No sólo de viviendas nuevas vive la construcción

La rehabilitación de viviendas es el clavo ardiendo al que trata de agarrarse el sector inmobiliario cada vez que pasa por dificultades. Pero si, como ocurre ahora, no hay una crisis sino un colapso, se convierte en una de las poquísimas tablas de salvación para que las empresas constructoras vadeen la travesía del desierto hasta que se produzca un repunte de la vivienda nueva.
Ante la debilidad de la demanda privada, las empresas cántabras especializadas en rehabilitación observan con envidia las iniciativas que se han tomado en otras ciudades para impulsar estas obras. La recuperación integral de barrios de Madrid, Barcelona, Sevilla o la anterior de Oviedo, es puesta como ejemplo de lo que se podría hacer aquí. Pero, aunque algo tarde y con cuentagotas, este esfuerzo por recuperar y dignificar los cascos históricos empieza a llegar a Santander y a algunas otras localidades de la región.

Rehabilitación integral de barrios

Entre las cinco líneas de ayudas para rehabilitación abiertas por la Dirección General de la Vivienda, una de ellas está dirigida, precisamente, a los ayuntamientos para mejorar grupos de viviendas, tanto en su estructura como en la estética de las fachadas. Se trata de coordinar las actuaciones de las comunidades de vecinos para que la imagen del casco urbano resulte más armoniosa.
Salvo excepciones, esta línea de ayudas no ha servido para movilizar a los ayuntamientos de la región, quizá porque su propia escasez de recursos no les anima a dar un paso en el que también se verían implicados. Sólo cuatro han desarrollado trabajos de rehabilitación de conjuntos de inmuebles aprovechando estas subvenciones: Torrelavega, donde se han hecho importantes actuaciones, Santoña, Laredo y El Astillero. En este último caso, el modelo que se aplica marca una pauta a seguir, ya que el Ayuntamiento contrata a trabajadores en paro para ejecutar las obras y aporta el material necesario, mientras que los vecinos pagan la instalación del andamiaje.
Mucho más ambiciosos son los objetivos que el Ministerio de Vivienda persigue con los ARIs (Áreas de Rehabilitación Integral). Con ellos se trata de recuperar barrios completos mediante un tratamiento unitario. En Cantabria hay actualmente seis ARIs declarados, cuatro en Santander (San Simón, San Celedonio, Río de la Pila y el Cabildo), uno en Torrelavega (la Quebrantada) y otro en Reinosa, en la zona que une la Avenida Cantabria con el Puente de Carlos III. Además la Dirección General de la Vivienda trabaja actualmente en la delimitación de dos más, en el barrio de La Inmobiliaria (Torrelavega) y en la Puebla Vieja de Laredo.
Estos programas de recuperación integral están fuertemente subvencionados. Las ayudas concedidas a cada vecino pueden llegar hasta el 50% de los costes de la rehabilitación –un 40% de ellas proceden del Estado y un 10% del Gobierno de Cantabria–, con un máximo de 6.000 euros por vivienda. Cuando las viviendas se encuentran en municipios rurales o en cascos históricos, la autonomía duplica sus ayudas cubriendo hasta el 20% de los costes.
Aunque ambiciosos, estos programas todavía no han dado todo el rendimiento que el sector de la rehabilitación espera de ellos y que necesita con urgencia. En concreto, los ARIs de dos barrios santanderinos, San Celedonio y Río de la PiIa, se aprobaron el año pasado y están empezando ahora a dar algunos tímidos frutos. A pesar de que las ayudas pueden alcanzar hasta el 60% de los costes de rehabilitación, se requiere siempre una inversión inicial por parte de los propietarios y este escollo es difícil de salvar, sobre todo en barrios muy populares y en un momento de precariedad económica como el actual.
Lo que sí se está haciendo en el Río de la Pila es inspeccionar una por una todas las viviendas para determinar su estado y evitar posibles riesgos. El trágico derrumbe ocurrido en 2007 en el Cabildo ha servido, al menos, para extremar todas las cautelas para que una situación como la que costó la vida a tres vecinos de un inmueble no vuelva a repetirse.
Las inspecciones están siendo llevadas a cabo por un equipo técnico experto en patologías de la edificación. En total son 156 edificios, que suman 1.319 viviendas, los que serán evaluados en esta zona de la ciudad.

