Una carrera contra el reloj para propietarios y nuevas facultades para las comunidades

La reciente Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia ha introducido una modificación sustancial en el régimen de las viviendas turísticas que entrará en vigor el próximo 3 de abril. Esta reforma, que podría pasar desapercibida por encontrarse camuflada en una ley de eficiencia judicial, supone un cambio radical en el paradigma de la explotación turística de viviendas en régimen de propiedad horizontal.

 El cambio más significativo reside en la inversión del sistema de autorización para el desarrollo de la actividad turística. Si hasta ahora los propietarios podían destinar sus viviendas a uso turístico salvo que la comunidad lo prohibiera expresamente (con el voto favorable de tres quintas partes de propietarios y cuotas), a partir del 3 de abril será necesaria la autorización previa y expresa de la comunidad para iniciar esta actividad, requiriendo idéntica mayoría cualificada.

Esta modificación coloca en una situación especialmente delicada a aquellos propietarios que se encuentran en proceso de adaptación de sus viviendas para uso turístico. Imaginemos el caso de un propietario que ha obtenido las licencias administrativas necesarias, ha realizado una importante inversión en obras de adaptación, pero que no habrá podido iniciar la actividad efectiva antes del 3 de abril. Este propietario se verá en la obligación de solicitar la autorización expresa de su comunidad, con el riesgo de que esta sea denegada, quedando en una situación de notable inseguridad jurídica.

 De hecho, la norma sólo salvaguarda a aquellos que «estén ejerciendo la actividad» y «se hayan acogido previamente a la normativa sectorial turística» antes de la entrada en vigor de la ley. Sin embargo, la interpretación de estos requisitos no es pacífica. En nuestra opinión, para quedar amparado por esta disposición transitoria, no bastará con tener las licencias en regla o las obras realizadas, sino que será necesario haber alojado efectivamente al menos a un cliente antes de la fecha señalada.

Las comunidades de propietarios, por su parte, ven notablemente reforzadas sus facultades. El presidente podrá requerir, por iniciativa propia o a instancia de cualquier propietario u ocupante, el cese inmediato de la actividad turística que no cuente con la preceptiva autorización comunitaria. Este requerimiento constituirá el paso previo necesario para el ejercicio de las correspondientes acciones judiciales. 

La incertidumbre sobre la transmisibilidad de derechos adquiridos

Un aspecto especialmente preocupante de la nueva regulación es la falta de claridad respecto a la transmisibilidad de los derechos adquiridos en caso de venta del inmueble. La disposición adicional segunda de la ley establece que los propietarios que estén ejerciendo la actividad turística antes de la entrada en vigor podrán continuar con la misma, pero guarda silencio sobre si este derecho se mantiene en caso de transmisión de la propiedad.

Esta laguna legal plantea serias implicaciones para el valor patrimonial de los inmuebles. Si interpretamos la disposición de manera restrictiva, como es habitual en el caso de normas transitorias, el derecho a continuar con la actividad turística no se transmitiría con la venta del inmueble. Esto significaría que un potencial comprador necesitaría obtener una nueva autorización de la comunidad de propietarios para continuar con la actividad turística, lo cual podría resultar imposible si la comunidad se opone.

Las consecuencias económicas de esta interpretación podrían ser muy importantes. Los inmuebles que actualmente se destinan a uso turístico podrían ver reducido su valor de mercado, ya que los potenciales compradores no tendrían garantizado el derecho a mantener este uso lucrativo. Esta situación afecta especialmente a aquellos propietarios que han realizado importantes inversiones para adaptar sus viviendas al uso turístico, confiando en la normativa anterior.

 Ante esta situación, queremos ofrecer algunas recomendaciones prácticas:

 Para los propietarios que están en proceso de adaptación de sus viviendas para uso turístico, es muy importante acelerar los trámites para poder iniciar la actividad efectiva antes del 3 de abril. Esto implica no solo completar las obras y obtener las licencias necesarias, sino también realizar al menos un alojamiento turístico que pueda acreditar el ejercicio efectivo de la actividad.

 Para los propietarios que contemplan la posibilidad de vender sus inmuebles en el futuro, es aconsejable considerar la inclusión de cláusulas específicas en los contratos de compraventa que aborden esta contingencia y valorar la posibilidad de obtener garantías adicionales de la comunidad de propietarios respecto al mantenimiento de la autorización para uso turístico en caso de transmisión.

 En conclusión, nos encontramos ante una reforma que altera sustancialmente el equilibrio entre los derechos individuales de los propietarios y las facultades de las comunidades en materia de viviendas turísticas, generando además una importante inseguridad jurídica respecto a la transmisibilidad de los derechos adquiridos. La premura en la entrada en vigor de la norma y la ausencia de un régimen transitorio más elaborado plantean numerosos interrogantes que requerirán interpretación judicial, especialmente en lo relativo a la transmisión de derechos en futuras compraventas de inmuebles actualmente destinados a uso turístico.

Javier López Lorenzo 

Dpto. Jurídico-Legal

BDR