A fondo

El alquiler turístico pierde interés como negocio

La autonomía acabará con la oferta irregular al introducir la declaración obligatoria

El alquiler turístico ha pasado de ser un complemento salarial para multitud de familias que buscaban dar rentabilidad a sus viviendas a un negocio muy apetecible para inversores y grandes empresas. Plataformas como Airbnb y Homeway han acelerado el ritmo de crecimiento del sector en todo el país y también en Cantabria, donde publicitan más de 300 alojamientos turísticos cada una. El sector hotelero se quejaba de que este fenómeno provocaba un desvío de la demanda y el Gobierno regional acaba de aprobar un decreto en el que define lo que es una vivienda turística, creando un registro que pone fin a la desregulación y la competencia desleal.


Los alquileres de verano y el sector hotelero han convivido sin mayor problema, pero la irrupción de plataformas de alquiler turístico ha allanado el camino a los propietarios de viviendas de uso residencial, que sacan partido de ellas mediante alquileres de corta estancia.

Los particulares han encontrado en esta forma de arrendamiento una fuente de ingresos inesperada. La llegada de las plataformas de Internet propició que esta oferta informal se disparase y los hoteleros empezaron a quejarse de que esta creciente oferta estaba produciendo un desvío de la demanda y perjudicaba a sus empresas, porque mucha de la nueva competencia no paga impuestos ni cumple con la normativa sobre alojamientos extrahoteleros y hoteleros en lo relativo a licencias, censos y condiciones mínimas.

Esta situación de conflicto ha obligado al Gobierno cántabro a intervenir con la aprobación de un decreto que regula este modelo de negocio, aunque eso sí, con mucha cautela. Hace un año, la directora general de Turismo, Eva Bartolomé, anunció que el objetivo era regular lo regulable, sin salirse de los límites que impone la Comisión Nacional de la Competencia, que había frenado las normativas demasiado restrictivas aprobadas por los ayuntamientos de Madrid, San Sebastián y Bilbao, por vulnerar el libre mercado.

Cantabria ha tardado en regular la vivienda particular de uso turístico, pero eso le va a servir, presumiblemente, para evitar los problemas legales que han tenido otras autonomías al haberlo. En la foto, la directora general de Turismo, Eva Bartolomé en las oficinas de su departamento.

El presidente de la Asociación de Hostelería de Cantabria (AEHC), Ángel Cuevas, ha mantenido antes, durante y después de la elaboración de este decreto un discurso favorable a la economía colaborativa, pero contrario a la sumergida, y ha precisado que su gremio no está compitiendo en igualdad de condiciones con los apartamentos turísticos, que se multiplican por toda la región. De hecho, páginas web como Airbnb y Homeway publicitan solo en Cantabria más de 300 viviendas turísticas cada una.

El aumento de los visitantes y de la ocupación hotelera permite hacer frente a esa nueva competencia de los particulares, pero los alojamientos turísticos del medio rural, con menores márgenes, tienen más dificultades para digerir esta nueva realidad. Por eso, no dudan en denunciar a los dueños de viviendas turísticas no legalizadas.

Desde 2013 se ha registrado en la región 2.052 denuncias, la mayoría interpuestas por la Asociación de Turismo Rural de Cantabria (ATRC). Casi 1.385 fueron archivadas y el resto derivaron en sanciones económicas que sumaron unos 600.000 euros. Pero eso no ha acabado con el problema, y para reforzar el operativo de búsqueda de alojamientos turísticos ilegales, la ATRC inició una campaña en Semana Santa del año pasado destinada a detectar toda la oferta ilegal y presentar las denuncias pertinentes ante la administración regional.

La estrategia consistía en llevar a falsos clientes a comprobar la situación de los establecimientos y verificar si reunían o no las condiciones mínimas para desarrollar una actividad alojativa.

Condiciones del nuevo decreto

La nueva normativa considera a los titulares de estos alojamientos como personas físicas propietarias de la vivienda y no como profesionales de la hostelería pero, a su vez, establece para ellos una serie de obligaciones para garantizar el derecho de los usuarios a disfrutar de unas condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad.

Para ello, el Gobierno regional establecerá un registro en el que han de figurar todas las viviendas que se usen turísticamente. Eso sí, se compromete a que las tramitaciones sean ágiles, por lo que se evitarán las regulaciones innecesarias y las duplicidades de control.

Se admite alquilar la vivienda completa o por habitaciones

El decreto no se aplicará en el caso de las viviendas protegidas que estén destinadas a uso residencial permanente (porque, por su naturaleza no pueden tener uso turístico) ni a los establecimientos hoteleros, extrahoteleros, alojamientos rurales, albergues turísticos y campamentos, que se rigen por otra reglamentación.