La renovación del Cabildo

Donde sí avanzan las tareas de rehabilitación es en el Cabildo de Arriba, el ARI más antiguo de los declarados en Santander (lo fue en 2006), y también el más urgente.
Ya se han ejecutado las obras de rehabilitación en fachadas, cubiertas, balcones, galerías, escaleras y portales de 25 edificios, la mitad de los que se estiman que deben ser rehabilitados en este barrio. Las ayudas públicas comprometidas suman cerca de medio millón de euros.
Sin embargo, el grado de deterioro de algunos inmuebles del Cabildo exige el derribo y muchos vecinos no están en disposición de hacer el desembolso que exige una nueva construcción, lo que ha obligado a contemplar la aplicación de una figura más compleja que los ARIs. La recuperación integral de este céntrico barrio se hará a través de un Área de Renovación Urbana (ARU), que implica la aprobación por el Ayuntamiento de Santander de un plan especial.
Los ARUs están pensados para aquellas zonas en las que el mal estado de los inmuebles hace impensable su rehabilitación. En este caso se derriban y se reconstruyen, pero para poder levantarlos de nuevo es preciso que el planeamiento urbanístico permita su reedificación. Hay que tener en cuenta que el objetivo que se persigue en El Cabildo es que sean los habitantes del barrio los que ocupen las nuevas viviendas.
Para ello, el ARU exige que el edificio que se vuelva a reconstruir lo sea como viviendas de protección oficial, para facilitar la vuelta de sus antiguos propietarios y evitar cualquier componente especulativo.
La estratégica ubicación del Cabildo, en pleno corazón de Santander, ya llamó la atención de algún promotor inmobiliario que lleva años adquiriendo inmuebles enteros con la idea de construir pisos a precio de mercado. Para evitar obstáculos en el complejo proceso diseñado para la recuperación urbanística y social del Cabildo –expropiación y derribo de inmuebles muy dañados, realojo de sus ocupantes, reconstrucción y, finalmente, la reventa de los nuevos pisos de VPO a quienes fueron sus propietarios–, el Ayuntamiento ha alcanzado un acuerdo con esa promotora, a la que permitirá construir viviendas de precio libre en una manzana.
La Administración regional no se opone a esta iniciativa pero es partidaria de que los promotores de la reconstrucción de ese barrio sean públicos, bien a través de Gesvican o de la Sociedad de Vivienda santanderina.
También se apuesta por acudir a la expropiación para sortear las dificultades que probablemente surgirán, por la falta de consenso, en algunas comunidades de vecinos a la hora de acordar la venta del inmueble para su derribo y reconstrucción. Se trataría, en cualquier caso, de una expropiación ‘amistosa’ cuyo único fin es acelerar un proceso que, dado el grado de deterioro de muchas viviendas, no puede retrasarse más.

Plaza pública interior

Aunque poco más de un diez por ciento de los inmuebles del Cabildo están catalogados por su valor arquitectónico, en la reconstrucción del barrio se mantendrá una estética que recuerde su sabor original. Los viales serán prácticamente los mismos que ahora existen y, como novedad que ayude a dinamizar ese espacio, se construirá una gran plaza pública interior, con comercios y tiendas, en la manzana delimitada por Garmendia y la Cuesta del Hospital.
Para adquirir los nuevos pisos, el Ministerio puede llegar a conceder hasta 30.000 euros por vivienda a fondo perdido, mientras que el Gobierno cántabro aportará ayudas del 15% –si se trata de viviendas de régimen especial– o del 10%, si son de régimen general. Esto quiere decir que, para un piso oficial de unos cien mil euros, la Consejería concedería diez o quince mil euros por vivienda, para impulsar la aplicación de este ARU. Además, las personas que retornen a los nuevos edificios se podrían acoger a las ayudas generales previstas para la adquisición de una VPO, que oscilan entre siete y diez mil euros a fondo perdido. El resultado final es que, a los moradores actuales volver a su viejo barrio, pero con una vivienda a estrenar y en una zona francamente mejorada, les costaría unos 50.000 euros.
La puesta en marcha de este proyecto de renovación, que requerirá una inversión superior a los 50 millones de euros, será un revulsivo para el sector de la construcción, pero todavía se va a hacer esperar. Si bien el acuerdo con el Ministerio de la Vivienda para aplicar a la zona las ayudas que prevé el ARU podría estar redactado en dos o tres meses, la gestión urbanística que debe hacer el Ayuntamiento es más incierta en cuanto a los plazos. La aprobación de un plan especial que autorice la reconstrucción de los edificios que se van a derribar es un trámite sujeto a exposiciones públicas y alegaciones y esto hace imprevisible su finalización.
En cualquier caso, hay algunas zonas de las incluidas en el ARU en las que ya se podría empezar a trabajar, porque lo permite el actual planeamiento.

Un Plan Renove

Independientes de estas grandes actuaciones, que a corto plazo no van a aliviar las necesidades de las empresas que viven de la rehabilitación, están las ayudas que se contemplan para cualquier persona que desee efectuar obras en su vivienda y que pueden financiar hasta un 25% del coste de la rehabilitación (con un máximo de entre 2.500 y 3.400 euros por vivienda).
También aquí cabe reseñar una novedad respecto al anterior Plan de la Vivienda, pensada para favorecer a las comunidades de vecinos. Con el fin de evitar que el dueño de un piso que no ha contribuido a la derrama necesaria para la rehabilitación de la fachada o cubierta del edificio se beneficie de la ayuda, el 40% de la subvención la cobra directamente la comunidad de vecinos y el 60% restante se entrega a cada propietario.

