La inspección de edificios creará nuevos nichos de mercado

Desde que la edificación de obra nueva entró en crisis, a finales de 2007, la rehabilitación se ha convertido en uno de los argumentos más invocados por los políticos a la hora de buscar soluciones para relanzar la construcción y recuperar parte del ingente empleo perdido en el sector. Sobre todo en un país con barrios degradados, cascos urbanos envejecidos y un esfuerzo inversor que nos aleja mucho del que realizan otros países europeos, donde la rehabilitación supone el 50% de la inversión en inmuebles mientras que España apenas llega al 20%.
Las ayudas contempladas en los Planes de Vivienda han tratado de animar a los propietarios y comunidades de vecinos a que aborden las obras de mejora de sus inmuebles, pero la decisión última siempre ha dependido –salvo que el edificio tuviese graves patologías que lo pusieran en riesgo– de la voluntad de los afectados. Y los propietarios no siempre tienen disponibilidad económica para hacer frente a la derrama de los gastos ocasionados por el arreglo de la fachada, la reparación de las cubiertas o la instalación de un ascensor.
Lo que hasta ahora quedaba en manos de la voluntad puede convertirse en obligación. La rehabilitación será forzosa en aquellos inmuebles que alcancen el medio siglo de antigüedad y no superen el examen al que van a ser sometidos por los técnicos en edificación. Se trata de la Inspección Técnica de Edificios, una figura análoga a la ITV que deben pasar los automóviles, y que va a propiciar el surgimiento de un nuevo nicho de mercado para el sector de la rehabilitación y, sobre todo, para las profesiones técnicas relacionadas a las que se les otorgue la capacidad de realizar las inspecciones.

Un decreto inminente

La idea de establecer una revisión forzosa de los viejos inmuebles proviene del anterior Gobierno y se plasmó en un Decreto Ley de julio de 2011 que dejó establecido el marco legal a desarrollar por las comunidades autónomas. La norma estatal fija la obligatoriedad de inspeccionar todos los inmuebles de más de 50 años de antigüedad, aunque permite que las autonomías puedan rebajar ese límite, o el ámbito en el que se aplicará que, en principio, va a ser el de los municipios con más de 25.000 habitantes. La inspección debe evaluar si los inmuebles cumplen las condiciones legales de seguridad, salubridad y lo que el Decreto Ley califica como ‘ornato’. Si no es así, determinará las obras de conservación que se precisen.
La norma debe entrar en vigor antes del próximo verano, por lo que la Dirección general de Vivienda está dando los últimos retoques al borrador de un decreto que regula los márgenes de actuación que permite la norma estatal. En el camino se ha pulsado la opinión de los colectivos directamente implicados, como los Colegios de Arquitectos, Aparejadores e Ingenieros, los técnicos sobre los que recaerá la tarea de inspección, y se ha tenido también en cuenta la valoración de la Federación Cántabra de Asociaciones de Vecinos.
Aunque se han barajado otras posibilidades en cuanto a rebajar los límites de antigüedad de los edificios o cómo fijar las poblaciones que se verán afectadas, todo indica que se respetarán los baremos fijados por el Decreto Ley y la inspección se limitará a inmuebles con más de 50 años de edad y que se encuentren en poblaciones que superen los 25.000 habitantes. Con estos criterios serían cuatro las ciudades que se verían obligadas en Cantabria a hacer la inspección técnica de sus edificios más antiguos: Santander, Torrelavega, Camargo y Castro Urdiales.
Según la estimación de la Dirección General de Vivienda, los inmuebles afectados pueden rondar los dos mil, una cantidad no demasiado elevada, en función del parque inmobiliario existente, lo que facilitaría gestionar un proceso del que no existen referencias que permitan aventurar la cantidad e importancia de los problemas que puedan surgir en su aplicación.
La actual situación económica y las dificultades por las que pasan muchos hogares, tampoco hace aconsejable extender demasiado esa obligación legal, como ocurriría si se bajase el límite de antigüedad de los inmuebles a los 40 años, algo que sí han hecho otras comunidades autónomas. En las décadas de los sesenta y setenta del pasado siglo, España experimentó su primer gran boom de la construcción, por lo que rebajar la frontera del medio siglo supondría multiplicar el número de los inmuebles que deberían ser revisados.
Otro tanto ocurriría si el criterio para fijar las poblaciones en que se va a realizar la ITE no fuese el original de 25.000 habitantes, sino –como la propia Dirección general de la Vivienda ha llegado a barajar– las poblaciones con más de 8.000 viviendas. Con esa nueva medida, a las cuatro citadas habría que añadirles Reinosa, El Astillero, Laredo o Noja. Pero todo parece indicar que la Administración cántabra se inclina por dejar esa ampliación de la Inspección Técnica de Edificios para una segunda fase.

