Los locales cerrados de Santander cada vez tienen menos interesados

La Unión de Trabajadores Autónomos de Cantabria (UTAC) ha advertido de que el comercio va «extremadamente mal» en la región, que ha perdido 465 negocios en los tres últimos años –140 en 2023– y que este 2024 perderá otros 250. No hay más que pasear por las principales calles de la capital para constatar la cantidad de locales vacíos, muchos de ellos, desde hace años. Esa presión de la oferta está provocando que bajen los precios de los alquileres, después de que durante años los propietarios se mantuvieran inamovibles en sus pretensiones.

El local de la antigua joyería Presmanes, hoy propiedad de un fondo de inversión con sede en Panamá, ha estado ocupado en los últimos seis años por la compañía Vodafone, que pagaba 27.500 euros al mes. Al dejarlo, ha vuelto a salir al mercado, pero esta vez en 15.000 euros mensuales el primer año, 17.000 el segundo y 20.000 el tercero. A partir de ahí, se revalorizará con el IPC. Aunque siga siendo un precio muy elevado por un local de 250 metros cuadrados con 30 de fachada y en un emplazamiento inmejorable, un esquinazo de la calle Calvo Sotelo de Santander, esta rebaja indica bien a las claras que el mercado no tiene capacidad para mantener los precios anteriores, a pesar de que el último arrendatario ya firmó en época de crisis.

Las principales calles de Santander muestran a simple vista una realidad: cada vez más locales vacíos y con carteles de ‘se alquila’. Solo en los alrededores del Ayuntamiento (calles Calvo Sotelo, San Francisco, Juan de Herrera,  o, en una discreta segunda línea, Rualasal) se pueden contabilizar más de veinte locales sin uso.

Los santanderinos de cierta edad recuerdan los tiempos en que el comercio local de la ciudad era parte de su esencia: Villafranca, Presmanes, Mafor, Almacenes Laínz, Almacenes Ribalaygua, Pérez del Molino, Estvdio, Jota o Bazar San Carlos marcaron épocas, pero han terminado desapareciendo.

Estos cierres no solo se llevan consigo una parte de la historia de la ciudad y unos puestos de trabajo. Cuando los locales quedan desocupados tardan en encontrar un nuevo inquilino y la abundancia de oferta ha provocado que se diluya su cotización y ha hecho desaparecer el concepto de traspaso, ese valor que representaba un local abierto, al dejarle clientelela y mobiliario a quien lo alquilase de nuevo.

Puede servir de ejemplo la calle San Francisco, recientemente reformada. Peatonal y con casi 60 locales en unos pocos cientos de metros, ha sido durante décadas una de las principales calles comerciales de la ciudad, pero los flujos urbanos cambiaron y hace años que dejó de ser una calle concurrida. Hoy apenas sobreviven una veintena de negocios: una farmacia, la tienda de ropa La Novedad, la  de regalos Pico o la renovada Garayo –moda de caballero– que ahora solo tiene acceso por Juan de Herrera, entre otras. Ni siquiera han permanecido en ella las grandes cadenas o las franquicias.

El farmacéutico Felipe Ruiz recuerda que, hasta hace unos meses, su farmacia era el único local abierto en el lado de los números pares, algo que les ha perjudicado, a pesar de ser un negocio muy distinto a un comercio al uso. “Nosotros somos otra historia. Tenemos nuestra clientela y no nos afecta en la venta de medicación, pero para los productos de parafarmacia, cuanto más movimiento de gente haya, mejor”, comenta. No obstante, es animoso: “Este verano, tras las obras, nos ha ido mejor que el pasado”.

La reforma ha traído algún nuevo comercio. Siguen siendo muchos locales en oferta y la zona ha recuperado algo de vida, pero nada que se parezca a sus años de gloria.

Algunos de los llegados provienen de otras zonas de la ciudad, como la marca Coosy (anteriormente en un local mucho más pequeño de la calle Lealtad) o Montse Oria, que ha trasladado su negocio desde Isabel II y ahora también duplica su tamaño.

Otros, han elegido esta ubicación para iniciar su andadura, como la papelería Cromática o la tienda de cosmética coreana Mikkum. Ambos empresarios han elegido esta calle por estar en pleno centro y porque el aluvión de cierres provocó que los precios bajaran. Ahora se pueden encontrar locales de 50 metros cuadrados por poco más de mil euros al mes, algo impensable hace años.

