Los precios de la vivienda en Cantabria siguen sin recuperar el nivel de 2008

Puede parecer lo contrario pero no son los mejores tiempos para el sector de la construcción, y tampoco para la promoción de viviendas. El fuerte repunte de los precios no ha producido el despegue que cabría esperar en el sector, cuya debilidad y la escasez de suelo le impiden arrancar con fuerza. La construcción de vivienda no solo no arranca, sino que está sufriendo un nuevo parón este año. El problema coincide con un sensible descenso en la licitación pública.

En el año 2000, el precio medio de un piso en Cantabria era de 776 euros por metro cuadrado, de acuerdo con las tasaciones de la sociedad Tinsa. Solo ocho años más tarde se había disparado a 2.089 euros por metro cuadrado. Cuando llegó la crisis resultó evidente que semejante evolución era imposible de mantener en el tiempo, pero en ese momento nadie fue consciente. Ni las autoridades, ni los bancos y cajas de ahorros, que seguían prestando ingentes cantidades de dinero para la promoción y la compra; ni las promotoras, dispuestas a acometer nuevos proyectos, ni los compradores, que no se desanimaban ante semejantes subidas, convencidos de que, más tarde, los inmuebles serían aún más caros. Solo el economista cántabro Guillermo de la Dehesa, por entonces en el consejo de administración del Banco Santander, dio la señal de alarma en un artículo publicado en El País, y al día siguiente salieron en tromba ministros, expertos y banqueros para tranquilizar a la opinión pública: no había de qué preocuparse.

 Sí que había de qué preocuparse. La crisis de Lehman Brothers unos meses después dio paso a un nuevo ciclo completamente distinto, con bajadas inicialmente moderadas (en Cantabria ayudaba el hecho de que no había un gran stock de viviendas por vender) pero tan continuadas que lo que a mediados de 2008 se vendía a 2.089 euros/m2 de promedio, en 2015 ya se ofrecía a 1.324 euros/m2 y, aunque en España empezaba la recuperación, en Cantabria aún se llegó a un suelo de 1.266 euros/m2 en enero de 2017. Las viviendas, un activo en el que parecía imposible un retroceso de los precios, habían perdido un 40% de su valor en diez años.

La subida, concentrada en los últimos meses

El batacazo, que acabó con la mayor parte de las promotoras y muchas constructoras, hizo que la oferta de vivienda nueva fuera cada vez era menor. Mientras en otras comunidades subían los precios, en Cantabria permanecieron prácticamente estancados hasta bastante después de la pandemia. A finales de 2021 aún estaban en 1.327 euros/m2. Un año después escalaban a 1.493 euros/m2 y en el segundo trimestre de 2025 han alcanzado los 1.774 euros/m2, con una subida en los últimos doce meses del 13,4%, muy por encima de la media nacional (10%).

Aunque lo ocurrido en este último año puede deslumbrar, la evolución, vista con más perspectiva, no es alentadora. Mientas que los 4.473 euros que se se están pagando de media en Madrid en este momento, (según Tinsa) ya están un 11% por encima de los históricos de 2008, en Cantabria aún siguen un 15% por debajo de lo que se pagaba en aquella fecha. Eso puede indicar que los precios en la región siguen teniendo recorrido al alza, que estamos aún lejos de una posible burbuja, como la que se vivió entonces o que, simplemente, la capacidad de compra en Cantabria se ha reducido.

No solo hay una gran diferencia con lo que ocurre en Madrid, sino que empeora a medida que transcurren los años. La estadística es muy contundente, tanto si los precios de nuestra comunidad se comparan con las zonas más ricas de la capital de España, (Pozuelo, Aravaca, Barrio Salamanca, Moncloa…) como si se comparan con los de las zonas más populares. Vallecas, La Latina o Leganés ya están un 70% por encima del precio medio de Cantabria. Esta enorme diferencia puede explicar el flujo de compradores madrileños hacia nuestra comunidad autónoma, donde los precios pueden parecerles baratos. Algo parecido sucede con el País Vasco.

Estos valores son los de tasación. Los que divulgan habitualmente portales de ventas de inmuebles, como Idealista, que se basan en los precios de los anuncios publicados, son, aproximadamente, un 20% superiores (1.959 euros/m2 de promedio para Cantabria en agosto).

¿Burbuja?

