EL OCASO DE LAS GRUAS

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Cuando hace ocho meses uno de los gurús nacionales del mercado de la vivienda, el ex consejero de Hacienda cántabro Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña anunciaba que el 80% de las promotoras inmobiliarias estaban destinadas a desaparecer a corto plazo, sus augurios parecían desmesurados. Hoy parecen destinados a cumplirse con toda exactitud. “Es el momento de plantearse vender, sobre todo para muchas pequeñas promotoras familiares”, sostiene el brocker Javier González, de One to One.
Lo bueno de las pequeñas promotoras es que pueden detener su actividad y esperar a que vuelvan los buenos tiempos, algo que no pueden hacer las constructoras, cargadas de plantilla. Ahora tratan de liquidar los proyectos que tenían entre manos y el suelo adquirido ofreciéndoselo a las grandes inmobiliarias a un precio que hace meses hubiese resultado impensable, pero nadie está para aventuras. De hecho, algunas de las promotoras nacionales han cerrado su oficina de Santander o han dejado en ella a una sola persona. En la cabeza de todos hay una única idea: acabar lo que tienen entre manos. Sólo las que disponen de una estructura de capital más sólida se plantean aprovechar este tiempo de espera, porque saben que en las crisis también se hacen negocios, pero están reservados para los pocos que están en situación de poder aguantar.
Ahora que el terreno de juego se despeja y se han acabado las premuras, es el momento de madurar proyectos de mayor enjundia, aquellos que el minifundismo inmobiliario de la región no suele permitir. Es su oportunidad para reunir más suelo y tramitar actuaciones tan ambiciosas como las que maneja Real de Piasca, que ha acumulado una enorme bolsa de suelo en torno a la S-20. Pero se lo tomarán con tiempo, el suficiente para que el mercado digiera todo lo que hay sin vender.

Las suspensiones de pagos hacen temblar

Las promotoras son el primer eslabón de la cadena. Si no dan salida a las viviendas, tienen dificultades para pagar y a partir de ahí comienza una ristra casi infinita de problemas que afecta a todo el sector de la construcción y, en segundo término, al financiero. Los impagos de algunas inmobiliarias del sur de España a SEOP han precipitado su suspensión de pagos, que ha dejado un rosario de damnificados por todo el país y especialmente en Cantabria donde la empresa del grupo Silver Eagle tiene una gran cartera de obra. Es posible que las empresas que han trabajado para SEOP acaben por cobrar una parte significativa de la deuda, pero algunas tienen una expectativa muy dudosa, dado que se quedan sin trabajo y acabarán por repercutir sus problemas sobre terceros.
Las dificultades de tesorería que atraviesa otro importante grupo local puede que acaben, también, en la petición voluntaria de concurso. Y nadie puede garantizar que no sean los únicos.
En condiciones normales, cualquiera de ellos hubiese salido del paso con una refinanciación, pero los bancos y las cajas de ahorros sólo parecen dispuestos a implicarse en aquellos casos en que la dimensión de la empresa en apuros amenaza con poner en peligro su propia continuidad.

Problemas para las cajas

Para los demás, la ventanilla está cerrada y la situación tampoco es fácil para las propias entidades financieras, especialmente para las cajas. La construcción es su negocio, pero saben que ha dejado de serlo y, lo que es peor, que han puesto demasiados huevos en esa cesta. El 61% de sus inversiones crediticias están ahí concentradas y su expansión territorial no tiene sentido alguno si se cierra este grifo, porque está asentada casi exclusivamente en la financiación de promociones de viviendas.
Las cajas, sobre todo muchas de las que han llegado a la región en los últimos años, han volado a lomos de este caballo, pero una vez desbocado, temen las consecuencias. Muchas han conseguido crecimientos anuales de su negocio cercanos al 40% gracias a la financiación de promociones que otras entidades no aceptaron y bastantes empujaron a los tasadores a hacer valoraciones superiores a la realidad con el fin de poder financiar el 100% de la obra, una imprudencia que no resultaba trascendente mientras subían los precios de la vivienda, pero que ahora va a resultar temeraria.