La normativa distingue dos clases de viviendas turísticas, las de cesión completa y las de cesión compartida, una modalidad que da la posibilidad de arrendar habitaciones amuebladas y equipadas con derecho a uso de baño y en la que se obliga a que el propietario resida en la vivienda.


El fuerte alza del número de visitantes ha empujado este fenómeno de los alojamientos vacacionales, que ahora entra en una nueva fase, la de madurez.

La burbuja toca techo

El boom del alquiler turístico en las ciudades de gran tamaño empezó a engendrarse con la llegada de los portales especializados de Internet, cuando los propietarios de viviendas ubicadas en lugares de interés turístico comprobaron que podían sacar algunos ingresos alquilando habitaciones. El fenómeno entró en una dimensión distinta cuando los precios de las viviendas tocaron fondo y algunos particulares y empresas adquirieron viviendas a buen precio para dedicarlas exclusivamente a estos arrendamientos de corta duración.

El éxito de la fórmula en un país que acoge cada año más de 80 millones de visitantes ha sido incuestionable, pero empieza a mostrar síntomas del mal de altura; los precios se han estancado y las rentabilidades ya no son tan jugosas como antes.

Tampoco son rentables todas las viviendas que se han puesto en el mercado. Los propietarios tienen que arrendarlas un mínimo de días al mes para cubrir gastos, una tarea nada sencilla si se tiene en cuenta que es más difícil encadenar varios alquileres en un solo mes. Según el portal Casaktua, las viviendas turísticas deben permanecer ocupadas al menos entre el 50% y 60% del mes para ser más rentables que un alquiler convencional, que exige mucha menos atención por parte del propietario. Incluso en el caso de que se deje en manos de una empresa especializada, hay que tener en cuenta que eso puede suponer una merma del 20% en los ingresos, la comisión que se lleva la compañía.

Como se ve, el negocio no es tan evidente como se supone, y lo será aún menos en el futuro, cuando pase a estar registrado y el propietario tenga, inevitablemente, que declarar a Hacienda los ingresos que le genera.

Aunque el alojamiento privado de uso turístico ya acapara el 20% de la oferta de vivienda en el país y ha experimentado un importante auge en estos últimos años, el presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas (FEVITUR), Tolo Gomila, considera que el sector está decreciendo, precisamente por estos motivos.

Las regulaciones jurídicas que se han puesto en marcha en los dos últimos años han desincentivado a los propietarios. A finales de 2018, se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos y se suprimió el beneficio fiscal del 60% en el IRPF para los alquileres de corta estancia, lo que supone una pérdida de rentabilidad nada desdeñable.

La nueva regulación de Cantabria también contribuirá, probablemente, a depurar el censo. Lo que es indudable es que el alojamiento vacacional ha llegado para quedarse, y aunque la normativa evite que se desmesure, es innegable que traerá consigo una mayor profesionalización.


Pasos a seguir

El primer paso para poner en marcha un alojamiento turístico de este tipo es presentar una declaración responsable de apertura y un seguro de responsabilidad civil en la Dirección General de Turismo. En esta misma declaración, los particulares adquieren el compromiso de instalar un extintor por planta en un lugar visible y de fácil acceso, disponer de una cédula de habitabilidad y un título jurídico que acredite que son los dueños de la vivienda (que no puede ser protegida).

Además, los titulares de alojamientos sometidos al régimen de propiedad horizontal –el que regula los inmuebles segregados de un edificio común– tendrán que entregar una documentación en la que se demuestre que los estatutos de la comunidad de propietarios no vetan su utilización con fines turísticos. Después, la propia Dirección se hará cargo de comunicar el alta al Ayuntamiento en el que se localice la vivienda.

Una pareja de turistas en el centro de Santander.

Los particulares deben mostrar en la puerta de entrada una placa identificativa de color rojo con recuadro blanco, exhibir un cartel en el que se haga saber que el establecimiento dispone de hojas oficiales de reclamaciones y poner un número de teléfono a disposición de los consumidores para que los propietarios puedan atender cualquier contingencia que surja durante la estancia.

Además de entregar a los usuarios un justificante del pago del alojamiento, los particulares están obligados a actualizar su página web, en caso de que la tengan, y a resolver las dudas que los posibles clientes comenten a través de ella. Los titulares de la vivienda también tienen que mostrar el número de inscripción del Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria en cualquier publicidad que realicen y exhibir los precios de los servicios de alojamiento en lugares de fácil lectura.

Evidentemente, los establecimientos deben disponer del mobiliario y enseres necesarios y en perfectas condiciones de limpieza. Tras cada estancia, los propietarios deberán llevar a cabo una limpieza general y cambiar la ropa de cama y otra lencería doméstica. Asimismo, los desperfectos y las averías que puedan producirse tienen que repararse de forma inmediata.

David Pérez

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