Dos antiguos trabajadores de Estvdio, Manuel  Mantecón y Julio Bravo, apostaron por abrir su propia papelería el pasado verano. “Nos instalamos aquí porque no hay una papelería en la zona, conocemos el cliente que se mueve por aquí y estamos muy céntricos, aunque no sea una vía principal”, explica Mantecón, que aunque se muestra contento con la acogida de la clientela, reconoce que “al ser una calle que ha tenido tantos negocios cerrados durante mucho tiempo, y haber estado paralizada por las obras, muchos clientes reconocen que apenas pasan por aquí”. Por eso, insisten en la importancia de hacer fuerza entre todos los comercios de la zona.

También en julio abrió sus puertas Mikkum, la tienda de cosmética coreana de Laura Tirilonte, situada en los primeros números de la calle. Coincide en que “hay mucha gente que ya no pasaba por aquí y ahora está descubriendo la calle”.

Buena parte de su tránsito tradicional se ha desplazado a la paralela Juan de Herrera y ella cree que con una mejor iluminación y algún negocio de hostelería mejoraría el flujo de personas, lo que beneficiaría al comercio. Confía, en cualquier caso, que poco a poco vuelva a ser un lugar de paso para los ciudadanos. “Desde que yo he abierto, han abierto otras tres tiendas en este tramo de la calle y van a abrir otras dos”, adelanta.

El auténtico problema son los locales que llevan varios años cerrados y con pocas previsiones de ocupación, que provocan una sensación decadente en buenos tramos de la calle, con cristales y persianas pintadas y sucias. El motivo casi siempre es el mismo: sus elevados precios. El que ocupaba la librería Estvdio, –con entradas por la calle San Francisco y por Calvo Sotelo– tiene 250 m2 y se ofrece en alquiler por 12.000 euros al mes, unos 50 euros el metro cuadrado, muy por encima de la cotización media de la calle.

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‘Las grandes marcas revalorizan los locales’

Ubicarse en el mejor sitio posible es una premisa incontestable para las grandes marcas, y no solo para vender más, también es una cuestión de prestigio. Requieren ineludiblemente vías principales y zonas de mucho tránsito, algo que suelen conseguir en los cascos antiguos de las ciudades, los lugares más expresivos de una identidad local. El precio no es un problema.

En Santander, a falta de un casco histórico, las calles Juan de Herrera, Calvo Sotelo y el Paseo Pereda son las vías favoritas de las cadenas.

Estas marcas, ajenas a las singularidades culturales de la arquitectura autóctona, imponen su propio universo estético, obviando si están asentándose en Santander, Málaga, Barcelona, París, Berlín o Viena, lo que conduce a que el paisaje comercial de las grandes ciudades sea siempre parecido.

“Aunque Santander todavía no atrae a grandes marcas, como Bilbao, ya que todavía se asocia mucho con verano y turismo, cada vez hay más que están interesadas”, explica la vicepresidenta de Afilia.

“Los responsables de expansión de las firmas tienen claro dónde quieren situarse: tanto el tipo de local, como la calle”, confirma Abascal. “Estudian muchísimo el tráfico y, por ello, a veces un local vale más que otro solo por estar en la acera derecha o en la acera izquierda de la misma calle”.

Afilia tiene claro lo importante que es para un propietario que elijan su local: “No solo lo revalorizan, porque valoran mucho su imagen y hacen buenas reformas, sino que además el alquiler suele ser para bastante tiempo y no negocian mucho a la baja”.

Asegura que las más interesadas en entrar en Santander son las marcas de alimentación (tanto supermercados como restaurantes) y, recientemente, gimnasios, por encima de marcas de ropa, que todavía prefieren los centros comerciales.

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Cifras dispares

Nadie dice lo que tienen que valer los locales. El precio lo establece el dueño y el mercado decide si es aceptable o no. Eso conduce a que las ofertas sean muy dispares, pero hay algo que no se discute: el emplazamiento influye mucho, bastante más que en los precios de las viviendas. Un buen esquinazo o unos grandes escaparates a una calle principal se cotizan muy caros, a pesar de que desde 2008 no han vuelto los buenos tiempos para el sector comercial.

Las familias que controlan una buena parte de los emplazamientos premium han mantenido durante años grandes locales vacíos sin bajar los precios, despreciando ofertas muy sustanciosas, pero es mucho el dinero que deja de ingresar un local vacío y cada vez es más difícil mantener esa posición numantina. Por otra parte, la desaparición de los clientes más importantes, las oficinas bancarias, hace casi inverosímil encontrar quienes puedan pagar aquellos precios. Solo algunas cadenas de perfumería y enseñas de moda de primer nivel, pero la mayoría ya están asentadas en Santander.

