VIVIENDA EN CANTABRIA. El coste del suelo representa el 30% del precio de la vivienda

En 1994 el precio del suelo representaba sólamente el 13% del valor de una vivienda media española. En 1999 era ya el 32,45%. La disparatada carrera que ha triplicado el coste de los solares en cinco años ha sido más rápida en otras comunidades que en Cantabria, donde el suelo ya partía de un nivel muy alto, y no es producto de una agobiante escasez, sino de una gestión urbanística lenta y en muchos casos arbitraria que acaba por convertir la tramitación burocrática en un valor en sí misma.
Para que un suelo urbanizable bruto se convierta en suelo edificado se requiere entre seis y once años, según la asociación de promotores inmobiliarios madrileña. Esta espera resulta inasumible para un promotor que nunca puede estar seguro de que la tendencia del mercado se mantenga.
En un sector tan cíclico como la construcción, el tiempo resulta estratégico y las prisas de los promotores por construir en el momento en que el mercado lo demanda acaban por crear una gran presión sobre los escasos solares que ya están dispuestos para construir.
La Administración es consciente no sólo de no aportar soluciones, sino de haberse convertido en el problema, pero legislar en urbanismo no es fácil, por los muchos intereses que es necesario armonizar.
Entre los interesados están los propios ayuntamientos que utilizan el urbanismo para financiarse. No sólo lo usan como una importante fuente de ingresos fiscales, sino que cuando han ofrecido suelo propio en subastas muchos de ellos se comportan como un propietario privado, dispuestos a obtener el mayor rendimiento y han dejado en un segundo plano el interés social.
Los sobresaltos que se han producido en la legislación tampoco han ayudado mucho. El Gobierno socialista refundió en 1992 la complicadísima normativa sobre urbanismo anteriormente existente, pero seis comunidades autónomas presentaron otros tantos recursos de inconstitucionalidad contra el texto, al entender que vulneraba sus competencias. Cantabria no recurrió, pero como lo había hecho contra la normativa anterior, el Tribunal Constitucional dio a nuestra comunidad por personada.
La sentencia tardó en llegar y cuando lo hizo, derribó todo el ordenamiento jurídico del urbanismo español. El Tribunal decidió que el Estado no podía legislar en esta materia utilizando su derecho a hacer normas de carácter supletorio allí donde no las hay, porque la transferencia del urbanismo se había hecho con carácter de competencia exclusiva para todas las autonomías.
Cantabria, que no tenía otra legislación urbanística propia que una Ley de Usos del Medio Rural propuesta por el PSOE, se quedó en el más absoluto vacío y se vio obligada a improvisar rápidamente una solución que luego adoptaron otras comunidades: declarar la ley socialista de 1992 como propia, normativa que estará en vigor hasta que se apruebe una ley autonómica.
Los efectos de la ley de liberalización del suelo del PP, aprobada por las Cortes en 1998 aún no han llegado a la región, como a la mayoría del territorio nacional, dado que se trata de principios normativos que luego han de inspirar la legislación de las autonomías. Uno de esos principios era el declarar suelo urbanizable todo lo que no esté protegido. En este sentido, el anteproyecto de ley que elabora la Consejería cántabra de Obras Públicas y Vivienda sólo considerará suelo no urbanizable el protegido por sus especiales valores o por una normativa sectorial.
Aunque se apruebe la ley regional, la puesta en el mercado de este suelo no será inmediata y nadie espera que se produzca un descenso de precios a corto plazo. Ni siquiera en la Comunidad Valenciana donde se ha introducido ya la figura del agente urbanizador, se ha percibido una inflexión a la baja.
El precio medio del suelo en España representaba en 1999 el 32,45% del precio final de la vivienda y ha evolucionado en la misma dirección que la demanda inmobiliaria, pero recogiendo las ondas del mercado con más sensibilidad. Así, bajó persistemente entre 1990 y 1994 para repuntar desde entonces de una manera espectacular. Tanta que en el corazón de las grandes ciudades ya supone la mitad del valor de la casa y, presumiblemente, no bajará de no producirse una fuerte retracción del mercado de la vivienda.