optado no recurrir, dejar que la sentencia adquiera firmeza e iniciar la legalización, una opción que tampoco carece de riesgos, puesto que nadie garantiza a los promotores –y aún a las administraciones– que la fórmula de legalización no será recurrida y tumbada, nuevamente, en los tribunales.
El Ejecutivo se muestra convencido de que es la vía más rápida y la que menos perjudica al Ayuntamiento, aunque éste no piense lo mismo. El procedimiento, de plazos imprevisibles, pasa por someter las normas otra vez a información pública para su aprobación definitiva en la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
En ese proceso, la Comisión, a buen seguro, rechazará cuantas alegaciones se presenten sobre intereses particulares y sólo entrará a valorar aquellas que pongan en entredicho la coherencia del texto.
Tanto los promotores como el propio Ayuntamiento trataron de presionar, sin éxito, al Gobierno para que recurriera el fallo y, con ello, no quedase paralizada la actividad urbanística. Los promotores creen que lo razonable hubiera sido recurrir la sentencia al tiempo que se iniciaba la legalización. A su juicio, la estrategia gubernamental, vistos los precedentes, no despeja las incertidumbres y paraliza la actividad. Tampoco el Ayuntamiento está conforme con la decisión e intentará recurrir la sentencia aunque no tiene posibilidad legal de hacerlo, ya que no fue parte en el proceso. No obstante, existen precedentes en los que se admiten recursos presentados por perjudicados no personados en fases anteriores. En cualquier caso, la inseguridad jurídica sobre las decisiones del Ayuntamiento en materia de urbanismo será inevitable.
El alcalde, Carlos de la Torre, lamenta la decisión del Ejecutivo y señala que, en lo que se va a tardar en legalizar las normas subsidiarias, como pide la sentencia, hubiera tenido tiempo para redactar un Plan General de Ordenación Urbana adecuado para el futuro urbanístico del municipio y adaptado a la Ley del Suelo y al POL, pero es bien sabido que eso también consumiría buena parte de la legislatura. Tampoco oculta que esta sentencia supondrá un grave problema económico para las escuálidas arcas municipales, que esperaba resucitar con más de 37 millones de euros de ingresos por gestión urbanística y licencias de obra. Una cuantía ingente para un municipio cuyo presupuesto anual es de apenas 6,1 millones de euros. Y algunos promotores creen que el alcalde, incluso, “se queda corto” al estimar en 6.000 millones de pesetas los ingresos municipales que podían deparar las licencias en trámite.

Responsabilidad patrimonial

Promotores y administraciones también miran de reojo las responsabilidades patrimoniales que puedan derivarse de esta situación. Nadie olvida varios precedentes que han desembocado en demandas multimillonarias. En las próximas semanas se dictará sentencia sobre los perjuicios reclamados por Cenavi y los propietarios de las viviendas de La Arena al Gobierno de Cantabria y al Ayuntamiento de Arnuero. Sobre la urbanización pesa una sentencia de derribo pese a contar con los visados de las administraciones. En total, las reclamaciones de indemnización suman unos 8.000 millones de pesetas que, si se estiman, pueden poner las arcas regionales en serios aprietos. Y el caso de ‘La Arena’ es sólo el primero de una serie de expedientes similares.
Ayuntamiento y promotores confían, aunque sin demasiada fe, en que el proceso de legalización de las normas subsidiarias de Santa Cruz de Bezana tenga una solución muy distinta y más rápida. Recuerdan, no obstante, que la actividad promotora en el municipio ya estuvo bloqueada durante demasiado tiempo, hasta que la Comisión Regional de Urbanismo decidió dar luz verde a las normas subsidiaras en un acuerdo que es, precisamente, el anulado ahora por un defecto formal.
La sentencia invalida la fórmula elegida para aprobar las normas, al no haberse sometido a información pública cambios sustanciales que se introdujeron tras la fase de alegaciones. Por eso, los promotores no se fían de que una vez realizado un nuevo proceso de legalización de las normas, no vayan a ser recurridas y, nuevamente, anuladas por los tribunales.
Las incertidumbres son muchas y las certidumbres son sólo dos: las promotoras se encuentran en una situación complicada, ya que se han paralizado proyectos en los que habían empleado mucho tiempo y dinero y el propio Ayuntamiento de Bezana está en una situación muy parecida, al desaparecer del horizonte inmediato la posibilidad de obtener los recursos económicos que le apremian.