En Cantabria ya se vende todo, incluso las viviendas ocupadas

El mercado inmobiliario cántabro cerró 2025 batiendo varios récords y ha iniciado 2026 sin ningún signo de enfriamiento. La demanda de vivienda se ha duplicado en los últimos diez años, mientras que la oferta apenas ha crecido, y eso dispara los precios, sobre todo en los centros urbanos, donde prácticamente no hay vivienda nueva. El resultado atenta contra toda lógica: a día de hoy, la vivienda de segunda mano es más cara que la nueva. Si en las zonas de expansión de Santander las nuevas promociones se venden a unos 3.000 euros/m², un piso del centro construido hace 70 u 80 años supera los 4.000 euros/m². Los barrios obreros se revalorizan y los pisos que eran casi imposibles de vender ahora duran poco en las agencias.

El mercado inmobiliario de Cantabria lleva años acumulando tensiones, pero esta tirantez se ha agudizado especialmente en 2025 y tanto la demanda como los precios se han disparado hasta superar las cotas históricas de 2008, algo que ha requerido casi dos décadas.

Un mercado tan caliente ha dado lugar a algunos fenómenos insólitos. Si uno de los principales efectos de la crisis de 2008 fue el stock de inmuebles vacíos con precios que los compradores no podían asumir, la situación actual es la contraria: hoy se vende prácticamente todo.

En la comunidad cántabra se cerraron el pasado año 10.394 operaciones de compraventa, un 12,8% más que en el anterior y la demanda, lejos de enfriarse con la escalada de precios, sigue creciendo. En noviembre, en Cantabria se firmaron el doble de hipotecas que en el mismo mes del año anterior.

2025: un año de récords

A comienzos del año pasado, el precio medio de la vivienda en la región era de 1.727 euros por metro cuadrado (incluye tanto vivienda nueva como usada). A mediados de ejercicio ya alcanzaba los 1.876 €/m² y, desde entonces, las subidas intermensuales no han bajado del 17%, lo que ha llevado a superar el precio máximo desde que hay registros, los 2.010 €/m² de febrero de 2008, según el cruce de datos de los Registradores y el portal Idealista.

No obstante, por aquel entonces la vivienda en Cantabria era más cara que en la mayoría de las regiones, mientras que ahora sigue sin haber alcanzado el precio medio nacional —2.354 €/m²—. Eso sí, la distancia en estos últimos meses se ha estrechado hasta apenas 200 euros, y con el actual ritmo de encarecimiento lo probable es que lo supere pronto.

Cantabria ha sido, junto a Murcia, donde más se encareció la vivienda en 2025, un 14,4%, siete puntos por encima del aumento medio nacional, según los notarios.

Ni más nuevos ni más bonitos ni más baratos

En esta espiral que parece no tocar techo, no todos los tipos de inmuebles han corrido la misma suerte, y son los más antiguos, curiosamente, los que han salido más beneficiados.

En la fiebre inmobiliaria de hace dos décadas, la compra seguía un modelo aspiracional en el que se buscaba vivir mejor y con más comodidades. Chalets a las afueras, pisos a estrenar en urbanizaciones con piscina y zonas infantiles de juegos copaban los deseos de quienes querían comprar vivienda, incluso cuando requerían un desembolso superior a su capacidad económica. La revalorización permanente invitaba a pensar que siempre sería un buen negocio, aunque hubiese que desprenderse de ella.

Hoy, por la escasez de oferta de vivienda nueva, no importa tanto lo feo o lo bonito, y la segunda mano es la que triunfa ahora entre los compradores, no solo en las grandes ciudades donde el mercado inmobiliario soporta mucha tensión, también en puntos muy distintos de la geografía cántabra.

De las más de 10.000 viviendas vendidas el pasado año en la región, solo el 18,6% eran de obra nueva, en parte por la escasa oferta, y este fenómeno se intensificó aún más en el último trimestre del pasado año, cuando Cantabria se convirtió en la región del país donde más viviendas usadas se venden (casi seis de cada siete transacciones). 

Sea por falta de competencia o porque ha pasado a valorarse más vivir en el centro, aunque sean barrios en clara decadencia) el precio de la vivienda usada en Cantabria aumentó el pasado año un 23% (la media nacional fue el 20.5%, según Fotocasa) y el metro cuadrado ha llegado a 2.534 euros en enero, cuando se ha producido el mayor crecimiento desde que hay registros.