Una finalidad preventiva

La obligación de mantener los edificios en un estado de conservación decoroso y que no amenace la seguridad de las personas no es nueva. Entre las competencias de los Ayuntamientos se encuentra la ‘disciplina urbanística’ y actuar de oficio o como consecuencia de una denuncia cuando un inmueble suponga un riesgo para sus ocupantes o para los viandantes. En último caso, y si los propietarios no corrigen las deficiencias detectadas, el Ayuntamiento puede ejecutar por sí mismo las obras de rehabilitación que precise el inmueble y repercutir posteriormente su coste en los propietarios.
Pero la finalidad que persigue el nuevo Decreto va más allá de resolver las patologías que presente un edificio y que atenten contra la seguridad. Con la Inspección Técnica de Edificios lo que se pretende es crear un modelo preventivo que convierta el mantenimiento de los inmuebles en una práctica habitual.
Aunque todavía no está muy implantado, el Código Técnico de la Edificación establece para las viviendas de nueva creación lo que se conoce como el ‘Libro del edificio’, una suerte de hoja de reparaciones en el que se van reflejando los mantenimientos periódicos a que se somete el inmueble. Pero de ese control escapan los edificios construidos antes de la entrada en vigor del Código en 2006. Un hueco que, en parte, va a cubrir la nueva ITE.

Técnicos competentes

Como el decreto ley se limita a fijar el marco en el que va a operar la inspección y deja la regulación de los aspectos prácticos al desarrollo legislativo que hagan las comunidades autónomas y los ayuntamientos, hay cuestiones sobre las que flotan algunas dudas, como la de cuáles son los técnicos capacitados para llevar a cabo esas inspecciones.
De la respuesta a esa pregunta depende una cuestión económica de primer orden, ya que esta obligación legal va a ser una fuente de negocio para esos profesionales y no es descartable que surjan nuevas empresas para atender la demanda de inspecciones. De hecho, la cuestión ha suscitado un gran interés en los Colegios de Arquitectos, Aparejadores e Ingenieros, ya que, con la construcción prácticamente paralizada, sus asociados atraviesan por una difícil situación.
La única referencia legal existente es la que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (1999), en la que se habla, sin mucha precisión de los ‘técnicos competentes’, es decir, con conocimientos profesionales que les habiliten para llevar a cabo esa tarea de inspección. Un concepto tan amplio permite englobar a todos los colectivos mencionados e incluso a otros que, en función de cual sea el estudio concreto que se deba hacer en el edificio, cuenten con la adecuada cualificación.
En cualquier caso, una vez advertidos por el ayuntamiento de que su edificio debe pasar la inspección, serán los propietarios quienes deberán contratar los servicios de esos técnicos, que, a su vez, deberán contar con el personal especializado que precisen para emitir su informe, o subcontratarlo.
El coste es otro de los interrogantes que pesan sobre esta nueva obligación legal, pero ya existen referentes en otras comunidades, como en el vecino País Vasco, que indican que una inspección que no conlleve ningún trabajo demasiado específico, podría situarse entre los 1.500 y los 2.000 euros. A partir de ahí, la derrama dependerá, como es lógico, del número de propietarios que habite en el inmueble. Si el estado del edificio obligase a hacer unas catas o cualquier otro tipo de pruebas, el precio aumentaría en función de la complejidad del estudio.
Aunque las expectativas que ha levantado esta Inspección Técnica de Edificios es muy grande en el sector de la rehabilitación, su aplicación no va a ser inmediata. La Dirección General de Vivienda prevé que a lo largo de este mes de marzo podrá publicarse el decreto autonómico que lo desarrolla, pero también es muy probable la concesión de una moratoria de un año para que los ayuntamientos pongan a punto su normativa y sus equipos para adaptarse a esta nueva tarea. Serán los técnicos municipales los que deberán validar que los informes presentados cumplen con los requisitos que la ley exige antes de que los inmuebles que hayan pasado la inspección técnica reciban un certificado que lo acredite y sean inscritos en el registro que se va a crear con este fin.

