Las cabañas ganaderas entran en el mercado inmobiliario

Dotar a Cantabria de un Plan de Ordenación Territorial es un empeño en el que se han empleado sin éxito varios gobiernos regionales desde hace casi dos décadas. Un deseo frustrado por la importancia de los intereses en juego –asignar un valor de uso a cada territorio– y por su propia complejidad.
Parecía que el actual Gabinete estaba más cerca de conseguirlo que ninguno de los que le antecedieron, después de ser capaz de promulgar el Plan de Ordenación del Litoral, pero cuando se esperaba que ese impulso se mantuviera hasta ordenar todo el territorio, el Ejecutivo cántabro ha sorprendido con una iniciativa que, con el pretexto de acomodar la Ley del Suelo a las demandas sociales, los ecologistas temen que pueda acarrear un drástico cambio en el paisaje de la Cantabria rural. Se trata de eliminar los obstáculos que impedían la edificación de viviendas en suelo rústico o el aprovechamiento de construcciones ganaderas ya existentes para usos residenciales y turísticos.
Es esta posibilidad de convertir construcciones agropecuarias en viviendas la que ha levantado una gran alarma en asociaciones ecologistas como Arca, convencida de que tras esta modificación de la Ley del Suelo se esconde el propósito de poner en el mercado inmobiliario un patrimonio muy valioso para la identidad del paisaje cántabro, las miles de cabañas dispersas por toda la geografía regional. Un patrimonio que se ha quedado sin uso ante el declive de la actividad ganadera y que los ayuntamientos de montaña quieren poner en valor abriendo la posibilidad de que las cabañas puedan ser vendidas para viviendas o para negocios de hostelería rural.

Los temores de ARCA

La idea de abrir la mano en un tema tan sensible como la edificación en suelo rural tiene su origen en un mandato del Parlamento y en la convicción, compartida por todos los partidos políticos, de que la reactivación de la Cantabria interior pasa por crear una legislación urbanística más permisiva. Con la actual Ley del Suelo, elaborada por el gobierno de coalición PP-PRC en 2001, las restricciones a la edificación en suelo no urbano son tantas que en la práctica no solo no se pueden levantar ninguna vivienda, sino que tampoco se puede actuar sobre prácticamente ninguna edificación existente en el medio rural.
Con el sector ganadero en franco retroceso y un patrimonio en praderías, estabulaciones e invernales sin valor de mercado, la presión de los ayuntamientos rurales ha conseguido que los partidos políticos accediesen a la modificación legislativa aprobada a finales de junio y que tantas suspicacias levanta entre los grupos conservacionistas.
Contra lo que pudiera parecer, Arca no se muestra demasiado preocupada por la posibilidad de que se levanten nuevas viviendas en suelo rural, sino por el riesgo de transformación que corren las cabañas diseminadas por las laderas del interior. Para las nuevas edificaciones, la modificación legal ha establecido unos requisitos que atemperan el peligro de que su arquitectura y volumen altere sustancialmente los núcleos rurales. Además de que sólo se permitirán estas construcciones en zonas periurbanas –lo que se conoce como la corola de los núcleos urbanos ya existentes– y en forma de viviendas unifamiliares, se exige una parcela de al menos 2.000 metros cuadrados y la altura de la vivienda no podrá exceder los ocho metros. La ocupación tampoco podrá superar el 10% de la superficie de la finca.
“En la construcción de nuevas viviendas lo que se pretende va en una línea adecuada –señala Gonzalo Canales, presidente de Arca–. En Cantabria siempre se ha construido en suelo rústico y eso no ha conllevado un impacto enormemente grave”, añade.
Lo que preocupa realmente a los ecologistas es el impacto que esta reforma legal pueda tener sobre el paisaje y el patrimonio al permitir transformar las cabañas dispersas por las praderías de Cantabria: “Desde el punto de vista del patrimonio cultural va a ser un mazazo –se lamenta Canales–. Miles de cabañas van a desaparecer como tales y se van a convertir en viviendas; el paisaje quedará cosido con caminos, muchos de ellos en pendiente que exigirán desmontes; nuevos tendidos de luz… Nos parece un disparate transformar el grueso del territorio de Cantabria en urbanizable disperso, de ahí que estemos a muerte contra eso”.
En opinión de Canales las expectativas que genera la nueva ley en los propietarios rurales va a tener otro efecto colateral que perjudicará a quienes persisten en continuar en el sector ganadero, ya que quien quiera adquirir o alquilar más suelo para ampliar su negocio agropecuario se encontrará con una fuerte subida de precios. “Pone en marcha en el medio rural –sentencia Canales– la mentalidad de la especulación urbanística y pone en el mercado inmobiliario toda Cantabria”.