A día de hoy, comprar una vivienda de 80 m² en esta comunidad autónoma cuesta, de media, cerca de 202.000 euros, 32.000 más que un año antes. En los municipios costeros la vivienda usada ya supera el umbral de los 3.000 euros/m², como ocurre en Noja (3.354 €/m²), Castro Urdiales (3.105 €/m²) o Laredo (3.033 €/m²).

Vender hasta lo invendible

Ante esta euforia compradora, pisos que llevaban años en los portales inmobiliarios y eran considerados casi invendibles acaban por atraer el interés, porque no hay más oferta: cuartas, quintas y hasta sextas plantas sin ascensor, edificios con accesibilidad deficiente —escaleras sin rampas o con imposibilidad de aproximar vehículos—, pisos con menos de 50 m² o de más de cien años empiezan a ser lo único disponible en el casco urbano de Santander.

Esta insuficiencia de la oferta provoca que las subidas se irradien incluso a los barrios obreros, que al aparecer una demanda inesperada son los que están registrando las mayores subidas.

Mientras que Puertochico (que, con 4.541 €/m² sigue ostentando el precio promedio más alto de Cantabria) solo se ha encarecido un 4% en 2025, otros barrios más populares de Santander, como Numancia-San Fernando registraron subidas del 26,3%, hasta alcanzar los 3.088 €/m². En Castilla-Hermida el alza fue del 24,7%, hasta llegar a los 2.809 euros/m². En el Paseo Altamira (antes General Dávila), los pisos usados subieron un 17,5% (a 2.761 €/m²), y en Los Castros un 16,7% (a 2.774 €/m²).

También han repuntado con mucha fuerza Cazoña, La Albericia o Prado San Roque, donde en algunos casos se superan los 3.000 €/m².

Imposible comprar por debajo de 160.000 euros

Con estas revalorizaciones en los rangos de viviendas más asequibles, en Santander ya casi resulta imposible encontrar vivienda por debajo de 160.000 euros, salvo que esté afectada por circunstancias como no tener ascensor, estar ocupadas o tener inquilinos. La franja de 100.000-130.000 euros, que era la más habitual en las compras hasta 2024, ha desaparecido por completo.

La única oferta ‘barata’ corresponde a viviendas ocupadas, con alquiler en vigor o no visitables. Solo representan un 2% de todos los inmuebles a la venta en la región, pero distorsionan las estadísticas de los tramos más bajos, haciendo pensar que aún hay viviendas accesibles para los salarios más modestos. En realidad, no existen para los compradores convencionales (los bancos no conceden hipotecas para adquirirlos) y las agencias suelen advertir que son exclusivamente para inversores, personas que únicamente buscan un buen rendimiento a largo plazo, cuando esa situación se resuelva.

No obstante, la evolución de sus precios demuestra que nada se libra de estas tensiones del mercado. Hasta hace meses, las viviendas ocupadas (muchas de ellas propiedad de bancos o de la Sareb) se movían en rangos de 70.000, 80.000 y 90.000 euros, pero han ido escalando puestos en los buscadores inmobiliarios y ya se ofrecen por 150.000 euros o más.

Fondos y grandes compradores adquieren estos activos sin financiación bancaria, anticipando revalorizaciones futuras cuando queden desocupados.

Toda esta casuística genera situaciones paradójicas. Mientras hay obra nueva a la venta por 245.000 euros y a 1.960 €/m² en zonas cercanas a Santander como Cacicedo en barrios nuevos, como Primero de Mayo (2.571-2.818 €/m²), en San Fernando, un piso de 48 m2 situado en una planta cuarta sin ascensor se vende por 175.000 euros (3.645 €/m²), un precio muy parecido al de urbanizaciones nuevas en zonas que han adquirido gran prestigio, como Cueto-Valdenoja, donde hay a la venta promociones por 2.990 y 3.300 euros/m².

Incluso las viviendas ocupadas o con inquilinos ya superan en Santander los 150.000 euros

El contagio alcanza otros municipios de Cantabria. En este momento, los barrios más caros están en Castro Urdiales, solo superados por la zona Puertochico-Castelar, en Santander. En Cotolino los precios llegan a los 3.732 euros/m², un 19,8% más caro que hace un año; en Brazomar se vende a 3.565 euros/m²,  tras una subida del 16,6%; y en la Playa de Ostende, a 3.378 (+15,8%). Noja también ha rebasado los 3.000 €/m² en el último año.

