Los avatares de la mayor promoción pública de Cantabria

La promoción pública de 472 viviendas en Nueva Montaña no sólo ha sido un hito en una región donde prácticamente no se han edificado lo que antes de conocían como viviendas sociales en los últimos veinte años. También ha sido una carrera de obstáculos institucionales, algo que parece poco comprensible cuando es el sector público el que ha de enfrentarse consigo mismo.
Cuando a mediados de la pasada década Miguel Angel Revilla llegó a la Consejería de Obras Públicas de la mano de un pacto de gobierno con el PP, se propuso romper una dinámica que expulsaba del mercado inmobiliario desde hacía muchos años a las familias con menos rentas. La única forma de conseguirlo era resucitar la promoción oficial. El problema es que la demanda de este tipo de vivienda se concentra en las ciudades, y el Ayuntamiento de Santander había vendido todos los aprovechamientos de suelo que han de ceder los promotores de viviendas para obtener las licencias. Mientras que otros ayuntamientos ponen solares gratuitamente a disposición de la Consejería de Obras Públicas, en Santander había que comprarlo y, paradójicamente, el único disponible era el contiguo al que el Ayuntamiento había obtenido, y convertido en dinero, en Nueva Montaña, el 10% que los promotores de la enorme parcela habían tenido que ceder.

La Caja, forzada a vender

El hecho de haber vendido su suelo no acomplejó al Ayuntamiento de Santander para reclamar con insistencia la construcción de viviendas públicas en la zona y eso llevó al Gobierno a presionar a Caja Cantabria para que vendiese una gran parcela que conservaba en la zona en 600 millones de pesetas, una cuantía bastante inferior a su valor real, dado que se encontraba junto al centro comercial que empezaba a levantar El Corte Inglés y tenía una calificación intensiva para construir edificios comerciales.
La Caja vendió de mala gana, pero al menos se reservó la financiación de la obra, algo que ahora le ha deparado una avalancha de nuevos clientes hipotecarios al procederse a la entrega de las viviendas, hasta el punto que ha abierto su oficina principal por las tardes y allí mismo los notarios han atendido, uno por uno, a los casi cinco centenares de compradores que han formalizado la subrogación de los créditos.
La empresa pública de vivienda Gesvican se hizo cargo de la promoción convencida de que su volumen (472 viviendas y alrededor de 700 plazas de garaje) le permitiría absorber el coste del suelo sin incurrir en pérdidas. Algo que no resultaba sencillo cuando el precio de venta de cada piso debía ser de poco más de diez millones de pesetas.
La adjudicación de la obra en 29 millones de euros ya indicó que cuadrar las cifras no resultaría fácil, pero los problemas llegaron nada más iniciarse los muros pantalla en los límites de la parcela, cuando la Consejería de Medio Ambiente, cuyo titular era José Luis Gil (PP), detectó que el suelo estaba contaminado por aceites pesados, además de las escorias de la acería.

Medio Ambiente paraliza a Obras Públicas

Nunca se podrá saber si en el caso de que la Consejería de Obras Públicas también hubiese estado en manos del PP, Gil hubiese actuado de otra forma. Lo cierto es que se volvía a producirse la paradoja protagonizada por Algatecsa diez años antes. La empresa de recogida de algas y fabricación de agar-agar, participada por el Gobierno regional y una compañía francesa, tuvo que ser cerrada porque el propio Gobierno autonómico no le otorgó la licencia de recolección, después de haber realizado una gran inversión en Comillas.
En esta ocasión, la Consejería de Medio Ambiente paralizaba a la de Obras Públicas, que se encontraba con un problema no sólo económico, sino también logístico para hacer desaparecer las decenas de miles de toneladas de tierra del enorme solar, al menos las contaminadas con hidrocarburos. Mientras se analizaba la parcela cuadrícula por cuadrícula, para saber hasta qué punto estaba afectada por los aceites pesados, y se valoraban las salidas posibles, la presión de los aspirantes a una vivienda social crecía. Tanto que Miguel Angel Revilla tuvo que prometer que la empresa pública no sólo retiraría la tierra contaminada, sino que asumiría el sobrecoste de su traslado.

El traslado de la tierra

En realidad, esa sólo era una parte del problema, y no pequeña, ya que conllevaba la obligación aparejada de sellar el vaso resultante con una losa –y no con una simple solera– y cambiar el tipo de hormigón. Unos cambios en las condiciones de adjudicación que motivaron la consiguiente reclamación económica de Dragados y Ascan, la UTE contratista.
La tierra contaminada no tiene tratamiento, por tanto, es inevitable trasladarla a un vertedero de seguridad y sellarla, y eso se vio forzado a hacer Gesvican, a pesar de la evidencia de que tierras idénticas se han empleado para rellenos en Raos o se han arrojado impunemente a la Bahía y de que otras promociones de viviendas construidas en la zona nunca se vieron sometidas a una obligación semejante.
Gesvican fue contactando con cuantos gestores de residuos podían ayudarle en un caso semejante y las tierras fueron llevadas en camiones hasta Meruelo, a vertederos de Vizcaya y de Lugo e, incluso, hasta Huelva, donde llegó a obtener precios mejores, a pesar de que no fue autorizada a hacer los envíos por barco y las tierras de Nueva Montaña hubieron de atravesar todo el país por carretera.