Compradores que rehusan

“Aquellos a los que les han financiado el suelo y la obra, ahora pueden estar tentados a dejar caer la empresa, porque les compensa”, manifiesta un conocedor del sector. Y es que, en este momento tan desconcertante, las promotoras no saben cuál es el valor real del suelo que han comprado ni los pisos que tienen vendidos y ese es un problema demasiado serio como para que los empresarios del sector puedan dormir tranquilos.
En una promoción de cuarenta viviendas cercana a Santander de las que se habían vendido 32 antes de iniciarse la obra, sólo se han presentado quince compradores a la subrogación de la hipoteca. El resto ha renunciado a la cantidad entregada a cuenta o ha anunciado al promotor su intención de litigar con él si no se la devuelve.
La desaparición de los compradores es, quizá, el más novedoso de los problemas de esta crisis y las consecuencias derivadas pintan un panorama muy sombrío. Se esfuman aquellos que ahora se hacen plenamente conscientes de que no podrán pagar la hipoteca, porque la casa ya no va a revalorizarse cada año. Desaparecen también los que han entregado 30.000 euros de entrada y, al comprobar que en la urbanización contigua han rebajado los adosados en 60.000 euros, resuelven que, aún perdiendo, ganan cambiando de promoción. Por si fuera poco, hay otro grupo de compradores que estaban al límite de sus posibilidades económicas cuando decidieron embarcarse en la adquisición de una casa y, al endurecerse las condiciones de las entidades financieras, son rechazados por éstas cuando se presentan a formalizar la subrogación.
Pero el más problemático de todos los compradores que rehusan es el que no era tal comprador, sino que invertía en varios pisos en proyecto con la expectativa de revenderlos antes de finalizar la construcción. Como ocurre con los compradores de opciones sobre materias primas, que no tienen la más mínima intención de quedarse con unas toneladas de petróleo o con unos quintales de trigo, el inversor en pisos no tenía otra intención que la de sacar una plusvalía del 200 o el 300% a la pequeña cantidad que entregaba por cada piso. Ante la eventualidad de encontrarse ahora con las hipotecas de cuatro o cinco viviendas para las que no encuentra comprador, su actitud es beligerante: ni puede asumir ese endeudamiento ni está dispuesto a perder las cantidades que arriesgó y arremete contra el promotor, aprovechando para pleitear cualquier pequeño cambio con respecto al proyecto original. Su objetivo es ganar tiempo y que, mientras tanto, el promotor encuentre otro comprador, devolviéndole su dinero.
La suma de estas circunstancias está dando lugar a que, a la caída de las ventas de un 37% en el mes de enero, haya que sumar la no consumación de entre un 15 y un 18% de las preventas (pisos que ya estaban vendidos), según fuentes de una entidad financiera líder en la región. Y esto no solo le crea problemas al promotor sino que extiende sus efectos en cascada. El comprador pierde, el promotor pierde y el banco o la caja que han financiado la obra tiemblan ante la posible insolvencia.

El suelo ya no encuentra financiadores

Como todo lo que va mal tiende a complicarse aún más, las entidades financieras adoptan una posición más cautelosa para cualquier nuevo peticionario de financiación y alguna, como Caja Cantabria, ya se han alejado del mercado del suelo. Hace un año era relativamente habitual que un promotor consiguiese financiación ajena para adquirir un solar sólo con mostrar una opción de compra y, una vez que tenía el suelo, que esa misma u otra entidad le financiase la obra. Ahora ha de arriesgar su propio dinero para adquirir el suelo y eso, unido al cambio legal que impide valorarlo según las expectativas urbanísticas futuras, está hundiendo el mercado de los solares: “Los que antes me daban 24 horas para decidir sobre una finca, porque había tres interesados más, ahora vienen ofreciéndomela a la mitad de precio y como a pedirme un favor”, dice un promotor.

La paradoja de competir con tu cliente

Pero no solo baja el suelo. También baja el precio de las viviendas, aunque una especie de tabú profesional impida reconocerlo, para no agravar aún más el problema. Hay promociones que están haciendo ofertas y regalos a quien compre un piso y en otras, directamente han rebajado las pretensiones económicas (una promotora nacional acaba de bajar 50.000 euros los chalets que construye en Castro Urdiales). Si en la crisis de los 90 el descenso de precios no fue nominal sino como consecuencia de la inflación, esta vez parece inevitable. Hay demasiadas viviendas en el mercado e hipotecas demasiado altas como para esperar. Y la primera en caer será la segunda vivienda, que ha perdido todo interés como inversión.
“En Cantabria teníamos una buena combinación, de primera vivienda, segunda y alquileres para estudiantes y veraneantes. Las viviendas siempre tenían salidas, pero eso puede haberse acabado”, dice Saiz Fouz.
Aún en el caso de que los promotores estén en condiciones económicas de resistir la tentación de rebajar los precios, las circunstancias se lo van a poner cada vez más difícil. En varias promociones de Santander que están a punto de entregarse, los compradores ya han puesto pisos en venta a precios inferiores a los establecidos por los promotores. Y competir con los propios compradores, no sólo es paradójico, es imposible, tanto si se mantienen los precios de los pisos que restan por vender, como si se rebajan, ya que eso crea una comprensible sensación de agravio en quienes compraron previamente.
La solución para mantener la actividad está, según los promotores, en la VPO, pero hay quien se muestra muy escéptico. “Ya no se vende ni la VPO”, dice un experto, y no por el hecho de que falten compradores, sino porque los candidatos ya no pasan el filtro endurecido de los bancos. En promociones en las que había siete peticionarios por cada piso, ni siquiera se ha podido cubrir la oferta recurriendo a los que estaban en lista de espera.
Así, la construcción no lo tiene fácil para salir del bache. Quienes tienen capacidad económica han perdido el interés por comprar y quienes necesitan comprar no pueden encontrar quien les financie.

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