El resto de la clientela potencial, incluidas las franquicias, no puede pagar nada parecido, porque los rendimientos de sus negocios son modestos. Para una gran marca, cuyas cajas registradoras están funcionando constantemente, la repercusión del alquiler por lo general no supera el 7%-8% del total de ingresos del local. Para otros negocios, esa misma cantidad se dispara a un 16-18% y para un comerciante local puede llegar a superar el 30% de sus gastos totales, lo que le impide ser competitivo. En estas condiciones, su batalla está perdida y, por tanto, ha de refugiarse en calles secundarias.

El mercado, no obstante, le está dando una oportunidad. Los cierres masivos han reconcentrado el comercio de la ciudad en cuatro o cinco calles que discurren junto a su arteria principal, y eso le permite a algunos de estos pequeños comerciantes acceder a vías de prestigio que nunca hubiesen soñado.

No es el único cambio que se produce en el comercio local. También está basculando hacia el noreste, al ganar mucho peso comercial la zona del Ensanche. Si antes el Ayuntamiento representaba el fiel de la balanza, con un equilibrio casi perfecto entre los comercios que había en dirección a Cuatro Caminos y los que había en dirección a Puertochico, ahora las preferencias se concentran en esta zona de la ciudad.

Lo indican los alquileres. Desde Cuatro Caminos hasta el Ayuntamiento hay muchos comercios desocupados, a pesar de que se ofrecen a precios asequibles, entre 7 y 12 euros por metro cuadrado, dependiendo de si se encuentra en una calle secundaria, como Floranes, o si está en una principal, como San Fernando. Así, alquilar el local de 200 m2 que hasta hace poco acogía la perfumería Villafranca, en el número 44 de San Fernando, tiene un coste de 2.400 euros al mes por sus 200 metros cuadrados (11,9 euros/m2). Sin embargo, el de una antigua floristería de la calle Floranes, que tiene 163 m2, cuesta la mitad, 1.200 euros al mes (7,36 euros/m2).

En la céntrica y peatonal calle Burgos, más cercana al Ayuntamiento, y con una buena combinación de negocios hosteleros y comercios, también han quedado locales vacíos, como el de la antigua zapatería Verona (cuyo último uso fue el de una inmobiliaria), o la pastelería Maryland, que desde que puso fin en 2020 a 70 años de historia no ha encontrado nuevo arrendatario. Los 2.500 euros que cuestan sus menos de 100 m2 pueden ser el impedimento para que alguien se plantee emprender en este lugar.

Los grandes locales son pocos en la ciudad y sus propietarios son conscientes de ello. El que ocupó la mueblería Élite cerca de Cuatro Caminos tiene 2.200 m2 y se ofrece por 18.000 euros al mes. Pero se cotizan, sobre todo, los más céntricos y situados en aceras concurridas. El local frente al Ayuntamiento que ocupaba la tienda de deportes Foot Locker hasta hace un año se alquila por 8.000 euros al mes (a casi 53 euros el metro cuadrado).

“Las grandes marcas buscan en las ciudades el concepto tienda-exposición, que son este tipo de locales grandes, muy diáfanos y situados en las zonas prime de la ciudad”, explica Montse Abascal, vicepresidenta de la asociación del sector inmobiliario Afilia, que agrupa una treintena de agencias.

Abascal revela que “ahora mismo hay varias marcas que están buscando locales en el centro de la ciudad, pero también buscan lugares de almacenamiento en los alrededores”.

Este tipo de locales top por ubicación y tamaño (normalmente entre 300 y 600 m2) suelen ofrecerse por encima de los 10.000 euros mensuales, por lo que quedan en manos de grandes marcas.

Eso no significa que tengan la misma salida que antes, cuando la rotación era inmediata. Ahora, cuando una gran enseña decide cambiar de lugar, lo habitual es que el local que deja permanezca vacío muchos meses. Ocurre con el de 690 m2 de la calle Isabel II que acogió a la tienda Ferry Textil y, posteriormente, al Banco Santander, por el que se piden 12.000 euros al mes, o con el gran esquinazo del Paseo Pereda que ocupó la cafetería Austriaca y, hasta hace poco, unas oficinas de banca privada del Santander. Tiene más de 450 m2 y espera arrendatario por 15.000 euros al mes (33 €/m2).

