‘El 97% de los pisos turísticos de la región son de propietarios individuales’

El presidente de la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Cantabria (AVUTCAN), Jaime Paino, está convencido de que el nuevo Registro Único volverá a sumergir en la economía negra a gran parte del sector. La norma que ha dejado en manos de las comunidades de vecinos autorizar o no los pisos en alquiler de corta duración ya ha provocado una reducción drástica de las altas desde que entró en vigor, y el nuevo registro nacional (las autonomías tienen el suyo) empurá a canales informales a muchos propietarios de vivienda turísticas sin legalizar, porque las plataformas de internet no los podrán admitir. Paino explica que en Cantabria más del 90% de los pisos turísticos son de pequeños propietarios y cree que estas regulaciones acabarán por dejar el sector en manos de grandes empresas.

Como responsable de CantrabriaHost, una empresa que se dedica a gestionar inmuebles de alquiler turístico, ¿podría hacer un pequeño esbozo de cómo es el sector de la vivienda turística en Cantabria?

Jaime Paino. –La última vez que vimos los datos sobre las licencias que hay en Cantabria, el 97% eran de propietarios individuales, es decir que no hay propietarios que tengan 3, 4, 5 o 10 viviendas. Cantabria no es un mercado de grandes fondos de inversión. Al menos, por ahora, porque toda la normativa está tendiendo a eso.

El cambio del decreto regional y el Registro Único están intentando echar al propietario individual para que haya edificios completos destinados a viviendas turísticas. De hecho, una de las novedades del nuevo decreto de Cantabria es permitir que las empresas tengan una licencia de vivienda de uso turístico. Hasta ahora todos los que la teníamos éramos propietarios individuales, no había empresas.

En mi compañía (CantabriaHost), el 90% de los inmuebles que gestionamos son de personas con una sola propiedad. En Cantabria no hay grandes tenedores, con 10 o 15 pisos. Puede haber quienes tengan dos o quizás tres, como mucho, pero son muy poquitos. 

Es verdad que hay empresas propietaria pero, como he dicho, no pueden tener la licencia de vivienda de uso turístico, son alojamientos extrahoteleros, y calculo que son un 5% del sector.

‘El Registro Único es una duplicidad ilegal. Todas las administraciones se están extralimitando en sus competencias’

¿Qué clientes utilizan los servicios de las empresas de gestión de viviendas turísticas?

J. P. –Nosotros, en CantabriaHost, estamos dedicados a casas unifamiliares, chalets, villas… pero en nuestra comunidad ya hay más de 3.000 empresas gestoras, un montón, la verdad. Nosotros manejamos entre 40 y 50 casas, y cada una son como tres pisos. Es un producto específico. Los gestores más grandes –que no hay más de dos o tres– están moviendo en torno a los cien viviendas, y suelen ser pisos y apartamentos en Santander, Suances o Noja.

Yo llevo ya diez años, pero la mayoría han surgido en los últimos 6, 7 años y ahora están naciendo muchas. Chicos jovenes que están empezando y gestionan 5, 6 o 7 pisos. 

Y, como presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Cantabria, ¿qué impacto cree que va a tener en el sector la entrada en vigor del nuevo Registro Único obligatorio a partir del 1 de julio para poder alquilar?

J. P. –En primer lugar, creemos que es ilegal. De hecho, ya hay cinco comunidades autónomas y alguna asociación que lo han llevado a los tribunales, porque duplica la exigencia administrativa de una licencia, mientras que la normativa europea trata de impulsar la simplificación. Este decreto lo que consigue es todo lo contrario.

Por otro lado, está atribuyendo al Estado competencias que no son suyas. No hay que olvidar que la competencia turística está en manos de las Comunidades Autónomas.

El nuevo registro de la vivienda se está extralimitando en varias funciones. Primero, porque los registradores no tienen potestad para decidir si una vivienda cumple o no la normativa turística; tampoco está dentro de sus competencias, y porque algunos ayuntamientos están utilizando este Registro para eliminar licencias activas. Está pasando en Suances, en San Vicente de la Barquera, en Comillas o en Castro. Santander, en cambio, no lo hace. 

