A fondo

‘Con un poco de ayuda en la compra de suelo podríamos remontar’

El presidente de los promotores y constructores cree que el stock inmobiliario ya está absorbido y la segunda vivienda da síntomas de recuperación

‘Con un poco de ayudado a la hora de adquirir el suelo, podríamos remontar’, enfatiza Gervasio Pinta. El presidente de los promotores y constructores cántabros se muestra absolutamente convencido de que el mercado ya necesita vivienda nueva. Pero hay muchos condicionantes que parecen empeñados en impedirlo: las anulaciones de los planes urbanísticos, las pretensiones económicas de la Sareb, que controla buena parte del suelo existente, y las dificultades para conseguir la financiación bancaria.


Gervasio Pinta (Construcciones Pinta) es de los poquísimos promotores que continúan activos en Cantabria. Hace una década había cientos, pero la inmensa mayoría de las empresas no ha podido aguantar los diez años de crisis y las que quedan inician viviendas a cuentagotas, porque el suelo, su materia prima, se ha convertido en un bien escaso y para ellos inaccesible, puesto que los bancos no se lo financian y las pocas promotoras supervivientes no tienen músculo suficiente como para abordarlo con recursos propios. Tampoco la Sareb se lo pone fácil. A pesar de que su creación con fondos públicos iba destinada a desatascar una situación puntual, se ha hecho fuerte en el sector y parece más interesada en defender los intereses de sus accionistas bancarios que en la reactivación del tejido empresarial, devolviendo ese suelo al mercado a un precio semejante al que lo obtuvo.

P. –Hace 10 años los constructores y los promotores eran el motor de la economía española. ¿Volverán a serlo?

GERVASIO PINTA. –Creo que vamos a estar dentro de los márgenes europeos. Precisamente ayer estaba en Francia. Está llena de grúas y espero que no tardemos en que eso vuelva a ocurrir en nuestro país.

P. –Da la sensación de que un sector que llegó a tener 32.000 o 33.000 trabajadores en Cantabria y que ahora apenas cuenta con 8.000, tiene una capacidad muy alta de rebote, a poco que mejoren las expectativas. ¿Usted atisba ya alguna perspectiva de cambio?

GP. –Sí, en cuanto nos dejen. Porque demanda ya empieza a existir, contenida, pero ya empieza a existir. Es importante que nuestro sector comience. Quizá tengamos que corregir aquellos errores que pudieron cometerse en los años de bonanza y emplear nuevas técnicas, porque las que tengamos se hayan quedado un poco obsoletas y volveremos a crear empleo.

‘Sigue habiendo un cierto miedo a comprar. La gente lo medita mucho y lo pospone’

P. –Uno de los apoyos de esta posible recuperación, al menos en la obra pública, es el hecho de haber entrado en un año preelectoral y tanto el Gobierno como los ayuntamientos parece haber acelerado la licitación de obras. ¿Cree que eso influirá o es que ya toca?

GP. –Son ambas cosas. Estamos en año preelectoral y ya toca, porque son 10 años de crisis, el tiempo suficiente para habernos recuperado en todo. El sector bancario, que parecía que era el problema, ya salió, y ahora nos toca a la promoción y la construcción.

P. –Cantabria partió en esta crisis de una situación aparentemente más favorable que el resto de comunidades, porque tenía menos stock de viviendas terminadas, y sin embargo no acabamos de digerirlo. ¿Por qué motivo?

GP. –Yo creo que están digeridas. Una cosa es la vivienda de nueva construcción y otra aquella vivienda a estrenar. De esas quedan pocas, y muchas alquiladas.

En vivienda nueva ya empieza a existir demanda, aunque el 90% de las transacciones son de vivienda de segunda mano.

P. –Entonces, ¿la gente ha perdido por fin el miedo a comprar?

GP. –Nosotros empezamos a notar una tendencia a la compra, pero contenida, porque en este país todavía hay cierto miedo. Los clientes posponen la decisión, analizan y meditan mucho.

P. –¿También empieza a tirar la segunda vivienda?

GP. –La vivienda residencial en zonas muy buenas está tirando. De hecho, nosotros hemos vendido sin ninguna dificultad unas viviendas en primera linea y me consta que algún otro compañero está haciendo lo mismo.