Lo que muchos comerciantes no entienden es que haya propietarios que, en lugar de ajustar el precio para que el local acabe alquilándose, prefieran mantenerlo vacío a la espera de quien lo pague, con todo lo que eso implica.

La vicepresidenta de Afilia destaca dos circunstancias que lo propician: muchas veces son locales que han pasado a manos de varios herederos y se tienen que poner de acuerdo para bajar su precio. “Alinear a todos es complicado”, comenta Montse Abascal. En otros casos, el propietario del local tiene un perfil muy temeroso. “Si entra una marca, les da mucha seguridad, pero si no es así, a veces se paralizan y no se atreven a arrendar”.

La representante de Afilia cree, por el contrario, que “si un local está abierto, se va a revalorizar; mientras que si está cerrado, puede llegar a provocar su pérdida, ya que genera unos gastos que en un momento determinado quizá no se puedan mantener”. Algo que en la asociación constatan con cierta frecuencia, sobre todo, cuando pasan a terceras generaciones.

Nuevas zonas y pequeños locales

Aunque tenga que descartar las arterias principales, el pequeño comercio encuentra más oportunidades que nunca, porque puede acceder a locales céntricos que anteriormente eran inalcanzables. Aprovechando el tráfico peatonal de la calle Juan de Herrera, la Plaza Porticada o la del Príncipe y el movimiento de los negocios hosteleros de esa zona, las calles Arrabal y del Medio prácticamente tienen todos sus locales copados. Son negocios más pequeños, que regentan generalmente sus dueños o cuentan, como mucho, con un empleado, y cuya oferta de producto es más especial.

“La ciudad va cambiando conforme lo hacen los ciudadanos. Ahora a la gente le gusta tener todo el ocio junto: hostelería y comercio. Por tanto, se configuran nuevos núcleos de consumo cerca de los de ocio”, explica Montse Abascal, que acota que “aunque las marcas buscan ubicaciones estratégicas para posicionarse en calles consolidadas, el pequeño comercio ha creado otros entornos. Y es bueno que estos dos tipos de comercio convivan”.

Ese desplazamiento deja muchas calles de segunda línea vacías de actividad comercial, pero también algunas tan deseadas décadas atrás tanto como Rualasal, donde varios comercios de toda la vida han bajado la persiana, dejando pequeños locales vacíos que se ofrecen a un precio de entre 10 y 15 euros el metro cuadrado, bastante más asequibles que los de su paralela Juan de Herrera.

‘El pequeño comercio ha ido creando otros entornos’

Así, la tienda delicatessen Entreolivos se ha trasladado unos metros, desde su antigua ubicación en Rualasal, a un local más pequeño en la calle San José. Su dueña, Elena, explica que “los precios marcados por los propietarios no van en consonancia a lo que ganan muchos comerciantes a día de hoy”. En su caso, con el cambio de local, se ahorra la mitad de los gastos fijos (alquiler y suministros), lo que le permite estar más desahogada, especialmente los meses más duros, como enero y febrero.

Otra de las tiendas que ha apostado por esta zona es ICON, dedicada a ropa femenina. Su propietaria, Sandra Tirilonte comenzó su andadura tras la pandemia en un pequeño local de la calle Cervantes y hace un año, al quedársele pequeño, decidió mudarse a la esquina de Rualasal con la calle San José.

“Aquella es una zona de mucho paso, pero aquí estoy muy bien situada y me parece que atraigo a otro tipo de clientela”, explica.

Otros contratiempos

Los precios y el coste de la reforma del local no son los únicos inconvenientes a salvar por el comerciante. Muchas veces, el tiempo medio de espera por una licencia de obra en Cantabria supera con creces los tres meses que recomienda la legislación estatal para obras mayores y el mes para las reformas menores.

Esos retrasos en la autorización de las licencias de obra y en las posteriores de actividad, provocan demoras en la puesta en marcha de los negocios y, por tanto, un sobrecoste para los autónomos o empresas que asumen esos retrasos y tienen que hacer frente a los altos tipos de la financiación.

“No es un tema de colores ni de partidos. En general, las administraciones son un impedimento para la apertura de negocios”, sentencia Montse Abascal.“Hay que ver dónde está el fallo y tratar de solucionarlo, porque es un problema para muchas personas que quieren emprender”.

Frente a estos obstáculos y al progresivo estrechamiento de los márgenes que sufre todo el sector, todavía queda un puñado de valientes que mantienen vivo y vistoso el centro de la ciudad con sus negocios, aunque cada vez se concentran en menos calles.

María Quintana