¿Es rentable convertir un local en vivienda?

Los locales vacíos inundan las ciudades y difícilmente volverán a recuperar la actividad comercial que tuvieron. Convertirlos en viviendas podría resolver dos grandes problemas: dar vida a unas calles cada vez más vacías y aliviar la escasa oferta del mercado inmobiliario. Sin embargo, los trámites y las continuas modificaciones de las normativas hacen que esta transformación no sea tan sencilla, especialmente en Santander. Eso los está derivando a la explotación turística, donde los requisitos son menores.

Más de 400 locales vacíos están a la venta en Santander, y más de 1.000 se anuncian en toda Cantabria en tan solo uno de los muchos portales inmobiliarios que existen. Es una realidad fácilmente constatable al recorrer las calles de la región. Y no es exclusivo de la capital, Torrelavega, Reinosa o Laredo no escapan de esta plaga de locales vacíos.

Desde hace años, el comercio local sufre un goteo de pérdidas que no cesa, y cada vez más negocios bajan la persiana de forma definitiva. La hegemonía del comercio online hace difícil que otras tiendas se atrevan a ocupar esos espacios. Ser un pequeño empresario es cada vez más complicado —Cantabria ha perdido 115 autónomos en septiembre— y las grandes empresas, necesitadas de más espacio, optan por establecerse a las afueras.

Más de 400 locales se venden en Santander, y más de 1.000 en toda Cantabria

Además de la pérdida económica que suponen los locales vacíos, conllevan otros daños para el entorno. La ausencia de actividad proyecta resta atractivo para el turismo y su falta de mantenimiento propicia una imagen descuidada de las calles. Algo que no pasa desapercibido para las autoridades que empiezan a incluir en sus discursos posibles soluciones para estos espacios: convertirlos en viviendas.

El hundimiento de la demanda ha provocado que los precios de los locales hayan bajado en la última década. Hoy en día es posible comprar un local por 34.000 euros en el centro de Santander, mientras el valor de la vivienda, tanto nueva como usada se dispara. El supuesto boom que iba a suponer su transformación en hogares no se ha producido.

Un muro normativo

Pese al apoyo institucional, este tipo de reformas no acaban de despegar. El Ayuntamiento de Santander aprobó en 2024 una medida destinada a simplificar los trámites para facilitar un cambio de uso de local a vivienda, al sustituir la cédula de habitabilidad necesaria por un certificado, algo que, en principio, parece mucho más sencillo de obtener. Desde su entrada en vigor, el pasado noviembre, hasta abril apenas se registraron 27 solicitudes, solo cuatro más que al año anterior a la aprobación de esta iniciativa. Torrelavega, cuyo Ayuntamiento puso mucho énfasis en esta política de reconversión de locales, tramitó 14 solicitudes en 2024 y lleva una docena en lo que va de año.

Los interesados en convertir locales en viviendas se topan con un muro difícilmente sorteable: Todas las administraciones tienen competencias en esta materia y los trámites se entrecruzan y demoran. La vivienda se rige por un marco general nacional y otro autonómico, pero depende, en última instancia, de los municipios. Además, la legislación está cambiando continuamente, como sucede con la futura Ley de Vivienda de Cantabria, en tramitación, o con las normas que regulan las viviendas turísticas.

Al calor de este fenómeno y dada su complejidad administrativa, algunas inmobiliarias han empezado a ofrecer asistencia profesional en este proceso. Así lo explica Tania Tresgallo, agente inmobiliaria de InmoSantander: “Hacemos un estudio con un ingeniero para garantizar que el cambio de uso de local a vivienda es viable y, si lo es, enfocamos así su comercialización. Si el cliente quiere comprar el local, y está interesado en transformarlo, también le orientamos sobre los procedimientos requeridos”,

Raish: “En Santander ya hay zonas saturadas de viviendas y no se conceden licencias”

Los estudios de arquitectos también han encontrado aquí un nuevo campo de actividad. Sheyla Raish, del estudio ROMA, con sede en Santa Cruz de Bezana, confirma que “realizamos los estudios arquitectónicos para poder conseguir la licencia de obra, analizamos qué tipo de uso se le va a dar y cuáles son los trámites a seguir. De esta forma, el cliente sabe qué puede hacer con un local y decidir qué quiere hacer”.

