La obra nueva repunta pero muy por debajo de lo que requiere la demanda

La obra nueva repunta un 66% tras años de mínimos. Pero las cerca de 1.900 viviendas visadas el año pasado siguen siendo muy pocas para las necesidades de la población y aún están a años luz de las más de 15.000 que se llegaron a visar en años previos a la crisis del ladrillo. Entre la nada de esta última década y los excesos de entonces, hay un amplio espacio y, mientras no se pueda atender la demanda ordinaria y la embalsada en este tiempo, los precios no dejarán de subir, porque los problemas se han acumulado: hay poco suelo calificado, nadie quiere hacer VPO, quedan pocas promotoras locales, no hay mano de obra y la financiación bancaria es mucho más exigente. Además, han empezado a descender las reformas.

La obra nueva ha experimentado un crecimiento notable en 2025 en Cantabria pero el punto de partida era tan bajo que la mejora estadística resulta engañosa, y acceder a una vivienda no es más fácil. Al contrario, la presión de la demanda sigue provocando un encarecimiento –el precio medio del metro cuadrado en la comunidad autónoma ya es de 1.736 euros– y la escasa oferta se orienta a quienes pueden pagarlo: segundas residencias e inversores.

El número de viviendas visadas el pasado año creció cerca de un 66%, según el Colegio de Aparejadores, lo que indica un cambio de ciclo tras una larga travesía de mínimos. Pero siguen siendo cifras muy modestas: las 1.867 viviendas nuevas están muy lejos de las más de 15.000 que se llegaron a visar algunos de los años previos a la crisis de 2008 y son muy pocas para las que se necesitan.

Se construye más, pero la escasez aumenta. La explicación a esta paradoja está en que, a la demanda ordinaria se suma la acumulada en estos años en los que apenas se iniciaron obras y a la competencia de inversores y compradores foráneos. Así, es fácil entender que los precios no dejen de crecer.

Y es que Cantabria ha registrado en 2025 una de las mayores subidas del país, con incrementos de doble dígito tanto en la vivienda nueva como en la usada. Es significativo que más del 60% de las promociones residenciales están siendo acometidas por promotores de fuera de la comunidad, que encuentran en Cantabria un mercado rentable y con recorrido.

Más promoción, pero menos acceso

Esta realidad tiene dos consecuencias palpables. Por un lado, aporta inversión y dinamiza la actividad. Por otro, orienta buena parte de la oferta hacia compradores con mayor capacidad adquisitiva o vinculados a usos no residenciales, lo que reduce el impacto de la nueva construcción sobre el acceso a la vivienda habitual.

En paralelo, la construcción vivienda protegida sigue en mínimos. El Gobierno regional ha encarecido hasta en tres ocasiones en lo que va de legislatura los precios máximos autorizados para la vivienda protegida con el fin de atraer a los promotores privados pero no lo consigue y esos incrementos acercan cada vez más la VPO a los niveles del mercado libre, diluyendo su papel como alternativa accesible.

En este escenario, la rehabilitación tiene un papel relevante, porque mantiene la actividad del sector y recupera unas viviendas usadas que se habían quedado totalmente obsoletas, aunque en el último año esta actividad ha registrado un retroceso del 7%, al reducirse bruscamente las ayudas públicas para mejorar su eficiencia energética. A eso se suma el efecto de la nueva regulación regional de los pisos turísticos, que habían impulsado un gran número de rehabilitaciones en los últimos años para adaptar viviendas usadas a esta actividad económica.

Rehabilitación, reformas y viviendas unifamiliares

Hay otra paradoja en el sector. Las construcciones se disparan, pero no en el suelo calificado con este fin, sino en el suelo rústico, gracias a la reforma de la Ley del Suelo promovida por el Gobierno regional que encabeza María José Saenz de Buruaga (PP). El goteo continuo de autorizaciones publicadas en el Boletín Oficial de Cantabria da buena cuenta de ello. Casi un millar de viviendas, aprovechamientos turísticos y otras actuaciones en suelo rural en apenas dos años, lo que supone, en la práctica, una absoluta liberalización del suelo que está favoreciendo al negocio de las viviendas turísticas, sobre todo, en zonas próximas a la costa.

Como ya ocurrió con el artículo 44.2 de la antigua normativa del suelo, esta excepción se justificó con el argumento de dar a los jóvenes de los pueblos la posibilidad de construir en la finca familiar pero está derivando en algo muy distinto: el uso del suelo rústico para chalets y apartamentos turísticos, en entornos de alto valor natural y paisajístico, como las proximidades del parque natural de las dunas de Liencres.

El resultado dista mucho de lo que anunciaba la exposición de motivos de la Ley del Suelo: no se fija población, se consume de forma vertiginosa el paisaje natural y se alimenta la especulación con unos suelos agrarios cuyos propietarios abandonan la actividad tradicional.