Reorientación del sector

Ante la magnitud del derrumbe inmobiliario, las administraciones públicas han reaccionando con este tipo de medidas, intentando reorientar el sector hacia un urbanismo más sostenible, en el que la rehabilitación de viviendas juega un papel esencial.
El actual Plan de Vivienda 2009-2012 es el primero en el que la palabra rehabilitación está incorporada al propio título y creó un Plan Renove de pisos y edificios usados dotado con 2.000 millones de euros, de los cuales 154 fueron destinados a Cantabria.
A primera vista, los resultados logrados el pasado año no acompañaron al ambicioso objetivo de reactivación que se perseguía con este Plan. Frente a las 1.500 actuaciones tramitadas en las distintas líneas de ayudas en 2008, el pasado año se quedaron en 797, y las subvenciones bajaron, en consecuencia, de 1,5 millones de euros a poco más de un millón.

La resaca del Plan E

Se podría pensar que el esfuerzo rehabilitador del Plan de Vivienda se ha saldado con el frustrante resultado de haberse reducido a la mitad las iniciativas de particulares, comunidades de vecinos y ayuntamientos, pero estos datos son engañosos, ya que la partida que realmente resultó operativa el pasado año fue la que el Plan Estatal de Inversión en obras locales gestionó a través de la Dirección General de Vivienda. A esta línea de ayudas se acogieron nada menos que 3.545 actuaciones, que obtuvieron subvenciones por importe de 1,3 millones de euros.
Sin embargo, ese esfuerzo añadido, que logró duplicar las iniciativas que suelen acogerse a los planes de vivienda, no va a tener continuidad en 2010. La segunda edición del Plan E no contempla ayudas específicas como las del pasado año, y la ventanilla de la Consejería de Vivienda ya empieza a notar la resaca de aquella motivación extra y la realidad de una crisis económica que no anima a las comunidades de vecinos a embarcarse en gastos de rehabilitación.
De ahí, quizá, el pesimista análisis que hacen las empresas dedicadas a estos trabajos, sobre el estado del subsector. Con un descenso de actividad estimado en un 40%, en los últimos dos años, siguen esperando que sean las administraciones públicas las que tiren del carro de las rehabilitaciones, para sustituir a una iniciativa privada que, retraída por las malas condiciones económicas, no está en disposición de hacer obras. “Si antes nos llamaban diariamente dos o tres comunidades de vecinos para que fuéramos a presupuestarlas, ahora nos llaman dos o tres cada semana”, señala un empresario con una larga trayectoria en el sector de la rehabilitación.

Más competencia

Por si esto fuera poco, la caída en la obra nueva ha empujado hacia la reparación de vivienda usada a muchas empresas que antes de la crisis apenas tocaban ese sector. El resultado es un endurecimiento de la competencia, algo que se nota especialmente en la licitación de obras oficiales. Donde antes acudían a los concursos una decena de empresas y ahora son más del doble. Sirva como ejemplo lo ocurrido con la reforma del Casino de Santander, a cuya licitación han acudido nada menos que 26 empresas.
Ante avalanchas como esta, quienes tradicionalmente se han dedicado a la rehabilitación en Cantabria reiteran una petición ya escuchada en otros ámbitos económicos: que en los pliegos de los concursos se premie el hecho de tener la sede social en la región. Una idea que, de extenderse por muchas comunidades autónomas, supondría un freno a la libre competencia y a las posibilidades de asomarse al exterior de nuestras propias empresas. Pero la carga de trabajo es tan exigua que esta posición resulta fácilmente entendible, sobre todo por parte de aquellas constructoras que no están en disposición de acudir a otras autonomías y actuar a la recíproca.
El empobrecimiento de este mercado, unido a la suspensión de pagos de constructoras tan importantes como Cenavi, Quintana o Seop, ha hecho desaparecer a muchos autónomos y micropymes que solían ocuparse de las obras de rehabilitación más modestas.
Los supervivientes y quienes tratan de resurgir de sus cenizas como autónomos sin cargas salariales sólo confían en las medidas que puedan tomar las Administraciones. Por su parte, el director general de Vivienda, Javier Gómez Blanco deja claro que las medidas ya están puestas en marcha pero el organismo que dirige es, básicamente, una ventanilla de ayudas y para activar esas ayudas es imprescindible la iniciativa de los particulares, algo difícil de lograr en tiempos de tanta incertidumbre económica.