La crisis de Cenavi pone en apuros a 700 empresas de la región

Eugenio Nava, propietario de Cenavi, sabe lo que es tener problemas y salir de ellos. En 1993, todos los astros parecieron confluir en contra de la constructora. A la crisis del sector se unió la paralización judicial de la urbanización que promovía y construía en La Arena, tras anular la licencia, y una sentencia que echaba atrás la recalificación de los enormes terrenos de Nueva Montaña que había adquirido a la compañía siderúrgica asumiendo un endeudamiento muy elevado. Por si fuera poco, eso ponía en peligro el mayor contrato de su cartera, el conseguido con El Corte Inglés, al que le iba a construir su macrocentro comercial, el más grande de los levantados nunca antes por esta compañía, dado que ensayaba una nueva fórmula, la de unir en un solo edificio los famosos almacenes con el hipermercado Hipercor.
Lo que parecía el mayor negocio realizado nunca en Santander a punto estuvo de llevarse por delante a Cenavi y a su financiador, la Caja de Ahorros, pero la constructora consiguió superar el trago y aguantó en una situación muy apurada hasta que el Ayuntamiento de Santander hizo un nuevo plan general y volvió a calificar los terrenos como urbanos, tal como había prometido a la fábrica, que fue su propietaria histórica, para sacarla de la crisis. Cenavi también acabó por construir el edificio comercial, la operación más importante para un cliente privado que se ha realizado en la región, tanto por la significación del Centro Comercial Bahía de Santander como por los 9.000 millones de pesetas que costó la obra hace más de una década.
A partir de entonces, Cenavi se consolidó como la principal constructora cántabra de viviendas, con una especialización que le llevó a descartar prácticamente la obra pública, al contrario de lo que han hecho otras compañías. Esta dependencia casi absoluta de un sector que ahora ha frenado en seco le ha provocado una crisis que recuerda en algunos aspectos a la anterior: la compañía tiene activos de los que no puede echar mano y varios factores exógenos han colaborado a colocarla en una situación de iliquidez que le ha obligado a pedir la situación de concurso voluntario (suspensión de pagos) antes de que los problemas fuesen aún mayores.

Cadena de impagos

El 19 de septiembre, Cenavi ya tenía preparado el grueso expediente del concurso. El rumor de la suspensión de pagos se había desatado algunas semanas antes, cuando la empresa pidió a algunos de sus proveedores un aplazamiento en los pagos que acabó por resultar inútil, al no conseguir renegociar las líneas de descuento con los bancos. Fue a las 14.05 de ese viernes, tras recibir la respuesta negativa de Caja Cantabria, cuando la constructora se fue con los libros de cuentas al Juzgado. La Caja, con la que no tiene endeudamiento alguno, era su última esperanza, después de haberlo intentado infructuosamente con otras entidades con las que sí trabaja y que han cerrado el grifo de la financiación a todo cuanto esté relacionado con el sector inmobiliario.
Cenavi ya había padecido las consecuencias de las restricciones por otra vía indirecta. Ella misma se había visto obligada a financiar a algunos de sus clientes promotores para que concluyan las obras, como única expectativa para poder cobrarles más tarde. En esta compleja estrategia en la que cada escalón del negocio se convierte a la fuerza en solidario del anterior, Cenavi acabó actuando como banco de los promotores que no podían pagarle por la desaparición de los compradores de viviendas, la misma expectativa que ahora tiene la empresa para salvarse, la de encontrar la comprensión de sus acreedores, 700 empresas subcontratistas y proveedoras a los que adeuda 22 millones de euros. Otros 24 millones son deudas con bancos, de las cuales sólo cinco son a largo plazo, dos de ellos con garantía hipotecaria; el resto es de circulante. En total, el pasivo de la empresa es de 50 millones.
El hecho de que el grueso del endeudamiento sea a tan corto plazo no es tan extraño en el sector constructor, que ha convertido el aplazamiento de los pagos a 120 días o más en una forma habitual de financiación. El encadenamiento que se produce con esta práctica hace aún más endeble a un sector donde el problema de uno acaba por convertirse en el problema de todos y suele comenzar por las inmobiliarias para acabar en el último proveedor de material. En esta cadena, Cenavi es sólo el segundo eslabón, aunque el más importante por su tamaño, con casi 200 trabajadores propios y al menos otros cuatrocientos subcontratados en las 24 obras que tiene en marcha.