Dos ARIs más en cartera

Mientras llega la ITE para servir de revulsivo a la rehabilitación, las posibilidades de dinamización de ese sector están en manos de las ARIs (Áreas de Rehabilitación Integral) que se contemplan en los Planes Estatales de Vivienda. En Cantabria hay varias en marcha en estos momentos, entre ellas las del barrio torrelaveguense de La Inmobiliaria, la Puebla Vieja de Laredo o Reinosa. También en Santander en zonas como el Río de la Pila, el Barrio Pesquero o el Cabildo de Arriba.
Se trata en todos los casos de espacios que, por sus características urbanísticas y la antigüedad de sus inmuebles, requieren un tratamiento global. Que un edificio esté dentro de un ARI implica que las obras de rehabilitación que se lleven a cabo en él se beneficiarán de unas ayudas del 40% a cargo de unos fondos aportados por el Ministerio de Fomento y el Gobierno regional.
Desde la Dirección General de la Vivienda se está impulsando una campaña para convencer a los propietarios de la conveniencia de aprovechar estas ayudas, sobre todo teniendo en cuenta que lo que ahora no hagan voluntariamente, y beneficiándose de esas subvenciones, podrían verse obligados a hacerlo de manera forzosa y a su costa cuando entre en vigor la Inspección Técnica de Edificios. El director general de la Vivienda, José Antonio González, se muestra optimista sobre la acogida de estos planes de rehabilitación: “La gente tiene sus dudas sobre si esas ayudas existen y si se pagan, pero cuando oyen que la comunidad de enfrente ha cobrado la subvención y que funciona, se van animando”, indica.
Además de ejecutar los ARIS en marcha, la Consejería de Vivienda planea extender esta fórmula a dos localidades más cuyo nombre no quiere adelantar para no levantar expectativas que se puedan ver defraudas, ya que su creación dependerá de las ayudas que se contemplen en el Plan de Vivienda 2013-2017. De lo que no cabe duda es de la apuesta del Gobierno cántabro a favor de la rehabilitación, como lo demuestra que la partida presupuestaria destinada a este fin sea una de las pocas que ha experimentado un crecimiento, duplicando los tres millones de euros que se contemplaban en 2011.

Una ley de la Vivienda

Pero la gran novedad legislativa en la que trabaja la Consejería es una ley de Vivienda, una iniciativa inédita en Cantabria. En ella se recogerán las políticas públicas de fomento del derecho a la vivienda y todo lo relativo al proceso de edificación, además de la protección de los derechos de adquirentes y arrendatarios, y se aprovechará para actualizar la regulación del régimen de VPO. Una de las preocupaciones de la Administración cántabra es la lucha contra el fraude en el uso de estas viviendas de protección, para que no se desvirtúe la finalidad de una iniciativa que se financia con dinero público.
La futura ley de la Vivienda también establecerá las sanciones para estos casos y para quienes vulneren la futura Inspección Técnica de Edificios. Serán el respaldo coercitivo de iniciativas con las que se pretende impulsar otro modelo en la actividad constructora.