Cantabria pierde cada año muchas más VPOs de las que construye
La protección oficial, en peligro de extinción
Desde julio de 2023, más de 1.600 viviendas de nuestra comunidad autónoma han abandonado el régimen de protección, al cumplirse sus plazos legales. Este goteo agudiza la crisis de acceso a la vivienda y deja en evidencia un problema estructural: las raquíticas políticas públicas en VPO provocan que ni siquiera se alcance a reponer las que dejan de serlo.
En un contexto de grave crisis de acceso a la vivienda en todo el país, la pregunta que más se repite es por qué no se construye más VPO. Sin embargo, pasa desapercibida otra cuestión no menos relevante: qué está ocurriendo con la que ya existe.
En el caso de Cantabria, el Gobierno que preside María José Sáenz de Buruaga lleva haciendo alarde de sus políticas de vivienda casi desde que tomó posesión. Prometió construir durante esta legislatura 285 viviendas en alquiler protegido, y a finales del pasado año apenas una treintena estaban terminadas o a punto de entregarse.
Aunque resulta difícil imaginar que esa cifra pueda resolver, siquiera mínimamente, un problema que afecta a decenas de miles de personas (basta ver el número de concurrentes a cada sorteo) los datos son incuestionables: la vivienda protegida no se está reponiendo al mismo ritmo que se pierde. En otras palabras, las nuevas construcciones están muy lejos de compensar las VPO que van abandonando el régimen de protección.
Una salida silenciosa
Son 1.652 las viviendas que en Cantabria han perdido su condición de protegidas desde julio de 2023. Lo han hecho por haber cumplido los plazos exigidos a cambio de sus especiales condiciones de financiación y fiscalidad, mediante un proceso administrativo del que no se habla: la vivienda llega a su fecha de “liberación” y, a partir de ahí, deja de estar sometida a las limitaciones de precio, uso y transmisión que impone la VPO.
Este proceso está provocando que, a medida que promociones construidas en la década de los noventa y los primeros años del 2000 agotan su periodo legal de protección, disminuya el parque regional protegido que ronda las 14.800 viviendas, gran parte de ellas en manos privadas.
La inmensa mayoría de estas viviendas (por no decir todas) pierden la protección pública por caducidad, y no por inspecciones que afloren irregularidades en su uso. Sin embargo, es bien sabido que muchas VPO operan en la práctica como viviendas libres, ya que no se destinan a residencia habitual, se alquilan de manera encubierta o se venden sin las limitaciones propias del régimen de protección. De ahí que, en la práctica, la salida formal de estas viviendas del régimen protegido no suponga un cambio sustancial en el mercado.
La brecha se incrementa con el tiempo
Ni siquiera el fuerte aumento del precio de los módulos de VPO –que el Gobierno regional ha elevado hasta en tres ocasiones desde 2024– ha logrado encender el interés de los promotores privados, que obtienen más rentabilidad en la vivienda libre, y el Ejecutivo lo ha intentado por otras vías, como el anuncio de construcción de 285 viviendas en régimen de alquiler asequible distribuidas en nueve municipios.
El grueso de las 285 VPO previstas se harán en Torrelavega, Reinosa, Laredo, Santa Cruz de Bezana, Polanco y Santoña, mediante un sistema de colaboración público-privada. La mitad de la financiación la aportan los fondos europeos (un 30%) y el Gobierno autonómico (un 20%) y la empresa adjudicataria, Cobus Homes pone el resto de los 35 millones que van a costar. A cambio, tendrá derecho a explotarlas durante 50 años.
Además, el Gobierno regional inició hace un año los trámites para la construcción de 250 viviendas de promoción pública –de las que 200 tendrán régimen de protección– en El Alisal (Santander), con una inversión de 25 millones de euros (la parcela ya era de su propiedad). Poco después, anunció la construcción de otras 24 en Cazoña (también en Santander), con una inversión de 4,4 millones.
En conjunto, el Gobierno de Buruaga se ha comprometido en esta legislatura a incrementar el parque público en 559 viviendas, lo que supondría un importante incremento, ya que actualmente está compuesto por 406.
La realidad es que la incorporación de nuevas viviendas protegidas lleva años prácticamente detenida. Según los datos del Ministerio de Vivienda, Cantabria no ha registrado ninguna calificación definitiva de VPO desde 2021, una ausencia de actividad que se ha prolongado al menos hasta el primer semestre de 2025, a la espera de conocer los datos definitivos del conjunto del año.