El vuelco en el mercado

La constructora ha sido la víctima de un repentino parón del mercado. Los promotores se han encontrado con una súbito cambio de actitud de la clientela, que no solo ha frenado las ventas nuevas, sino que ha provocado la evaporación de muchos contratos de preventa, ya que un porcentaje significativo de adquirentes prefiere renunciar a la cantidad que entregó a cuenta al reservar su piso o se encuentra con que el banco ya no le financia cuando va a formalizar la subrogación de la hipoteca. A partir de ese momento, y a falta de nuevos compradores que sustituyan a los perdidos, el problema de la promotora se traslada en cascada a constructora, subcontratistas y proveedores.
Ante estas eventualidades, Cenavi tenía muchos recursos para aguantar el tipo, pero uno tras otro han fallado, al menos por el momento. Ni ha podido utilizar su bajo endeudamiento con bancos para conseguir más financiación, ni tampoco el contrato para la construcción de 900 viviendas en Soto de la Marina, un proyecto que ha debido esperar durante más de una década a que se resolviesen los problemas de planeamiento de Bezana y que, cuando finalmente ha podido salir a la venta, se ha encontrado con una demanda tan reducida que la promotora ha preferido esperar a tiempos mejores.
Por si fuera poco, Cenavi ha sufrido la crisis de Martinsa Fadesa, que le adeuda una importante indemnización por un contrato incumplido en Bezana. La constructora cántabra le vendió a Fadesa unos terrenos, condicionados a ser la adjudicataria de las obras que se realizasen en ellos, lo que supondría una facturación de nada menos que 36 millones de euros. Como consecuencia de la paralización durante años de la normativa urbanística de Bezana, no se pudieron acometer las promociones y Cenavi reclamó la devolución de las fincas y una indemnización por incumplimiento del contrato. Aunque no hay sentencia firme, Cenavi ya ha ganado el pleito en dos instancias, que le reconocen una indemnización de 2,5 millones de euros y, aunque Martinsa Fadesa no pudiera abonarlos por la suspensión de pagos en que se encuentra, recuperaría los terrenos.

Cajo, una oportunidad a largo plazo

La constructora tenía otro diamante en bruto en el contrato adjudicado por el Ayuntamiento de Santander por el que se haría con la propiedad –a medias con el Grupo Bolado–, de la valiosa finca de Cajo donde se encuentra la base de los autobuses municipales, a cambio de construirle gratuitamente otra nueva en Ojaiz, además del cuartel de Bomberos y los Talleres Municipales. Las 200 viviendas y 400 plazas de garaje que podrá levantar eran un goloso negocio, pero las condiciones del mercado han cambiado mucho desde que su UTE con Bolado ganó el concurso y el largo proceso que va a mediar desde la construcción previa de los edificios municipales hasta el traslado del TUS y la construcción de las viviendas tendrá unos costes financieros notables con el Banco Santander, que financia la operación. Más gravosos aún a medida que se debilita la expectativa de que, a medio plazo, repunte la venta de viviendas. No obstante, la finca no perderá sus condiciones estratégicas, ya que es la única de un tamaño semejante que queda en el casco urbano de Santander, está situada frente al Hospital Valdecilla y resultará mucho más céntrica cuando la ciudad se expanda hacia el suroeste con la urbanización de La Remonta.
El fallo de este concurso había sido recurrido por Ascan, otro de los concurrentes, por discrepancias en los criterios de valoración. Ascan ha ganado su reclamación ante los tribunales en primera instancia, lo que no impedirá que Bolado y Cenavi conserven la adjudicación, aunque sí podría dar lugar a que la Corporación santanderina se viese obligada a indemnizarle por el lucro cesante, si no prospera su recurso contra esta sentencia.

