El aumento del alquiler temporal en Cantabria saca miles de viviendas del mercado

Con la Gran Crisis, los precios de las viviendas llegaron a caer en Cantabria un 40%, un buen motivo para no volver a crearse falsas expectativas, pero esa realidad ya parece muy lejana y la vivienda vuelve a convertirse en el objeto de deseo, sobre todo cuando la alternativa para los inversores más conservadores son unos depósitos bancarios de rendimiento irrelevante. El problema es que en la oscura coctelera de la que salen los precios han aparecido nuevos ingredientes tensionadores, como los alquileres de corta duración y la escasez: aunque se construye más, apenas hay vivienda a la venta. El resultado es que un piso de 80 m2 que hace un año se vendía en Santander en 160.000 euros ahora cuesta 188.500.

En el primer semestre de este año se han visado en Cantabria 1.036 viviendas, casi tantas como en todo 2024. Expresado de esta forma, parece que nos encontremos ante una situación histórica, pero la realidad es que el año concluirá con unas 2.600 tramitadas, a años luz de las casi 16.000 de 2007. Si de verdad hay una burbuja, no es de oferta sino de demanda. Las promotoras que han sobrevivido se cuentan con los dedos de una mano, por lo que la oferta de nueva vivienda es muy escasa y las agencias inmobiliarias (que, en cambio, han crecido como setas) se disputan las pocas usadas que salen al mercado, para tener algo que ofrecer.

Al otro lado del tablero, el interés de los compradores ha resucitado con mucha fueza, especialmente el de quienes desean invertir, atraídos por los índices de revalorización de los últimos años y por el hecho de que se trata de un mercado en el que no cabe esperar grandes sobresaltos: resolver la escasez llevará años y el suelo calificado es muy limitado.

En este escenario, los compradores por necesidad, (las nuevas familias o los jóvenes que se emancipan), tienen un papel muy secundario, porque no tienen capacidad para comprar ni para alquilar. Si hasta ahora sus competidores eran los inversores y los compradores foráneos, con más poder adquisitivo, en los últimos años tienen que enfrentarse a otro contendiente más, el propietario que opta por poner su vivienda en el mercado turístico, cuyo número probablemente se acerque a las 15.000, aunque eso solo se sabrá al final del proceso de regularización, que pretende un mínimo control a esta eclosión incontrolada.

En un año el precio medio de un piso modesto en Santander ha subido casi 30.000 euros

La dimensión alcanzada por esta oferta turística, que ya suma bastantes más plazas que los hoteles, obligaba a tomar medidas, pero las que se han adoptado no contentan a casi nadie: el Gobierno regional ha decidido que no es su competencia —es una de las muy escasas ocasiones en la que una Administración saca un decreto para decir que son otros los que tienen que hacerlo— y ha pasado la patata caliente a los ayuntamientos, que tampoco tienen ningún interés en asumir el problema, para no tener que enfrentarse a muchos vecinos. El Gobierno regional únicamente se moja –y es muy significativo– con una autorización que traerá importantes consecuencias a medio y largo plazo: abre la puerta, por primera vez en Cantabria, a que las grandes empresas –por lo general, fondos de inversión— entren en este negocio.

Antes de que el Gobierno cántabro lanzara este decreto, otro de carácter estatal establecía dos normas decisivas: la obligación de que en las viviendas colectivas se obtenga la autorización de la comunidad de propietarios antes de convertir cualquier piso en turístico, y la de darse de alta en un registro nacional único, ya que de lo contrario ninguna plataforma de reservas online podrá anunciarlo.

Al mes de vigencia, en Cantabria habían solicitado el registro más de 6.400 viviendas turísticas, y probablemente acaben estando todas, porque si no lo hacen, sus posibilidades de captar clientes serán muy escasas. 

Los conflictos se van a multiplicar, en cambio, con la nueva normativa autonómica, ya que el decreto del Gobierno cántabro exige que todas las viviendas turísticas certifiquen que cumplen la normativa urbanística municipal y da ocho meses de plazo para hacerlo a las ya existentes. Una pretensión que será muy difícil de cumplir para muchas de ellas, porque la mayoría de los municipios cántabros no tienen una normativa urbanística clara, y tanto los pequeños como los grandes se van a enfrentar a una montaña de solicitudes que sus servicios de urbanismo —cuando los tienen— tardarán mucho tiempo en digerir. A esto se suma que colectivos afectados, como los propietarios de las VUT, se plantean presentar alegaciones al decreto por su carácter retroactivo, aunque la norma cuenta con el aval del Consejo de Estado.

 La presión sobre la compra y el alquiler

Tras la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008, fue calando entre los españoles la idea de que el alquiler podía ser ventajoso frente al riesgo de endeudamiento. Ese desembarco masivo sin que el parque de vivienda para arrendar aumente, ha acabado por disparar los precios en las grandes ciudades y en las zonas costeras. Hasta 22 familias compiten, de media, por cada vivienda ofrecida para arrendar en Cantabria, cifra que asciende a 28 en el caso de Santander, según los datos del portal inmobiliario Idealista. Y aunque la región aún permanece por debajo de la media nacional (38 familias pugnando por cada vivienda anunciada), la situación roza “la emergencia. Los precios no paran de subir trimestre tras trimestre”, manifiesta Francisco Irañeta, portavoz del portal.