Aunque hay analistas que consideran que el precio de la vivienda en España ya está por encima de su valor real, hay muchos condicionantes que impiden que se detenga en su nivel actual, y el principal de ellos es la escasez de oferta, que no podrá resolverse en mucho tiempo. Las 132.000 viviendas nuevas que se han puesto en el mercado en los últimos doce meses en España, aunque son un 13% más que las del año anterior resultan absolutamente insuficientes para cubrir un déficit acumulado de más de 500.000 viviendas desde 2021.

Esta es la diferencia sustancial con la burbuja de 2008: no existe el exceso de pisos a la venta de entonces, sino que la situación es exactamente la contraria. Además, el sector financiero está mucho menos expuesto a un hipotético cambio brusco del ciclo del mercado residencial. El crédito al sector promotor y constructor está ahora por debajo del 5% del PIB nacional, cuando entonces superaba el 40% del PIB. Por último, la situación financiera de las familias está mucho más saneada: la deuda de los hogares apenas supone el 42,5% del PIB, mientras que en el año 2010 superaba el 80%. Tampoco se observa la relajación de los estándares de concesión de crédito que se dieron en aquellos años y que acabaron con la mayoría de las cajas de ahorros y bastantes bancos.

En Cantabria, entre las muchas diferencias que hay entre la situación del mercado en 2008 y la de 2025, la principal es la concentración de la oferta y la demanda en torno a Santander y las zonas costeras, mientras que han perdido interés los pueblos y ciudades del interior. También ha cambiado el tipo de comprador: son muchos más los que no necesitan una hipoteca y los que compran segunda vivienda o lo hacen como inversión. 

Eso hace que la calle Castelar de Santander sea la más cara de Cantabria, con un precio medio en los inmuebles a la venta de 1.013.894 euros, según un estudio realizado por Idealista. Puede parecer una cifra muy elevada, pero hace ya muchos años que la capital cántabra dejó de estar en lo más alto de estas tablas y sus precios actuales se encuentran a años luz de los que llegan a pagarse en las zonas más valiosas de la Costa de Sol, Mallorca o Barcelona. En concreto, en la calle más exclusiva de la Costa de Sol, la urbanización Coto Zagaleta, en el municipio malagueño de Benahavís, el precio medio de los inmuebles a la venta es de 12.366.846 euros.

Fuera de las zonas turísticas más exclusivas, en Madrid, los inmuebles de las calles más cotizadas del Barrio Salamanca se venden a un promedio de 5.458.278 euros, En la Comunidad Valenciana, a 4.960.000 euros, en Galicia a 1.742.786 y en Euskadi a 1.661.214. Muy lejos todas ellas de lo que el mercado está dispuesto a pagar en Santander, aunque en la calle más cara de la capital cántabra se cotiza bastante más que las principales calles de Navarra, Castilla-La Mancha o Asturias.

La oferta en venta en Cantabria se acerca a mínimos históricos

Cuando el comprador parece dispuesto a pagar más, parece inevitable que aparezca más mercancía a la venta, pero con la vivienda no ocurre así, porque producirla requiere un proceso muy largo y complejo. Mucho más cuando hay que recuperar un sector que se hundió por completo, como ocurrió con la construcción y la promoción en la década pasada.

Por esos motivos, la oferta de viviendas a la venta en Cantabria en el segundo trimestre de 2025 estaba en mínimos históricos, al menosdesde que hay estadísticas, y la de Santander, a un 3% de ese mínimo, que se registró en el primer trimestre de este año, según un estudio de Idealista con arreglo a las viviendas anunciadas en su plataforma.

En España, la oferta de viviendas en venta en el segundo trimestre de 2025 fue un 9% superior al mínimo histórico que se registró en España en 2014, cuando las promociones que estaban en marcha en 2008 quedaron concluidas o, directamente, abandonadas.

Sin llegar a esos mínimos históricos, son 35 las capitales de provincia en las que los compradores encuentran menos oferta disponible que nunca, entre ellas casi todos los grandes mercados como Alicante, Bilbao, San Sebastián, Madrid, Palma, Sevilla y Valencia. Solo se salvan Málaga, donde la oferta actual es un 17% superior al mínimo del otoño de 2014 y Barcelona, con un 30% por encima.

Hay que tener en cuenta que esos mínimos históricos se producían con cinco millones menos de residentes en España, lo que indica que el problema es bastante más grave que entonces.