Una indemnización multimillonaria

Cenavi confía en que estos activos y la cartera de obras que tiene le permitan continuar la actividad, aplicando un ajuste de costes que incluye un recorte de la plantilla, algo que de hecho ya se viene produciendo en los últimos meses, en los que ha descendido de casi 200 personas a 160. Pero estos argumentos por sí mismos no suelen resolver una suspensión de pagos, ya que no hay liquidez para el suelo y parte de la cartera de obras puede disiparse por la crisis de las inmobiliarias. Como dice un buen conocedor de las situaciones concursales “lo que de verdad importa en estos casos es si hay dinero” y en este lo habrá, pero antes debe salir del limbo judicial en que se encuentra.
La empresa ganó una demanda por la paralización judicial a comienzos de los años 90 de la urbanización que Inmobiliaria Arnuero –de la que posee un 49%– hacía en la playa de La Arena. Los jueces condenaron al Ayuntamiento de Arnuero y al Gobierno de Cantabria a pagarle una indemnización por los gastos del proyecto e intereses que se pueden estimar en unos 15,5 millones de euros (2.600 millones de pesetas). Aunque Cenavi como tal solo tiene derecho al 45% de esa cuantía, Eugenio Nava, propietario a título personal del otro 55% de Inmobiliaria Arnuero, está dispuesto a poner también esta parte al servicio de su constructora para sacarla de la crisis.
Esa cuantía hubiese evitado que la empresa llegase a la situación de concurso, pero el pleito aún no ha concluido. Falta el Tribunal Supremo, donde, con toda seguridad, Cenavi volverá a ganar, porque construyó conforme a una licencia municipal que en aquel momento era legal, aunque luego fuese anulada por los tribunales. Mientras se culmina un proceso judicial que ya dura más de quince años, la empresa no puede verse resarcida por las pérdidas que le produjo la obra construida que no pudo vender, la que quedó a mitad y los gastos financieros derivados de la paralización.
Esto justifica que Cenavi sea la principal interesada en que se sustancie el derribo de los bloques sin concluir o que se quedaron sin vender, porque es imprescindible para obtener la indemnización, pero eso no es suficiente y la única vía para que esta cuantía se pueda contabilizar ya entre sus activos es conseguir que sea reconocida por el Gobierno regional (el Ayuntamiento de Arnuero es impensable que pueda hacerlo, porque sus recursos económicos a duras penas alcanzan para sufragar el coste del derribo).
Los bancos se han comprometido a descontar esa cantidad en el mismo momento en que el Gobierno firme el documento, pero tampoco el Ejecutivo cántabro pasa por un buen momento económico y sabe que hay otras urbanizaciones con sentencia de derribo que pueden llevar un derrotero parecido, por lo que costará que anticipe una indemnización originada por una licencia que ratificó ilegalmente un Gobierno del que legalmente es solidario pero con el que no tiene nada que ver, el de la primera legislatura de Hormaechea.
Las otras dos patas en la evolución de la suspensión de pagos están en manos de los trabajadores y de los acreedores. Los primeros ya han mostrado una disposición favorable. Como ellos, los subcontratistas y proveedores están atrapados en una disyuntiva, la de dar más cuerda a la empresa para que pueda salir del atasco o ejecutar sus derechos. Por el momento es muy difícil calcular la quita que pueda proponer Cenavi, pero, en teoría, podría pagar un cifra cercana al 100% de la deuda, ya que su activo supera al pasivo en un millón y medio de euros y la cifra se elevaría hasta los 16,5 millones si se computa la indemnización de Arnuero. No obstante, nada garantiza que se apruebe el convenio de acreedores y la alternativa sería la liquidación. En un momento en que no hay mercado para el suelo –lo que obligaría a vender los activos como un saldo–, la expectativa de cobro en ese caso probablemente no superase el 20% o el 30% de la deuda.

Dos meses para alcanzar un acuerdo

Los administradores que nombre el juez y los acreedores tendrán ahora 60 días para inventariar el activo y dirigirse a los adeudados para que digan cuáles son las cantidades que reclaman. Las cuentas recogen una deuda de 50 millones de euros y no parece que habrá sorpresas.
Si el plan de viabilidad de la empresa es dado por bueno por el juez y Cenavi consigue que al menos un 20% de los acreedores respalde su propuesta de convenio, se convocará una junta en la que bastará una mayoría simple del pasivo para que la quita y el plazo de pago aprobados sean extensibles a la totalidad.
Con un número tan amplio de acreedores, la empresa tendrá trabajo para conseguir un convenio anticipado y zanjar el problema con los mínimos daños, en el escueto plazo legal de 60 días, pero también habrá de negociar en cada obra, tratando de mantenerlas todas vivas y devolviendo la confianza a los clientes. Y es que de poco sirve solucionar el presente sin resolver también el futuro.