Maquillaje urbano

Sólo 200 inmuebles santanderinos han sido restaurados desde que el Ayuntamiento pusiera en marcha un plan de ayudas para la rehabilitación de viviendas. Antes que la capital cántabra, Torrelavega ya había empezado a lavarse la cara y, con ella, varios municipios más de la región. Pero las subvenciones siempre han sido escasas. Al día de hoy, el presupuesto destinado a estas actuaciones en Santander apenas alcanza los doscientos mil euros al año, una cuantía muy escasa para las necesidades de un casco urbano añoso.
Es cierto que el interés de los vecinos por remozar sus viviendas tampoco ha sido equiparable al de otras ciudades, pero las comunidades están cada vez más concienciadas de la importancia de una rehabilitación a tiempo. No obstante, una gran parte de los inmuebles más antiguos y, por tanto, más necesitados de rehabilitación, están habitados por personas de elevada edad, con dificultades para pagar la derrama que supone una mejora de este tipo (por lo general, entre 3.000 y 6.000 euros por vecino) y de poco les sirve una ayuda municipal que apenas cubre entre un 5% y un 10% de la inversión.
Rogelio Argüelles, gerente de Cotexsant –una de las empresas más representativas del sector– pide mayor esfuerzo por parte de los ayuntamientos en la concesión de subvenciones, porque reconoce que la cultura de la rehabilitación es cada vez mayor entre los propietarios.
Es muy difícil imaginar actuaciones como las de Oviedo, donde el Consistorio asumió el coste de la rehabilitación de las fachadas del centro siempre que los vecinos se comprometieran al arreglo de las cubiertas, pero al menos algo se ha avanzado. Los vecinos de Santander ya no tienen que respetar un plazo concreto para presentar las solicitudes de ayudas. Ahora podrán pedirlas en cualquier momento del año, pero eso probablemente será un mero espejismo, dado que sólo se aprobarán aquellas que lleguen antes de que el dinero de la partida se agote. Y 200.000 euros no dan para mucho. El año pasado sólo permitieron repartir unas modestas ayudas entre los 20 edificios que se beneficiaron de este programa.

Un camino lento e irregular

A pesar de que se empezó tarde y las cantidades públicas destinadas a este adecentamiento han sido tan reducidas, doce años después de la concesión de las primeras subvenciones, la mejora estética de la capital resulta visible, aunque no suficiente.
Si se compara con cualquier otra ciudad española, los inmuebles de Santander presentan un aspecto bastante deteriorado y las fachadas y balconadas de muchas viviendas del casco urbano han llegado a un estado lamentable. Si la cara más visible de la ciudad deja que desear, las calles de segunda o tercera línea alcanzan grados de deterioro que sobrepasan el problema estético, ya que la rehabilitación se ha centrado en zonas turísticas de la ciudad –como el Paseo de Pereda, Calvo Sotelo o Castelar –y en edificios de valor histórico o cultural, como el propio Ayuntamiento, el Banco Santander, la Delegación de Hacienda o el Palacio de la Magdalena.
Es paradójico que se dé esta situación cuando la normativa municipal es muy detallada y exigente en la salvaguarda de todos los edificios catalogados como protegidos, que además de estar exentos del pago de tasas urbanísticas, tienen una bonificación de más del 75% de los impuestos por construcciones y una subvención a fondo perdido que depende del grado de protección del edificio: un 20% para los que necesitan protección ambiental, un 25% para los de protección estructural y un 30% en los considerados de protección integral o monumental.
Una vez que se ha actuado sobre los denominados ‘puntos negros’ por su valor arquitectónico –cerca de 800 en Santander, la mayoría en el centro–, el resto de los inmuebles antiguos destinados a viviendas demandan procesos urgentes de rehabilitación y reformas. Para los expertos, lo mejor es abordar trabajos conjuntos como el realizado en el centro de Torrelavega, donde se agruparon edificios de calles anexas para que ofrecieran un aspecto homogéneo.
La mera solución estética no vale en muchos casos. Si bien una mano de pintura resulta determinante para devolver a un edificio su vitalidad perdida, no resuelve un problema mucho mayor: el de la seguridad. Y es que la restauración ha de traspasar los aspectos superficiales de un inmueble para enfrentarse con sus problemas estructurales de fondo.

Algo más que una mano de pintura

En los años noventa, quizá debido a la timidez de las primeras políticas en esta materia y a la escasa cuantía de las ayudas, las rehabilitaciones no pasaron de una mera capa de pintura. Los expertos proponen ahora actuaciones mucho más exigentes, que persigan, por encima de cualquier otro fin, la recuperación de la estabilidad del edificio, su funcionalidad y habitabilidad. Para ello cuentan ahora con técnicas y productos muy evolucionados. Un problema habitual en Santander es el de la oxidación de las armaduras y, por eso, los expertos suelen dar diagnóstico sobre el estado real del edificio y sus necesidades: “Si rechazan un saneamiento integral y sólo le dan un lavado de cara, al cabo de un año se encontrarán en las mismas circunstancias que antes”, argumenta Argüelles.

