‘En Cantabria no se puede construir una vivienda de cien metros por menos de 262.000 euros’

Construir una vivienda de 100 metros cuadrados en esta comunidad autónoma no es rentable por menos de 262.000 euros, según la Asociación de Constructores y Promotores de Cantabria, como consecuencia de los muchísimos factores que encarecen el proceso, desde el precio del suelo a los impuestos, cesiones, gastos de urbanización, etc.

El coste más obvio y también el más elevado es el de construcción propiamente dicha, que ha subido sustancialmente en los últimos años como consecuencia del encarecimiento de los materiales y del coste de la mano de obra. La Asociación lo estima en 1.900 euros/m2 por lo que edificar esa vivienda de 100 m2 requeriría 190.000 euros.

Tampoco se le escapa a nadie que se necesita un suelo urbanizable, donde al precio del terreno hay que sumarle las repercusiones y cesiones obligatorias (15% del aprovechamiento urbanístico y las cesiones al municipio para dotaciones). La Asociación estima en tres millones de euros el coste medio del suelo para una promoción de cien viviendas y en 300.000  euros las cesiones. En total, unos 33.000 euros por vivienda.

A esto hay que añadirle las cesiones para zonas verdes y equipamientos (unos 200.000 euros) y otros 500.000 por los costes que tiene la urbanización de esa áreas cedidas. Ambas partidas suponen otros 7.000 euros más por vivienda.

Impuestos y demoras

La promoción paga un 4% de Impuesto sobre Construcciones y Licencias (ICIO). Con un precio de venta estimado de 200.000 euros, eso encarece otros 6.000 euros por vivienda, y aún hay que añadir el 10% de IVA que se abona al transmitir ese piso al comprador (20.000 euros más). Los impuestos suman, por tanto, 26.000 euros por vivienda.

Hay un factor añadido que no conviene olvidar, el tiempo, que en este caso también vale dinero. La lentitud de la Administración en este proceso le genera un gasto financiero al empresario. Un retraso de doce meses en esa promoción que sirve como base de cálculo le supondrá unos 300.000 euros en intereses adicionales y otro tanto el efecto de la inflación. En conjunto, la demora añade 6.000 euros más por piso.

La suma de estos costes, que va desgranando la patronal del sector suponen 262.000 euros por vivienda de 100 m2. Por tanto, cualquier promotor que quiera ganar dinero deberá venderla por encima de ese precio. La Asociación no da orientación alguna sobre qué margen aplicar, pero es evidente que en un sector con muchas incertidumbres nadie arriesgaría una inversión tan cuantiosa, tan larga en el tiempo y tan llena de tropiezos si el rendimiento va a ser el mismo que hubiese podido conseguir comprando letras del Tesoro y quedándose sentado en su casa.

Estos datos pueden ayudar a entender el que hayan desaparecido muchas empresas promotoras locales y que las supervivientes cada vez sean más grandes, con varios actuaciones simultáneas, la única forma de no pasar largas temporadas sin actividad, a la espera de un desarrollo urbanístico o de que se acabe de comercializar una promoción, para recuperar el dinero y acometer otra.