La diferencia entre oferta y demanda tensa el mercado inmobiliario regional

Todos los portales inmobiliarios se jactan de tener cientos de viviendas a la venta en Cantabria, pero la realidad es otra. La oferta es muy escasa (en la mayoría se repiten los mismos anuncios) y los pisos vuelan: en Santander apenas duran 50 días a la venta, de media. Estas circunstancias provocan subidas de precios que no se conocían desde la burbuja y, aunque los expertos aseguran que estamos lejos de repetir aquella experiencia, los precios ya están por encima de lo que pueden pagar la mayoría de los clientes locales, porque los imponen los compradores de fuera, con más capacidad económica.

En el último año, una de cada cuatro viviendas vendidas en Cantabria ha pasado a manos de un comprador no residente, casi siempre de Madrid o del País Vasco.

No obstante, el creciente interés por adquirir vivienda en la región también se ha suscitado entre muchos cántabros que desean una segunda residencia o como inversión.

A las nueve oficinas que tiene en Cantabria Tecnocasa, uno de los mayores intermediarios del mercado inmobiliario, llegaron 340 viviendas para la venta durante el pasado año. En 2023 fueron 402, lo que indica que cada vez hay menos oferta. En cambio, la demanda registrada ha crecido un 25%, sobre todo la que procede de fuera de la región.

El desequilibrio entre lo que se vende y lo que se pretende comprar ha dado lugar a una subida de los precios del 6,5%, según un estudio realizado por Tecnocasa y ha impulsado las expectativas de los propietarios, que valoran su vivienda un 13% por encima del precio al que finalmente se cierra la operación. La intervención de los profesionales del sector inmobiliario conduce a que reduzcan sus pretensiones para ajustarse a un precio más realista. En cualquier caso, el que finalmente aparece  en los anuncios de los portales inmobiliarios es, como media, un 5,5% superior al que se pacta en la venta. 

Estas tensiones del mercado inmobiliario son especialmente acentuadas en las áreas costeras, sobre todo en Castro Urdiales, Piélagos o Santander, pero también comienzan a afectar a entornos con menor interés turístico, como barrios residenciales o localidades del interior. 

Tecnocasa intermedió el pasado año en 260 compraventas de viviendas en Cantabria (el 11% de todas las que se hicieron). Ese volumen de actividad le ha permitido extraer conclusiones clarificadoras de cómo evoluciona el mercado, especialmente cuando se compara con el resto del país, donde esta cadena de inmobiliarias intervino en más de 17.000 operaciones. Una de esas conclusiones es el creciente desajuste que se ha producido entre los precios a los que buscan los compradores cántabros y los que reclaman los vendedores. Un escalón que el mercado no corrige porque hay un factor que lo impide, la existencia de compradores foráneos con más capacidad adquisitiva. 

¿Qué se compra en Santander?

El grupo inmobiliario contaba en enero con 2.715 solicitudes de compra para la capital de Cantabria. Entre los residentes en la región, el grueso de los interesados solo podía aspirar a viviendas de entre 75.000 y 150.000 euros, pero en esa franja la oferta es escasa y se encuentra en Cazoña, con vivienda usada a precios de entre 75.000 y 85.000 euros; en General Dávila, donde ya sube a una horquilla de 100.000 a 130.000 euros; y en Castilla-Hermida, de 130.000 a 150.000. Hay que tener en cuenta que esos precios corresponden a la vivienda más habitual, que oscila entre los 60 y los 80 m2 y con unos 60 años de antigüedad.

Solo el 10% de las casi 3.000 personas que buscaban vivienda a través de Tecnocasa en enero aspiraba a tener una de más de 100 m2. 

A pesar de que los datos revelan esta limitada capacidad de compra del mercado interno, los precios medios han aumentado muy significativamente en el último año, al pasar de 1.797 euros el metro cuadrado útil a 1.976 euros, según Tecnocasa, y en esto no hay distinciones, suben mucho las viviendas caras pero también suben mucho las baratas. Unas, porque los compradores más pudientes o los foráneos que buscan en Cantabria su segunda vivienda tienen capacidad para ello y otras, las más baratas, porque sus aspirantes tienen que competir con la escasa oferta existente y con los inversionistas que compran para poner en alquiler.