Las ciudades, a chequeo

Los edificios, aunque no lo parezca, también enferman y parece deseable que las obras se realicen antes de que su estado llegue a convertirse en peligroso. Más de un desprendimiento podría haberse evitado con una política de rehabilitación más activa sobre zonas especialmente deterioradas, como el Cabildo de Arriba, que sólo ha recuperado el interés informativo cuando ya era demasiado tarde.
Y es que la prevención de la salud de los inmuebles pasa por realizar un chequeo o, en otras palabras, una inspección técnica del edificio (ITE), que en Cantabria es casi inexistente pero que en grandes ciudades como Madrid o Barcelona se ha impuesto como medida de obligado cumplimiento y ha tenido resultados muy positivos. Para cumplir esta normativa, los edificios pueden obtener una subvención de hasta el 15% y hay ayudas adicionales para las familias con ingresos más bajos, personas mayores o con incapacitados a su cargo.
En Madrid, este año pasarán la primera inspección los edificios construidos entre 1959 y 1961 y así se viene realizando desde que hace cuatro años se comenzó con los inmuebles del centro histórico y los construidos antes de 1940. La progresiva aplicación de esta medida logrará que, a partir del 2011, todos los inmuebles de la capital madrileña sean revisados al cumplir veinte años.
Las cosas no pueden ser más distintas en nuestra región. Los vecinos no esperan que nadie pase a ver su inmueble para conocer su estado, a pesar de que las ventajas de la inspección son claras. El parque de edificios podría conservarse en condiciones de seguridad tanto para quienes los habitan como para los viandantes y se podrían prevenir deterioros estructurales que reducen su valor a la hora de venderlos o alquilarlos.
En Cantabria ni siquiera hay una legislación muy clara al respecto. Alguna vez el Ayuntamiento ha anunciado su intención de arreglar edificios y después pasarle la factura a los vecinos, como medida de presión, pero fuentes del sector no recuerdan que esta medida se haya aplicado jamás. Sí admiten, en cambio, que las inspecciones funcionan bien cuando se emite una orden ejecutiva, porque un edificio ya está en las últimas y se ha producido algún desprendimiento.

La humedad y el mar

En este tiempo, el mercado de productos para la rehabilitación y decoración de fachadas ha avanzado mucho. No sólo se ha innovado en instrumentos auxiliares, como los andamios, sino también en la calidad de los materiales, cada vez más inalterables al paso del tiempo. Una cuestión que resulta especialmente importante en ciudades costeras, como Santander, donde las fachadas de los edificios son víctimas de la humedad y del efecto de la sal marina.
Los avances tecnológicos en la restauración de fachadas se han centrado en la mejora del tratamiento del hormigón, a través de productos más resistentes, capaces de solucionar mejor el aislamiento de los edificios. Además, han surgido productos específicos para la recuperación de las fachadas de piedra. En este sentido, ha sido clave la aparición de pinturas elásticas, cuyas retículas son capaces de absorber las grietas y fisuras que suelen aparecer en los paños exteriores de los inmuebles más antiguos. Y no menos importantes son los nuevos revestimientos y los sistemas de aislamiento térmico que, cada vez, están resultando más efectivos.
A ello se unen los adelantos en el andamiaje, gracias a sistemas de colocación más sencillos y plataformas elevadoras que agilizan el trabajo de los operarios.
Con la llegada del buen tiempo, se multiplican los andamios en cualquier céntrica calle de la ciudad, casi siempre destinados a labores de rehabilitación más que a construcción de obra nueva.

Nicho de negocio para las constructoras

El adecentamiento de fachadas, además de contribuir a la salud de los edificios, recupera el gusto de la ciudad por lo antiguo. Por eso, para el mercado de la construcción no han pasado desapercibidas las posibilidades económicas de restaurar viviendas, edificios de oficinas, iglesias, casas rurales o, la última moda, naves industriales que, con una adecuada puesta a punto, pueden convertirse en lofts, un concepto vanguardista de vivienda con espacios diáfanos, techos altos y materiales novedosos, que se asocia con profesiones liberales bien remuneradas y es heredero de la cultura norteamericana de los años sesenta. Aunque Cantabria está todavía muy lejos, en ese terreno, de ciudades como Madrid o Barcelona y, mucho más, de la estética del Soho neoyorquino.
De momento, la rehabilitación no mueve tanto como esperaba el mercado regional de la construcción, quizá porque la obligación administrativa de arreglar los edificios no se hace cumplir o por el hecho de que los promotores no se han lanzado, como en otras ciudades, a la adquisición de inmuebles antiguos para su transformación en apartamentos.

El tirón del programa regional

Todo ello no impide que la rehabilitación se haya disparado respecto a años pasados y que los objetivos del Plan Nacional de la Vivienda estén más que desbordados. Y es que una cosa son las modestas subvenciones municipales y otra bien distinta las ayudas concedidas por el Gobierno regional, que pueden llegar a cubrir hasta un 25% del coste de las obras con un importe máximo de 2.000 euros por vivienda.
Este programa de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda para la modernización de edificios en Cantabria ha desbordado todas las expectativas, lo que va a permitir que el Gobierno regional supere con mucho las previsiones del actual Plan de Vivienda. En este caso, las ayudas se orientan al arreglo de fachadas, escaleras, ascensores y otras zonas comunes del edificio y hacia elementos de habitabilidad de la vivienda.
Unos y otros aportan su granito de arena para la mejora de nuestro patrimonio inmobiliario. El Ayuntamiento de Torrelavega acaba de subvencionar la rehabilitación de las fachadas de cuatro edificios (once mil euros), hay un intento de recuperación –quizá demasiado tardío– en la Puebla Vieja de Laredo y hasta el Gobierno regional está intentando que las casas semiderruidas de los pueblos puedan rehabilitarse bajo el régimen de vivienda de protección oficial, con todas las ayudas que eso comporta. Una idea bienintencionada, ya que aumentaría el número de actuaciones de VPO, mejoraría la estética de pueblos y ciudades y, sobre todo, mantendría la tipología edificativa tradicional, algo que casi nunca ocurre con los nuevos bloques de viviendas.
Quizá algunas de estas iniciativas lleguen a despegar, pero hoy por hoy, la mayoría de las rehabilitaciones que se hacen en la región no pasan de ser un lavado de cara, aunque sólo con eso, ya se ha conseguido dignificar algunos cascos urbanos, como el de Torrelavega, que hace sólo una década presentaba un aspecto deprimente.