P. –Eso quiere decir que tiene más capacidad de compra el foráneo que el residente.

GP. –Aparentemente, sí.

P. –Otra de las circunstancias que condicionan la construcción son los planes urbanísticos. Los de aquellas zonas donde podía concentrarse la demanda, como Santander y Laredo, están anulados. ¿Qué efecto va a tener eso?

GP. –Desde luego, uno de los mayores varapalos para el sector ha sido la caída del Plan General de Santander. Tal y como está todo no sabemos cuántos años nos espera hasta que esté aprobado uno nuevo con todas las seguridades jurídicas.

Claro que nos va a afectar, en cuanto al empleo y en cuanto a los precios, porque no nos olvidemos que nuestra materia prima que es el suelo, mucho de ello está en la Sareb y si nos suben nuestra materia prima, lógicamente la vivienda se irá encareciendo. Y los salarios de los compradores están subiendo pero de una forma moderada. Ojalá subieran más, para que hubiera más consumo y poder destinar una parte a la compra de vivienda.

P. –¿Fuera de Santander hay suelo suficiente para que el sector pueda atender una recuperación de la demanda?

GP. –Si tenemos en cuenta que todos los planes generales necesitarían una revisión o casi todos, como Torrelavega, que está en revisión eterna; el de Camargo; el de Suances, el de Santander, que se ha caído, igual que el de Laredo… Estamos hablando de focos de población importantes… Algo pasa con los planes generales, y algo se estará haciendo mal para que no salgan adelante, no lo sé.

P. –Santander intentó plantear unas medidas transitorias que no han llegado a sustanciarse, por su difícil encaje legal. ¿Les han llamado a ustedes, los promotores, para tratar de encontrar, conjuntamente, una solución?

GP. –Llevamos un tiempo sin noticias. Parece que se pretenden hacer modificaciones puntuales, hasta que se acabe el suelo o venga un plan nuevo.

P. –Saco la conclusión de que no, y no sé si puede esperar el sector ocho o nueve años más a un nuevo plan, o muchos más a tenor de la experiencia.

GP. –Creo que no, pero…

P. –¿Se podría utilizar parte del anulado para hacer otro nuevo?

GP. –Todo cambia mucho en ocho o nueve años… Y por medio se producen tantas modificaciones de leyes que afectan a los planes que los pueden volver a echar abajo.

P. –Pero entonces entramos en un círculo del que no hay salida.

GP. –El ejemplo es Camargo , que lleva con el suyo para aprobarlo desde el 88.

El principal problema que tenemos, y no nos damos cuenta de ello, es la cantidad de población que estamos perdiendo. Muchísima gente que se tiene que ir a trabajar a otras provincias o a otros países, no sabemos hasta cuándo. La mejoría tiene que notarse en la población.

P. –De las pocas promociones inmobiliarias que se hacen ahora, la mayoría son de particulares agrupados en cooperativas, y las promotoras profesionales se han quedado con una cuota de mercado relativamente pequeña. ¿Es una circunstancia coyuntural o definitiva?

GP. –Esperemos que sea coyuntural y que la autopromoción se vaya equilibrando con las promotoras que conocemos, pero algún cambio importante seguro que tenemos que hacer.

La promoción de viviendas ha pasado a estar en manos de cooperativas, ya que los bancos prestan al comprador pero no a las promotoras. Los particulares no son una amenaza para los promotores profesionales, pero sí los fondos o las inmobiliarias de los propios bancos, que no tienen problemas de financiación.

P. –Las promotoras no podrán volver a operar con normalidad si no obtienen liquidez en los bancos. ¿Ya están los bancos dispuestos a volver al sector?

GP. –Los bancos están dispuestos a dar financiación a los compradores que cumplan sus requisitos y le van perdiendo el miedo al sector, pero todavía nos falta un tiempo, porque es muy complicado que un banco vaya a financiar a las promotoras después de diez años de inactividad.

P. –Pero esa espera puede significar que mercado de la promoción acabe quedando en manos de los fondos y de otro tipo de organismos que sí tienen financiación propia.