Hay ayuntamientos que están aprovechando el Registro Único para decir que esa vivienda que ya tiene licencia desde hace tres o cuatro, años no cumple el plan urbanístico y se la revocan, cosa que tampoco pueden hacer porque la licencia no está otorgada por el ayuntamiento, está otorgada por la comunidad autónoma. Aquí todos se están extralimitado en sus funciones.

En Cantabria se hizo un intento de actualizar el decreto de 2019 que regula las viviendas turísticas, pero no se materializó. ¿Qué opina del borrador que ahora tiene entre manos el Gobierno cántabro?

J. P. –Hay un decreto vigente, el de 2019. ¿Qué problema tiene? Ninguno. Lo que pasa es que en ese decreto hay dos párrafos que se han ignorado, y de ahí vienen los problemas. El primero es el artículo 8, el de las sanciones. Desde que está vigente, se han puesto muy pocas a los que están de forma irregular, y parece que aquí todo el mundo es ilegal, pero no es así. 

En otro artículo, ese decreto pone que en última estancia serán los ayuntamientos los que impongan sus normas. La Consejería daba la licencia e informaba a los ayuntamientos de qué licencias habían concedido. ¿Qué han hecho los ayuntamientos durante todos estos años? Darse por enterados y no hacer nada. No poner en marcha ningún ninguna medida, nada. Recibieron la notificación y dijeron, perfecto, ya están las licencias.

¿Qué hizo el Gobierno del PP al llegar al poder? En la primera sesión de control anunció que iba crear un nuevo decreto. Llevamos desde 2023 con su formulación. Ha habido una primera consulta pública en la que muchas personas opinamos y luego unas alegaciones, antes de la Semana Santa de 2024, sin que haya ocurrido nada más.

El decreto ya está elaborado, pero se encuentra en la asesoría jurídica. Es muy probable que no llegue tampoco para este verano pero se va a hacer, y va a ser un muy mal decreto. Yo, como presidente de AVUTCAN, estoy al lado de los de los propietarios individuales y defiendo sus intereses, pero temo que el decreto va a salir casi igual que el borrador. 

‘Del decreto regional de 2019 no se han cumplido ni las sanciones ni las obligaciones que tenían los ayuntamientos’

El borrador ha conseguido algo que no había conseguido nadie, unirnos a todos en contra. Era muy mal borrador y saldrá básicamente igual, salvo modificaciones mínimas que no tienen consecuencias. Será algo de lo que tendremos que hablar a fondo, y a lo mejor nos lleva hasta los tribunales.

Es posible que desde la asociación tomemos medidas, porque una de las reformas más importantes es su retroactividad, lo cual ya lo invalida. A todos aquellos que ya tenemos licencia, cumpliendo la normativa, nos van a exigir un nuevo papel, que ellos llaman certificado de compatibilidad urbanística. Eso significa que no vamos a tener solo un decreto, vamos a tener 102 decretos, uno en cada uno de los municipios que hay en Cantabria. Cada uno decidirá sin ningún tipo de directriz ni parámetro, y en algunos casos sin tener un Plan General de Urbanismo. Una persona sentada en un despacho decidirá qué es piso turístico, qué es vivienda de uso turístico y que no lo es en su municipio. Y tendremos municipios con cántabros de primera y otros con cántabros de segunda, sin derechos…

Va a ser una lotería, y no solo para los futuros propietarios, también para los que ya estamos ejerciendo y hemos adaptado nuestra vivienda y hemos hecho unas inversiones importantes para ajustarla a la normativa vigente en el momento en que sacamos la licencia. Ahora resulta que no nos va a valer.

¿Quién debería tener las competencias, la comunidad autónoma o los ayuntamientos?

J. P. –El problema es que estamos hablando sobre un objeto, la vivienda, en el que todos tienen competencias. El primero de ellos, el Estado a través de la Ley de Propiedad Horizontal, y ahora a través del Registro de Ventanilla Única.

El 3 de abril entró en vigor el cambio de la Ley de Propiedad Horizontal, y ahora las nuevas altas requieren un permiso expreso de la comunidad de propietarios, y eso va a ser muy complicado, por no decir casi imposible. Salvo que se hayan creado comunidades específicamente para alquiler vacacional, en casi todas se va a prohibir. No se va a aprobar porque desde el 3 de abril se requiere la aprobación de la comunidad de vecinos. Tienes que convocar una junta, celebrar una votación, hay que cambiar los estatutos… Así que, si vas a Turismo, te dirán que desde el 3 de abril se piden un 1% de las de las altas que pedían antes. La mayoría de las comunidades lo están prohibiendo.

