Un Plan de choque fracasado
Que la construcción de viviendas se encuentra en una situación crítica es una certidumbre de la que sobran evidencias. Pero algo muy grave le ocurre a un sector cuando ni siquiera reacciona a los planes de choque que han intentado poner en marcha para reactivarlo, incluidos los inspirados por los propios empresarios. Como le ha ocurrido a la iniciativa de la Asociación de Constructores y Promotores de Cantabria que el Gobierno regional de PRC y PSOE decidió hacer suya para aliviar el stock de viviendas acumuladas en Cantabria en los últimos tres años, ofertándolas a menor precio y con ayudas públicas, en forma de préstamos, para financiar la hipoteca.
Según la propuesta, los promotores interesados en incluir sus viviendas en esa ‘bolsa’ deberían rebajar su precio de venta en un 20%, hasta dejarlas prácticamente en el precio de coste. Sobre el Ejecutivo cántabro recaía el compromiso de ayudar a financiar los créditos hipotecarios que tuvieran que solicitar los compradores de las viviendas. Según el pacto alcanzado con los promotores y bancos, se destinarían alrededor de 36 millones de euros a subvencionar los préstamos de los compradores, que gracias a esta ayuda solo pagarían los intereses durante los ocho primeros años de hipoteca. A partir del noveno año iniciarían la amortización y devolverían a la Administración el préstamo.
Con esta fórmula no solo se facilitarían las adquisiciones a las familias que necesitan una vivienda, sino que se debía aliviar buena parte del stock que se ha formado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y las promotoras, liberadas de ese inmovilizado, podrían obtener liquidez para continuar construyendo y mantener vivo el sector. La carambola también beneficiaba a las entidades financieras, dado que, con las ventas, la situación de los promotores sería menos angustiosa y podrían regularizar su situación con cajas y bancos.
Poca colaboración de las entidades
Pero las entidades financieras no debían pensar igual, porque los promotores les acusan de no haber colaborado. De ellas dependía la financiación necesaria para habilitar esos préstamos públicos reintegrables a los compradores de pisos en stock. Y la realidad ha sido muy distinta a la que esperaban quienes idearon el sistema en 2010. Ni los promotores llegaron a quitarse de encima al menos mil viviendas, como pretendían, ni la mayoría de los interesados en la compra encontró financiación. Sólo cien adquirentes consiguieron un crédito en las entidades financieras.
También se ha dado la paradoja de que, a pesar de ser una fórmula pensada para ayudar a las economías más débiles a tener acceso a una vivienda, los gastos de tramitación de las escrituras a través de las gestorías señaladas por las entidades financieras duplicaban el coste habitual, hasta situarse en unos 1.200 euros. Un sobreprecio que los afectados tienden a interpretar como una forma de generar una comisión encubierta.
Una competencia desleal
Los promotores no sólo achacan a las entidades financieras el escasísimo éxito del plan sino también la fuerte caída de sus ventas, como consecuencia de la fuerte retracción del crédito hipotecario.
Además, se sienten perjudicados por la diferente vara de medir que muchos bancos y cajas aplican a las solicitudes, según se trate de pisos de la propia entidad o de promociones ajenas. Frente a las muchas dificultades que plantean para financiar la compra de cualquier vivienda –siempre sin pasar del 70% del valor de tasación y con multitud de avales– “se siguen concediendo hipotecas por encima del 100% cuando se trata de sus promociones”, critica un promotor. Una actitud que no dudan en calificar de competencia desleal, agravada por el hecho de que muchas de esas entidades están siendo socorridas con dinero público para sanear sus cuentas.
Propuestas sin respuesta
El fracaso del plan de choque para adelgazar el stock de viviendas no augura mucho éxito a otra propuesta de la Asociación de Promotores, la compra por el Gobierno regional de viviendas que están en ejecución para destinarlas al alquiler. Ni el anterior Ejecutivo accedió a ello ni el nuevo Gobierno parece que cuente con los recursos necesarios para asumir la compra de las aproximadamente mil viviendas que los empresarios proponían. Estas viviendas, puestas en alquiler, se destinarían a las economías más débiles, lo que añade más incertidumbre sobre el retorno de la inversión.
Retomar o no esta propuesta es una de las decisiones que tendrá que adoptar la nueva directiva de la Asociación que sustituya a la que presidía hasta el pasado mes Fidel González Cuevas. Hay menos dudas sobre la continuidad de otras demandas que mantiene el sector desde 2009, y que tienen que ver con aspectos urbanísticos y con la búsqueda de una mayor agilidad en la tramitación de los planes, como la petición de una reforma radical de la Ley de Suelo de 2001. La expectativa de los promotores es que se adecúe a la realidad del mercado y a los nuevos modelos urbanísticos modificando la densidad y la edificabilidad (demanda de pisos de menor tamaño, edificaciones en altura, etc); que disminuya el porcentaje del 15% del suelo que los promotores están obligados a ceder a los ayuntamientos y que la comunidad autónoma haga de oficio aquello que los ayuntamientos se resisten a hacer, la adaptación de sus planes de urbanismo a la Ley de Suelo. Una obligación que diez años después de su entrada en vigor, tan solo cuatro ayuntamientos de Cantabria han sido capaces de cumplir.