Los nuevos compradores: solteros y foráneos

El cambio en las búsquedas de los compradores no es solo una cuestión de gustos. Divorciados, solteros o parejas jóvenes se lanzan a comprar en solitario. La transformación del modelo de familia ha deparado un demandante que prioriza la ubicación y conexión urbana sobre el espacio o las calidades, en parte, porque el esfuerzo económico que puede realizar es menor que cuando se compraba en pareja, y solo puede aspirar a los inmuebles más baratos.

Compiten con las familias con menor poder adquisitivo, con un handicap añadido para todos ellos: tras la resaca de 2008, los bancos han endurecido las condiciones para conceder hipotecas y ya no se saltan la ratio del 30% al calcular la cuota máxima que sus clientes pueden pagar, complicando la financiación a jóvenes y a quienes perciben salarios más moderados si no tienen un colchón de ahorro de partida, o han vendido previamente otra vivienda.

Otro perfil llega a Cantabria huyendo de mercados aún más inflamados. Los altos precios en Madrid, Barcelona, Bilbao o las Islas Canarias, ejercen de fuerza centrífuga y empujan a compradores e inversores hacia otras provincias.

Esta onda expansiva afecta también a las áreas rurales de Cantabria, que empiezan a recibir a quienes han desistido de buscar en las ciudades. La brecha entre el metro cuadrado urbano y el rural a la venta se redujo el último año a solo 359 euros, y es una de las más bajas de España. La vivienda urbana es apenas un 19% más cara en Cantabria que en el ámbito rural. En el conjunto del país, como promedio, comprar en un pueblo cuesta la mitad que en la ciudad. En Cantabria, en cambio, cuesta casi lo mismo.

Una demanda que no se enfría

Ni la subida de precios ni el endurecimiento de las hipotecas frena las ansias de compra, algo que será difícil de sostener en el tiempo, como advierte el Colegio de Registradores. “La demanda no es insensible al precio y esta situación no es sostenible indefinidamente, en la medida en que el incremento de los precios, en un momento dado, provocará una reducción de la actividad inmobiliaria”, deja claro su último estudio.

Pero nadie puede ponerle fecha. Tras la nueva subida de enero, los únicos descensos se producen de forma puntual y en activos especialmente difíciles de vender.

El mayor control de los pisos turísticos no ha supuesto más oferta de vivienda

Tampoco han servido las cataplasmas para bajar la temperatura del sector. De momento, ninguna medida ha enfriado el mercado. El mayor control de los pisos turísticos no está teniendo un impacto claro sobre la oferta –los pisos de este tipo que salen a la venta lo hacen aún a cuentagotas–, y es que muchos de los que ya no pueden anunciarse en plataformas vigiladas como Airbnb o Booking han saltado a otras menos controladas, como Idealista o Milanuncios.

Normativas como las zonas de bajas emisiones en Santander y Torrelavega también agitan el mercado y la mayor dificultad para acceder a las ciudades por parte de quienes no son residentes ha vuelto a empujar los precios en el corazón de los núcleos urbanos, donde los residentes tienen el acceso franco.

Un ‘casting’ para alquilar

Tampoco ayuda el endurecimiento de los requisitos para alquilar, un parque aún más castigado que el destinado a la compra. Los pocos alquileres de larga estancia que se ofertan en Cantabria apenas duran unos minutos anunciados, y los candidatos deben cumplir con una miríada de requisitos que han convertido cada intento de alquilar en un casting que solo superan funcionarios, estudiantes que comparten el piso o personas que están de paso. Los precios son tan desorbitados que alquilar un inmueble de 90 m² en la calle Castilla, de Santander, puede llegar a costar unos 1.000 euros mensuales.

Si acceder a la compra de una vivienda es difícil, aún lo es más conseguir un alquiler

Aunque empiece a despertarse la cautela entre los analistas, encontrar vivienda en Santander y alrededores, pero también en Torrelavega o Castro Urdiales, ya es misión imposible para gran parte de los cántabros.

Begoña Cueli