Ya se han cargado en un plumazo la posibilidad de nuevas altas y ahora, a través del Registro de Ventanilla Única, también a nivel nacional, se quieren cargar las que ya existen.

‘Me temo que el decreto de Cantabria va a salir parecido al borrador, y va a ser un mal decreto’

La Comunidad Autónoma tiene competencias de turismo y el municipio tiene competencias urbanísticas y es aquí donde se entremezclan las cosas. ¿Qué potestad tiene un ayuntamiento, un municipio, para decir que tu vivienda es de uso turístico o no lo es?

Ellos te podrían decir si una vivienda es apta o no apta, si tiene una cédula de habitabilidad o no, si es vivienda o no, pero no pueden decidir sobre el uso turístico. Sin embargo, te dicen: no, aquí no, porque el Plan de Urbanismo dice que esta área no puede ser un hospedaje, pero es que no es hospedaje. Las viviendas de uso turístico no damos servicios de hospedaje, simplemente alquilamos nuestra casa para estancias cortas. No solo vienen turistas, vienen trabajadores, vienen estudiantes, vienen personas que vienen a visitar enfermos o gente que viene a bodas. ¿Entonces, por qué tiene que decidir el municipio? Yo no doy comidas, doy desayunos, no hago limpiezas durante la estancia, yo solo alquilo mi casa por días y, por tanto, tú, ayuntamiento no me tienes que asociar al hospedaje. 

En Cantabria se han venido ofreciendo en verano más de 8.000 viviendas para uso turístico y la mayoría de ellas sin registro autonómico. ¿Cree que el nuevo Registro Único nacional puede reducir significativamente este número? ¿Desaparecerán solo las que no están legalizadas?

J. P. –Afectarán a todos. Más, por supuesto, a los que están ilegales, pero yo voy a tener el registro igual, porque una de las cosas que te exige es el número de licencia. Los que no van a poder tener ese número son los que están ilegales. A los que estamos legales nos afectará dependiendo del ayuntamiento y dependiendo del edificio. 

Por ejemplo, en la misma calle Valladolid, de Suances,  está permitido tener viviendas turísticas en alturas en los números pares y en el edificio de enfrente, no. Hemos llegado a este absurdo absoluto. 

‘La oferta ilegal no va a desaparecer y lo que va a ocurrir es que hasta ahora pagaban impuesos y ahora va a ir al mercado negro’

¿Pero qué es el Registro de Ventanilla Única? Es un dato que tienes que meter en las plataformas para hacer transacciones y eso significa que muchos anuncios de los grandes portales van a tener que eliminarse. Estamos hablando de AirBnb, que es solo el 15% de las reservas legales, pero no se ha hablado Booking, de Facebook, de Wallapop… de más de cien portales donde se están alquilando estas viviendas sobre todo ilegales. Cuando estas plataformas digan que no te puedes anunciar si no tienes el Registro de Ventanilla Única, toda esta oferta no va a desaparecer porque ha existido toda la vida. Lo que van a conseguir es el efecto contrario. Una actividad que había emergido se volverá a sumergir.

Cuando yo era pequeño mi padre alquilaba un apartamento en Málaga o en Levante. Y en Suances, en Noja y Loredo se ha alquilado toda la vida los apartamentos por quincenas o por semanas. Gracias a Booking toda esa economía sumergida emergió, porque –ya lo tengas legal o ilegal– AirBnb o Booking tienen la obligación de aportar esos datos a Hacienda. 

Aunque lo hagas sin registro, pagas impuestos por esa actividad. Ahora, lo que van a conseguir es que los que no saquen la licencia vayan a un mercado negro que ya existía y seguirá existiendo. Se va a producir un mal peor que el que se busca evitar.

Por Begoña Cueli

Accede al ‘Especial de viviendas vacacionales’ de Cantabria Económica, disponible en el  nuestra revista de junio, nº 386 , a la venta en kioscos o en la suscripción online:

Área suscriptores