Perfil del comprador

Los datos recogidos por la inmobiliaria indican que, aunque la mayoría de los potenciales compradores locales intentan conseguir su primera vivienda, su peso en el mercado está bajando muy deprisa. Si en 2023 suponían el 52% de los candidatos de esta inmobiliaria, en 2024 se quedaron en el 47,1%, casi en cinco puntos menos. En cambio, quienes adquirían una vivienda como inversión pasaron del 40% al 41,8% y los que la querían como segunda vivienda, del 7,3% al 11,1%, casi cuatro puntos más. Estos dos grupos, sumados, superan ya por mucho a aquellos que aspiran a tener su único hogar.

Incluso después de esta brusca caída de compradores de primera vivienda, el cliente más frecuente se encuentra en una franja de edad de 25 a 44 años, seguido por los mayores de 55. La gran mayoría son de nacionalidad española, cuentan con estudios universitarios (6 de cada 10) y tienen un contrato indefinido.

Otro cambio muy relevante es el que tiene que ver con la financiación utilizada para la compra. Siguen siendo muchos los que pueden pagar a tocateja (el 32,3%) pero en un año se han reducido sensiblemente. Quienes necesitan una hipoteca para poder hacer frente a la compra han pasado del 58,1% al 67,7%. Es probable que este salto de casi diez puntos esté relacionado con el encarecimiento y con la mayor disposición de los bancos a conceder los préstamos, después de años de contención, por el mal recuerdo de la crisis anterior. 

También hay que tener en cuenta que los sucesivos descensos del euribor han hecho mucho más atractivos los tipos de interés.

Aunque dos tercios de las ventas van a manos de residentes en la región, la demanda foránea crece muy deprisa. El pasado año hubo 1.007 compradores de Madrid, 569 de Vizcaya, 106 de Valladolid y 82 de Burgos. En general, hay mucho interés en las regiones colindantes, con la excepción de Asturias, que por tener un paisaje parecido o menores vínculos, no aporta compradores.

Los extranjeros adquirieron 137 viviendas en 2024, y la gran mayoría de ellos eran de la Unión Europea. Se han reducido los compradores extracomunitarios, si bien empieza a aparecer una demanda inesperada de ciudadanos norteamericanos.

En cualquier caso, el perfil del comprador es el de un inversor particular. Apenas hay presencia de los grandes grupos inmobiliarios o de fondos de inversión, que resultan habituales en otros puntos costeros del país.

¿Alquilar o comprar?

El encarecimiento de los precios de venta y de los alquileres y el abaratamiento de las hipotecas ha dado lugar a un dilema para muchas personas que buscan vivienda: ¿Qué sale más rentable, alquilar o comprar?  El informe de Tecnocasa aclara esta duda, al demostrar que el gasto mensual de un alquiler ha pasado a ser mayor que la inversión mensual en una hipoteca a 25 años, lo que contraviene toda lógica. Como ocurre con las viviendas en venta, el mercado de alquiler también es muy escaso, tanto que los precios han evolucionado aún más rápido que los de compraventa.  

Según datos de Idealista, uno de los portales web más empleados como intermediario para el alquiler de inmuebles, en ciudades como Santander, el censo de pisos disponibles para alquilar ha caído un 34% en los últimos cuatro años y los precios de los alquileres han subido otro tanto, un 35%.

Si en la capital cántabra  la cuota hipotecaria media se sitúa en 528 euros al mes para una vivienda ‘tipo’ de 75 m22, el alquiler medio se dispara hasta los 743 euros. El arrendamiento se ha convertido en la opción más cara, a pesar de que pagar una hipoteca tiene la ventaja añadida de ir adquiriendo el inmueble y convertir el gasto en una inversión.

La vivienda como inversión

El dinamismo del mercado inmobiliario cántabro –medido por Tecnocasa en función de las compraventas anuales en proporción al parque de viviendas disponibles en un área– es de un 2,67%, similar a la media nacional, del 2,72%. En viviendas de segunda mano, encabezan el ranking de lo más buscado Castro-Urdiales, Piélagos y Santander; mientras que en vivienda nueva lo hacen Piélagos, Santander y Laredo.

La ratio que mide el dinamismo del mercado es la más elevada de toda la serie história de la comunidad. Esto supone, según Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa, una muestra del “fuerte dinamismo del sector en 2024” y apunta la dirección que, previsiblemente, marcará la evolución del mercado inmobiliario en Cantabria en los próximos meses.