Una ley con cautelas

Frente a ese negro horizonte sobre el que alerta Arca, la Administración regional se muestra confiada en los mecanismos que arbitra la ley para evitar que esa desnaturalización del paisaje cántabro se produzca.
Si bien es cierto que existe un consenso de todos los partidos políticos sobre la necesidad de esta reforma legal, es en el modo de aplicarla donde comienzan las discrepancias. Frente a la pretensión del Partido Popular de que los ayuntamientos puedan actuar directamente sobre el suelo rústico, sin un plan previo, el PRC y el PSOE han elegido un camino más largo pero más cauteloso. Así, la reforma exige a los ayuntamientos que elaboren un catálogo con todas las edificaciones en suelo rústico existentes en su término y ese catalogo deberá ser aprobado por la Comisión Regional de Urbanismo (CROTU). De este modo, cada vez que se pretenda actuar sobre una de las construcciones censadas en el catálogo será imprescindible obtener la luz verde de la CROTU antes de que el ayuntamiento otorgue la licencia para su rehabilitación. “Lo que no se va a permitir en ningún caso es aumento de volumen ni cambiar la tipología de la construcción, y si, para transformarla en vivienda es necesario abrir un hueco, dependerá de las características de la cabaña y de en qué sitio esté. Tampoco se va a permitir crear ningún acceso nuevo”, sostiene con firmeza el director general de Urbanismo, Pedro Gómez. “Lo que queremos –subraya– es favorecer que se construya en el medio rural, para reactivarlo, pero con un cierto orden, y la CROTU no creo que tenga fama de ser un organismo abierto a admitir cualquier cosa”.

El Plan de los Valles Pasiegos como modelo

Un ejemplo del interés del Gobierno cántabro por proteger el medio rural será el Plan Especial de los Valles Pasiegos que, después de muchos retrasos, está a punto de someterse a la CROTU para su aprobación inicial. Si en algún punto de Cantabria las cabañas y su entorno forman un conjunto digno de protección es, sin duda, en la zona pasiega, y lo que se permita hacer en ellas será una piedra de toque de lo permisiva o restrictiva que vaya a ser la nueva legislación en su aplicación práctica. De hecho, el Plan servirá de modelo para orientar a los ayuntamientos sobre el tipo de catálogo que deben elaborar.
La Dirección General de Ordenación del Territorio, a cuyo frente esta Luis Collado, ha clasificado ya 1.600 cabañas, con distintos grados de protección según su antigüedad, características y ubicación. Completar ese censo no será fácil ya que en los valles pasiegos hay más de diez mil. Será importante la implicación de los propios ayuntamientos, aunque se topan con un problema que es extensible al resto de los municipios de la región: la falta de presupuesto para costear los trabajos de campo necesarios para la catalogación.
Para solucionar ese problema –que es también una de las causas del retraso en la adecuación de los planes municipales de urbanismo a la Ley del Suelo– la Consejería de Urbanismo establecerá una línea de ayudas económicas y, lo que probablemente resultará más práctico, tratará de aprovechar los trabajos del Catastro (dependiente del Ministerio de la Vivienda) para no duplicar esa tarea.
Dado que ese organismo ya está haciendo un inventario de todo el suelo rústico, la Dirección General de Urbanismo intentará que los ayuntamientos contribuyan a financiar los trabajos de campo del Catastro y, a cambio, puedan compartir la documentación.
El proceso, en cualquier caso, será lento y aunque la nueva ley estará plenamente operativa a finales de año, con el catálogo tipo ya elaborado, habrá que esperar algún tiempo para poder visualizar los resultados prácticos de esta controvertida reforma legal. Los ecologistas no bajan la guardia y sus protestas no tardarán en hacerse oir si la reforma pusiera en riesgo un patrimonio cultural y paisajístico que identifica a Cantabria. En realidad, lo que vaya a ocurrir dependerá de la mayor o menor sensibilidad de la CROTU en cada legislatura, ya que es el organismo que debe dar el visto bueno a cada proyecto, y ese es el temor de los defensores del patrimonio etnográfico.