Los ayuntamientos también tienen algo que decir en esta materia, pero sus esfuerzos no son suficientes para alterar el creciente desequilibrio entre las viviendas que se incorporan y las que abandonan el sistema de protección (1.652 en el último año y medio).
Santander, por ejemplo, tiene en marcha una de las promociones de VPO más relevantes de la región, 281 viviendas que se están ejecutando en El Alisal, pero la magnitud de la demanda deja bien patente la insuficiencia de vivienda asequible en el mercado: más de 13.000 personas se han inscrito para optar a las 70 que salían en el tercer y último sorteo, que se ha realizado este mes de abril. Se entregarán en 2027.
En Torrelavega, por su parte, el Gobierno regional ha adjudicado recientemente por 2,6 millones de euros la construcción de un edificio de 15 viviendas en régimen de alquiler asequible, que se levantará en un solar del barrio El Zapatón. Cofinanciada con fondos europeos, la obra deberá estar ejecutada en 18 meses. También está rehabilitando 12 viviendas para alquiler social en un edificio del barrio de La Inmobiliaria que el Ayuntamiento ha cedido a la empresa pública Gesvicán.
La suma está lejos de contener la brecha entre las viviendas que salen y entran del sistema: son más de 1.600 VPO las que desde julio de 2023 han perdido su condición de protegidas como consecuencia del cumplimiento de los plazos fijados en la normativa bajo la que fueron calificadas.
La duración de esa protección varía en función de la tipología y del plan de vivienda de origen, o dicho de otra forma, de la intensidad de las ayudas que obtuvieron en su momento: hay promociones con periodos de restricción de 15 años, de 30 e incluso algunas de hasta medio siglo.
Cantabria ha elevado un 40% el precio de la VPO en lo que va de legislatura
El Gobierno de Cantabria ha recurrido en esta legislatura a elevar el módulo que fija el precio máximo de venta y alquiler de las VPO para tratar de incentivar la construcción de vivienda protegida. A poco de llegar, en 2024, lo subió nada menos que un 22%, de forma que el precio máximo de venta en la zona A de la región (la de precios más caros) pasó a 1.781 euros por metro cuadrado útil; en la B (la intermedia) a 1.657; y en la C, la más barata, a 1.548. A pesar del convencimiento de que con estos precios atraerían a los promotores privados, no lo consiguió. En 2025 volvió a subirlos un 6,7%, con el mismo poco éxito y en febrero de este año llevó a cabo una tercera revisión, en esta ocasión, un 7,5%.
El Gobierno regional justifica estas subidas, que suman un 40% en apenas tres años, en el aumento de los costes de materiales, energía y mano de obra. Pero el porcentaje supera la subida de la vivienda en el mercado libre, y el interés de los promotores privados por la VPO continúa siendo escaso. Por otra parte, la eficacia de estas viviendas protegidas para atender las necesidades de la población con menos recursos será más escasa, si llegan a construirse, porque casi costarán lo mismo que las libres: hasta 1.747 euros/m2 en algunas zonas de la región.
El mapa de la desprotección
Las previsiones oficiales apuntan a que otras 4.600 viviendas dejarán de estar protegidas en los próximos cinco años, lo que evidencia que el proceso de salida es estructural y va a más en el tiempo.
De los 51 expedientes de ‘liberación’ del último año y medio, que afectan a 22 localidades, la mayoría se producen en zonas donde el mercado residencial está especialmente tensionado o la oferta es escasa y los precios han subido con fuerza en los últimos años.
En el listado, publicado por el Gobierno regional a raíz de una pregunta parlamentaria del PSOE, destaca especialmente el municipio de Los Corrales de Buelna con 304 viviendas liberadas desde julio de 2023.
Le sigue Piélagos, con 251; Torrelavega, con 202; Camargo, con un centenar; Miengo, con 90; Cartes, con 62; Comillas, con 59 y Cabezón de la Sal, con 58. Santa María de Cayón ha visto cómo se han liberado 32; Ampuero, 36; y Ontaneda, 30.
La posibilidad de que se revierta esta situación y se vuelva, al menos, al ritmo de construcción de VPO de hace dos o tres décadas es prácticamente nula. Dado el largo periodo de maduración que necesita un proyecto inmobiliario, y los escasos expedientes que en curso, se puede dar por seguro que las viviendas de VPO que se pongan en el mercado en Cantabria de aquí a finales de la década van a ser una fracción muy pequeña del total de las promovidas, y absolutamente insuficientes para corregir la tremenda escasez de viviendas asequibles que padece la región.
Rubén Alonso