El parque de alquiler cántabro, que siempre fue exiguo —especialmente fuera de los núcleos urbanos—, se ve aún más menguado por el desplazamiento de miles de viviendas hacia el mercado turístico.

En Santander, el alquiler de temporada está creciendo a un ritmo del 25% y ya afecta a un 17% de los inmuebles que se arriendan en la capital. Por contra, la oferta de arriendo permanente se ha estancado. Cada vez son más los propietarios de la región que alquilan de septiembre a junio, para que sus pisos queden libres en la temporada estival. A esto se suman los propietarios que han optado por prescindir de los inquilinos fijos y convierten sus viviendas de alquiler en VUT, movidos por una mayor rentabilidad o por el temor a una ocupación.

Algunos arrendadores ya encargan estudios de riesgos de los candidatos

Si a estos factores se le añade el creciente interés por Cantabria como destino turístico, es fácil entender que el precio del alquiler se haya desbocado y que el propietario pueda poner condiciones cada vez más restrictivas, haciendo un auténtico casting entre los candidatos. Además de pedir las habituales nóminas y avales, ya hay quien les someten a estudios de riesgo de impago, como los que hacen los bancos antes de conceder sus préstamos hipotecarios.

Los alquileres, más caros que las cuotas hipotecarias

La efervescencia del mercado de alquiler ha distorsionado por completo la correlación que había entre el pago de una mensualidad y la cuota hipotecaria. Los términos se han invertido y en Santander el alquiler medio ya se sitúa en 800 euros, muy por encima de la cuota hipotecaria media, que está en 649 euros. 

Para alquilar, los cántabros ya necesitan casi un 53% de sus ingresos, frente al 42,4% en el caso de la compra de una vivienda. Un desequilibrio sorprendente (la lógica indica que conseguir la vivienda en propiedad debiera ser más caro) originado por la confluencia de dos circunstancias: hay muy poca oferta de vivienda nueva accesible y muchos de quienes desearían comprar no tienen ahorrado el dinero para pagar la entrada, por lo que su única opción es el alquiler. 

Esta doble carencia hace que los mercados de compra y alquiler acaben contagiándose mutuamente y, si los precios de los arrendamientos se disparan, el valor de los inmuebles, también. El precio promedio de una vivienda usada en Cantabria ha alcanzado los 2.375 euros por metro cuadrado, y un piso estándar de 80 m2 que hace un año costaba 160.376 euros está ahora en 188.541. Esos más de 28.000 euros de diferencia suponen un año más de salario íntegro para el comprador medio, y es probable que este proceso no se detenga aquí, porque las viviendas en venta en Cantabria se han reducido un 26% en doce meses. 

Esa evolución de los precios (la vivienda usada ha subido más de un 14% con respecto al año pasado) no ha impedido que en julio las ventas hayan crecido más de un 40% con respecto al mismo mes del año pasado, la mayor subida del país. El 35% de las 178 viviendas nuevas y 732 usadas que cambiaron de manos ese mes llevaban menos de 30 días anunciándose. Estos datos dan fe de la presión de la demanda y permiten suponer que la tensión en los precios no va a aflojar en algún tiempo.   

Más hipotecas

Los bancos no parecen excesivamente preocupados por ese creciente desajuste entre los precios de las viviendas y la capacidad adquisitiva de los potenciales compradores, y vuelven a hacer campañas agresivas con sus hipotecas. A su vez, las financieras asociadas a algunas inmobiliarias parecen haberse vuelto más tolerantes al riesgo que en años anteriores. Este efecto puede sentirse en Cantabria, donde los préstamos hipotecarios crecieron un 5,5% el año pasado, aunque con un encarecimiento promedio de las cuotas de un 10%.

El mercado, en cualquier caso, sigue movido por compradores que no necesitan hipoteca, aunque su hegemonía se ha reducido ligeramente. La mayoría de ellos son inversores o personas de fuera de la región que buscan tener en Cantabria su segunda residencia. Por eso, gran parte de las promociones en construcción se concentran en Santander o en localidades costeras.  

Esa ausencia de promociones baratas (desde hace años la VPO está prácticamente paralizada) ha provocado que el actual Gobierno de Cantabria intente reactivarlas con una fuerte subida del precio de los módulos, que mejore la rentabilidad del promotor y le anime a volver a este mercado. También ha tomado otra decisión polémica, la de ceder a una empresa privada la construcción y explotación durante 75 años de 212 viviendas de alquiler social que se construirán en seis municipios. Una iniciativa financiada en gran parte con dinero público, sobre la que habrá que esperar para evaluar los resultados. Lo mismo sucede con la nueva regulación de las viviendas turísticas.

La posibilidad de que esas medidas tengan algún efecto sobre la burbuja de precios es muy escasa, entre otras cosas, porque no es esa su finalidad, como tampoco lo ha buscado la autorización para construir en suelos rústicos, donde ya se han autorizado 450 viviendas, casi todas en municipios costeros, frente a la justificación gubernamental de que serviría para retener a los jóvenes en las zonas despobladas.