GP. –Pues sí.

P. –Y, una vez que se asienten en el sector, no van a dejar escapar ese mercado…

GP. –Parece que han entrado y si se van a quedar es algo que saben ellos, no nosotros. Es un mercado lucrativo y ahí están. Ante eso no puedes hacer absolutamente nada.

P. –El paso de decenas de miles de pisos a la Sareb y a los fondos internacionales que han comprado a bajo precio y quieren darlos salida será una competencia muy dura de afrontar para el promotor de vivienda nueva…

GP. –El sector está complicado. Entre la nueva competencia que nos sale y la falta de financiación, habría que ser muy optimista para pensar que eso no nos va a afectar. Sí que nos afecta.

P. –Los bancos, además, pueden vincular la venta con la financiación de la operación para el comprador, una posibilidad que ustedes no tienen…

GP. –Eso es conocido.

‘Si hay una reactivación, nos costaría encontrar trabajadores, porque no se forma a nadie desde hace diez años’

P. –¿Y eso puede llegar a acabar con la operativa tradicional de promotora-cliente?

GP. –Si seguimos operando sin financiación, el mercado se quedara lógicamente en manos de esos fondos y de esas sociedades participadas. Esa es la realidad y ojalá cambie.

P. –En los diez años que el sector lleva bajo mínimos ha perdido muchísimos trabajadores. Si se reactiva la construcción, ¿podrían recuperar a esos profesionales que han tenido que buscarse la vida en otros sectores?

GP. –Hay muchos que no, que se jubilaron; otros han cambiado de sector, y después de las penurias que han pasado no estarían dispuestos a volver. Nos va a costar encontrar mano de obra especializada, porque llevamos diez años sin formar a nadie.

P. –¿Existe ya ese problema en Cantabria?

GP. –Se está dando en Madrid, donde empieza una burbuja de precios, porque no hay profesionales. El problema acuciará a medida que esto empiece a repuntar. También hay muchos profesionales de Cantabria trabajando fuera, con empresas que no sé si van a volver a nuestro país.

P. –El precio medio de venta de una vivienda construida no ha variado en diez años. ¿Eso es producto de la competencia que les hace la vivienda usada o de que se han abaratado los costes?

GP. –Hasta ahora, hemos encontrado en el mercado viviendas más baratas de lo que costaba ejecutarlas. La vivienda nueva lleva muchos componentes, lleva hormigón o acero cuyos precios cambian, con lo cual su precio debiera de cambiar, aunque solo sea por la repercusión de las materias primas. Pero estamos acostumbrados a las viviendas que han vendido los bancos. Y no se puede comparar la vivienda nueva con la vivienda usada. Hay diferencia tecnológica, en aislamientos, normativa energética… Y en una vivienda usada vas a tener que gastarte una cantidad de dinero en acondicionarla. Es muy difícil que entres a una vivienda usada y que esté en perfectas condiciones.

P. –¿Por qué tiene, entonces, más demanda la vivienda usada para reformar?

GP. –Es sencillo, porque no hay vivienda nueva. Eso hace que esté subiendo el precio de la usada. Sobre todo en aquellos sitios donde la gente quiere vivir.

P. – Pero donde quiere vivir es en los grandes núcleos que tienen su urbanismo paralizado. ¿Queda suelo en Santander para seguir construyendo ahora mismo?

GP. –Todavía queda pero se está consumiendo. No hay que olvidar que la gestión del suelo calificado es lenta y difícil. Solares urbanos quedan, y quedan urbanos directos para empezar mañana en Santander, Torrelavega Laredo, Castro o Camargo, pero muy poquitos.

P. –Tal como lo plantea, y con el tiempo que lleva la gestión de nuevo suelo, da la sensación de que esas parcelas se van a revalorizar mucho en cuanto el mercado empiece a repuntar mínimamente.

GP. –Claro que se van a revalorizar.

P. –¿Y, sin financiación bancaria, ustedes pueden adquirirlas para iniciar una promoción?

GP. –Ese es el problema. Si nos ayudasen un poco, solo un poco con el suelo… podríamos remontar.

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