Reclamaciones al vendedor

Las incertidumbres sobre la continuidad de la obra consumieron algo más de seis meses y la solución a estas incidencias, alrededor de mil millones de pesetas. Gesvicán mantiene una reclamación ante el vendedor de los terrenos (Caja Cantabria, a través de su participada Urbe Cantabria) para ser resarcido de estos gastos por la aparición de vicios ocultos, pero no es fácil suponer que la Caja pueda devolver más de lo que cobró por los terrenos. Queda, eso sí, la posibilidad de que, a su vez, reclame a la empresa que se los vendió, Nueva Montaña Quijano, pero nunca resultará fácil determinar si el comprador era o no consciente de que la zona había sido utilizada como un vertedero industrial durante años (algo notorio) y del tipo de vertidos que se realizaban (algo más difícil de conocer).
La construcción de la promoción finalizó el pasado otoño, pero cuando todo parecía resuelto, de nuevo se planteó otro conflicto entre instituciones a resultas de la licencia de primera ocupación. Esta vez, el Ayuntamiento de Santander exigía que la plaza interior de la urbanización tuviese carácter público para asumir el cambio de volumetría que en su día se concedió al cambiar la calificación del suelo comercial por inmobiliario. La ley lo establece así, pero en este caso se había reducido la edificabilidad, no se había incrementado, como suele ser habitual.

Problemas desde el origen

La revisión del Plan General Urbano de Santander realizada en 1997 vino a legalizar la recalificación de buena parte de los terrenos industriales de Nueva Montaña, realizada unos años antes con el fin de auspiciar recursos para salvar la empresa, que atravesaba una profunda crisis económica. El Ayuntamiento de Santander planteó mal este cambio de usos y los tribunales lo echaron abajo tras la reclamación de un particular. Aquella sentencia creó muy graves problemas económicos a la factoría, a Cenavi, que había adquirido los terrenos y a Caja Cantabria, que financiaba la operación. También a El Corte Inglés, que veía retrasado tres años su desembarco en Cantabria, tiempo suficiente para que se le adelantase otro centro comercial, Valle Real.
El PGOU del 97 creó un enorme espacio comercial en esa unidad de ejecución, tanto que El Corte Inglés sólo consumió una parte. Quedaban aún 110.000 m2 de suelo comercial en las parcelas contiguas. Una superficie que parecía excesiva para las necesidades de ese momento, por lo que se consideró más interesante dedicarla a viviendas, aunque se decidió reducir la volumetría a 96.000 m2 y que una parte de ellas fuese de VPO, las que finalmente construyó Gesvican.
El Ayuntamiento se ha salido con la suya, al decidir el Juzgado que la plaza sea de titularidad pública, aunque es una victoria más formal que real, puesto que queda en el interior de la urbanización, lo que indica que probablemente no sea utilizada por nadie más que por los residentes y éstos han quedado así eximidos de su mantenimiento, que no será un gasto pequeño, dado que tiene 20.000 m2. El Ayuntamiento ni siquiera podrá rentabilizar el subsuelo, dado que ya está ocupado por plazas de aparcamiento.
Gesvican ha construido además de las 472 viviendas algo más de 700 plazas de garaje, que hubieran podido ser 1.500 si en su día Caja Cantabria hubiese asumido la financiación de una segunda planta de parking. Entonces, la entidad creyó que incrementaba demasiado los riesgos financieros en que incurría, hoy es seguro que hubiese resultado un buen negocio.

Conflicto hasta el final

Finalmente, en marzo, y ya con licencia de obras, han podido entregarse las viviendas, pero también en ese acto se produjo una notable tensión, al exigir el alcalde de Santander al presidente regional que se incluyese el logotipo del Ayuntamiento de Santander en el cartel que flanqueaba a las autoridades, junto al del Gobierno de Cantabria, promotor de las vivienda. Una tensión que la vicepresidenta regional, Lola Gorostiaga, hubo de resolver con una notable mano izquierda para evitar que acabase como el rosario de la aurora un acto en el que estaban presentes la ministra de la Vivienda y casi 500 familias que creen haber tenido tanta suerte como si les tocase la lotería. Era el colofón que cabía esperar de una promoción con tantos avatares.