Las condiciones para que un espacio comercial pueda habilitarse como vivienda suelen ser prolijas. El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Santander es un ejemplo de las muchas acotaciones que existen. En Santander, para que se conceda el uso residencial, el local debe tener una altura mínima general de 2,5 metros, todas las estancias tienen que disponer de una fuente de luz natural, las habitaciones han de ser exteriores —algo difícil teniendo en cuenta la forma de la mayoría de locales— y la ventilación también debe ser adecuada. La entrada, además, tiene que seguir las pautas de accesibilidad. Estas son solo algunas de las condiciones mínimas para poder hacer la reforma, que podrían complicarse en el caso de los edificios con fachadas protegidas.

Tresgallo: ‘La mayoría de interesados en comprar locales son inversores’

Incluso superando los aspectos técnicos, surgen otras complicaciones. El Ayuntamiento de la capital no está concediendo permisos en zonas que han superado la densidad máxima de viviendas, fijadas en el Plan de Urbanismo. “Hay zonas saturadas de vivienda, por ejemplo, el Alisal, donde no se conceden licencias”, corrobora la joven arquitecta Sheyla Raish. Y no parece razonable esperar cambios en este sentido, porque la actualización del PGOU santanderino, que data de 1997, no estará lista antes de 2030, como reconocía recientemente el Consistorio.

Ni vivienda residencial ni turística

Ante esta evidencia, el interés por reconvertir estos espacios ha pasado del uso residencial al turístico.

“Los locales, por lo general, no tienen mucha salida como vivienda habitual, porque a la gente no le gusta vivir en bajos. La mayoría de los interesados suelen ser inversores que quieren estos espacios para vivienda turística”, concluye Tresgallo de su experiencia en el sector inmobiliario.

Raish confirma que la mayoría de los clientes que les solicitaban estudios de viabilidad para reconvertir locales “quieren invertir, no los quieren para primera vivienda”.

Como todos los factores se alían en contra de esta reconversión de los locales a pie de calle, buscan la salida en la vivienda turística, donde, a primera vista, hay un cierto consenso social. Por un lado, se liberan pisos en altura para el uso residencial; por otro, se vuelve a dotar de vida a estos espacios; y, al contar con acceso independiente, pueden minimizarse las molestias que  originan las estancias vacacionales a los vecinos.

Este parece ser el modelo por el que apuesta la alcaldesa de la capital cántabra, que hace pocos meses recordaba que en Santander las viviendas turísticas solo están permitidas en inmuebles situados en bajos y que tengan entrada propia. Recordaba que son las exigencias recogidas en el PGOU de la ciudad, aunque hasta ahora nadie había puesto mucho interés en exigir su cumplimiento.

Raish: ‘Convertir un local en alojamiento extrahotelero es el trámite más sencillo’

Pero esta puerta también se está cerrando, al haberse endurecido las condiciones para abrir una vivienda de alquiler vacacional (VUT).

La nueva normativa nacional hace indispensable inscribirse en el nuevo Registro Único para poder anunciar el inmueble en webs de reservas turísticas online, inscripción que no se concede si previamente no se demuestra que se cumple con la legislación regional y municipal. También se ha establecido la obligatoriedad de contar con la aprobación de la mayor parte de la comunidad de vecinos para poder explotar una vivienda en alquiler vacacional.

Por su parte, Cantabria ha añadido un nuevo decreto para regular las viviendas de uso turístico en la región que obliga a presentar una declaración responsable y certificar que se cumple con la normativa de cada municipio. Tanto las iniciativas estatales como el decreto autonómico —que además tiene carácter retroactivo—, han reducido la salida de los locales comerciales como VUT.

Tresgallo resume en pocas palabras la situación actual del mercado: “Teníamos mayor demanda hace unos años, con el florecimiento del alquiler vacacional. Ahora, con la nueva normativa, propietarios que invirtieron en locales para destinarlos a vivienda turística los están vendiendo. Muchos han dicho: ‘esto se complica, lo vendo y me olvido o lo dedico al alquiler fijo’. No solo se necesita cumplir las condiciones técnicas, hay otros factores restrictivos como el consentimiento de la comunidad de vecinos y la mayoría de las juntas de propietarios están votando que no”.

Los establecimientos extrahoteleros, un subterfugio

Hay una figura vinculada al sector turístico sí ha logrado escapar al endurecimiento legislativo: el alojamiento extrahotelero.

Raish explica la diferencia entre las VUT y estos establecimientos: “No hay que confundir vivienda turística con los alojamientos extrahoteleros. Las primeras son viviendas que se alquilan durante periodos cortos, como vacaciones, pero no dejan de ser viviendas. En cambio, un alojamiento extrahotelero es un establecimiento y, por eso, la legislación es diferente. Las VUT se rigen por la normativa de vivienda y los alojamientos extrahoteleros por la de turismo que, por norma general, es menos estricta. Esa es la causa de que los trámites sean más sencillos”.

Para poder reconvertir locales comerciales en alojamientos extrahoteleros hay que tener en cuenta, dice, que “los requisitos para este tipo de establecimientos son más parecidos a los de un hotel. Tienen que cumplir ciertos estándares, según los que se le otorgan llaves, similares a las estrellas hoteleras. Con ellas se califican los servicios y deben estar visibles en el exterior. Además, tienen que disponer de acceso independiente que no tenga contacto con el vestíbulo y las zonas comunes del edificio —algo que casi todos los locales tienen—, y han de contar con un extintor, además de otra serie de elementos que nosotros certificamos”, detalla la arquitecta.

Raish: ‘Cambiar el uso de un local sigue siendo muy rentable’

Raish confirma que, tras los cambios de normativa, el interés de los propietarios de locales se esta redirigiendo a su conversión en establecimientos extrahoteleros: “Es un procedimiento mucho más rápido que el de vivienda”, explica. “Nosotros mismos hacemos la comparativa de las tres alternativas (vivienda, vivienda turística y alojamiento extrahotelero) y vemos cuál es la más ágil y cómo lo podemos acomodar. Le decimos al cliente cómo puede reconvertir el local, qué nuevo uso puede darle y qué método debe seguir. Incluso le asesoramos sobre qué le saldrá más rentable”.

Aún siendo más sencillos, los trámites para transformar un local comercial en establecimiento extrahotelero también  están afectados por varias normativas: “Por ejemplo, en Santander, habría que hacer una consulta previa en la Consejería de Turismo de Cantabria y presentar el proyecto. Después, se pide la licencia de obra y actividad al Ayuntamiento y se solicita el permiso de inicio de actividad y de apertura a ambas entidades, la local y la regional. Esto no se diferencia tanto de cualquier otro cambio de actividad”, detalla Raish. “Al final, aunque se les de un uso extrahotelero, esos locales siguen siendo negocios como cuando eran una charcutería o una mercería”.

Mientras casi todos los comercios minoristas retroceden, las empresas relacionadas con el turismo ganan terreno en toda la región. “Hay demanda para convertir locales en todas las zonas pero, sobre todo, en los municipios costeros, como Santander, Ribamontán al Mar o Piélagos”, agrega Sheyla Raish.

¿Sigue siendo una inversión rentable?

A pesar de que el endurecimiento normativo ha limitado el abanico de posibilidades que ofrecían estos cientos de locales vacíos, su reforma sigue siendo una opción atractiva. “Es inversión muy rentable. Después de la pandemia muchos más locales han quedado desocupados, resultan difíciles de alquilar y, en su mayoría, están a la venta. Los precios han bajado muchísimo, por eso, aún con el coste de la compra y la reforma, sigue siendo muy rentables. Puede variar algo según el tipo de remodelación que se quiera hacer, pero son mucho más asequibles que una vivienda al precio actual”, compara Raish.

Apoyo institucional

Algunas instituciones están impulsado otras medidas para dar nueva vida a vida a estos locales. El Ayuntamiento de Torrelavega ha dispuesto unas ayudas para trasladar negocios ubicados en pisos a los bajos de los edificios, algo que la alcaldesa de Santander, Gema Igual, también ha defendido, aunque no ha llegado a establecer medidas concretas.

Por su parte, el Gobierno de Cantabria ha decidido destinar varios locales sin uso de su propiedad a viviendas de protección oficial (VPO). En Cazoña convertirá seis locales en cuatro viviendas de alquiler social; en Laredo, está transformando dos locales en tres viviendas; y en Orejo creará tres más. Una gota en un océano, porque la posibilidad de que los particulares hagan otro tanto sigue siendo muy escasa.

Begoña Cueli