VIVIENDA EN CANTABRIA. REVOLUCION URBANISTICA

La futura Ley del Suelo de Cantabria, que probablemente llegará al Parlamento en el mes de octubre, va a introducir la figura del agente urbanizador que tan polémica ha resultado en la Comunidad Valenciana donde fue tachada por amplios sectores ciudadanos de confiscatoria y de atentado a la propiedad privada. Por primera vez en el ordenamiento regional, cualquier persona podrá constituirse en agente urbanizador y desarrollar un área urbanística ajena, si la Administración considera que es de utilidad social, incluso en el caso de que los propietarios de los terrenos se nieguen a ello. Esta figura está pensada para incentivar la puesta de suelo en el mercado y que el aumento de la oferta provoque una disminución de los precios, en coherencia con la filosofía de la Ley nacional del Suelo de 1998 cuyos efectos aún no se han trasladado a la región.
Hasta ahora, la legislación urbanística contemplaba tres sistemas de ejecución del planeamiento. El de compensación (a través de una junta de compensación donde se reparten las cargas y utilidades entre los propietarios), el de cooperación (donde el ayuntamiento toma una posición activa y los propietarios colaboran) y la expropiación forzosa, en la cual la Administración asume todo el protagonismo.
El nuevo sistema de concesión de obra urbanizadora, que se añade a los anteriores, permitirá dejar todo el proceso en manos de empresas especializadas. El ayuntamiento concursará el desarrollo de una unidad del plan general y las empresas concurrentes ofrecerán unas condiciones, después de tener en cuenta las cesiones, aprovechamientos, etc. que pesan sobre ese suelo. El ayuntamiento escogerá la más favorable y después de que la zona quede urbanizada entregará a los propietarios de los terrenos solares para construir. La empresa urbanizadora será remunerada en metálico o con parte del suelo edificable.

Una fórmula conflictiva

Esta fórmula evita que algunos propietarios retengan terrenos con fines especulativos en lugares necesarios para el desarrollo urbano, pero plantea no pocos conflictos, dado que en un lugar donde el sentido de la propiedad es tan acendrado y parece tener tan pocas limitaciones como Cantabria, no resultará fácil acostumbrarse a que un tercero disponga del terreno propio –a veces con un valor sentimental tan alto como el económico– por mucho que el solar resultante sea más valioso en el mercado.
Para tratar de controlar el malestar que puede producir, la ley reconocerá un derecho preferente a los propietarios, a los que permitirá convertirse en agentes urbanizadores si consideran una intromisión el que otros actúen sobre sus terrenos.
La puesta en práctica de este sistema no va a ser inmediata puesto que no sólo necesita que se apruebe el anteproyecto de ley ahora en estudio, sino que estos principios deberán ser recogidos en los futuros planes de ordenación urbana, un proceso relativamente dilatado.

Fin de los planes parciales

En cualquier caso, otro de los objetivos que busca la ley es la reducción de la tramitación burocrática en el urbanismo. En el suelo urbano ya consolidado (por ejemplo, el de las ciudades), basta con la aprobación del plan general para obtener las licencias, sin necesidad de esperar a un plan parcial.
A partir de la entrada en vigor de la ley ocurrirá lo mismo en el suelo urbano no consolidado y en el urbanizable delimitado, que hasta ahora debían esperar a la elaboración de un plan parcial. La Consejería de Obras Públicas cree que el PGOU, si se elabora con cierto detalle, puede tener la utilidad de un auténtico plan parcial y de esta forma se puede ahorrar más de un año en el desarrollo urbanístico de un área concreta.

Cesiones

Uno de los aspectos más conflictivos de cualquier legislación urbanística son las cesiones, es decir, la parte del suelo que el promotor tiene que ceder al ayuntamiento para que este pueda disponer, posteriormente, de zonas de equipamientos. Hasta ahora, se entendían como políticas progresistas las que conllevaban un elevado porcentaje de cesiones, mientras que los partidos conservadores trataban de limitarlas al máximo, atendiendo a las demandas de los promotores.
La futura ley del suelo de Cantabria se va a quedar en tierra de nadie. Los responsables de su elaboración la definen como “una ley más técnica que política y que, por tanto, debe servir para un gobierno de cualquier color”. Al menos, lo que está claro es que no chocará con los ayuntamientos, estén gobernados por quien estén gobernados. Hasta ahora las cesiones eran de un 10% de los aprovechamientos. A partir de la ley, los ayuntamientos cántabros no podrán exigir más del 10%, pero sí podrán pedir menos, incluso el 0%.
Esa misma flexibilidad se produce en la mercantilización de las cesiones. La ley no sólo no impedirá que los ayuntamientos revendan al mismo promotor el suelo cedido, para convertirlo en dinero, sino que lo fomentará, con el teórico objeto de racionalizar la dispersión de parcelas que pasan a propiedad municipal con el sistema de cesiones.

Patrimonio municipal de suelo

Esta actitud liberal contrasta con otra novedad que introduce el articulado, la obligatoriedad de constituir un patrimonio municipal de suelo en todos los ayuntamientos de más de 5.000 habitantes. Nada menos que el 5% de su presupuesto anual de gastos tendrá que ser dedicado a incrementar el patrimonio de suelo o a su mantenimiento. De esta forma, se trata de evitar un problema que ha penalizado sensiblemente el desarrollo del plan de la vivienda, sobre todo en las destinadas a familias con menos recursos: los ayuntamientos cántabros no tienen suelo propio y en esas condiciones resulta poco menos que imposible construir este tipo de viviendas que han de venderse a un precio máximo muy ajustado.
La experiencia de Santander ha sido decisiva para dar este paso. A pesar de que la mayor bolsa de familias necesitadas de viviendas sociales se encuentra en la capital, no han podido construirse. Sólo se han hecho en pueblos donde los ayuntamientos cedían gratuitamente terrenos y en esos municipios las necesidades eran mucho menores o incluso discutibles.
Cuando la Consejería de Obras Públicas ha considerado imprescindible construir viviendas sociales en Santander ni siquiera era fácil adquirir suelo y se ha hecho necesario recurrir a la colaboración de Caja Cantabria que ha accedido a vender unos terrenos de Nueva Montaña que estaban en manos de una sociedad filial. Pero la empresa pública de vivienda habrá de pagar casi 700 millones de pesetas por ellos y la propia Caja deberá resolver ahora como indemnizar a dos empresas constructoras con las que tenía pactos previos.

Intervención activa en el mercado

Todos los terrenos urbanos o urbanizables que se encuentran en poder de los ayuntamientos deberán pasar a formar parte de esta bolsa de suelo municipal, que se completará con adquisiciones y cesiones obligatorias, además de los inmuebles que puedan adquirir los municipios al ejercer los derechos de tanteo y retracto que la ley les concederá para hacerse con solares estratégicos para su desarrollo, mejorar la alineación de edificios o, simplemente, para desanimar el que los particulares declaren cantidades muy inferiores a las realmente pactadas en las compraventas.
Con esta bolsa de suelo, el Ayuntamiento podrá intervenir de una forma activa en el mercado inmobiliario, bien para hacer viviendas de promoción pública (la ley autorizará expresamente que haga cesiones gratuitas con este fin) o podrá utilizarlos para equipamientos públicos.
Este patrimonio implica algunos inconvenientes para las corporaciones locales, que nunca han gestionado el patrimonio con habilidad, y podría obligarles a crear sociedades de suelo para resolver esta nueva responsabilidad, pero también ofrece importantes ventajas. La más notoria es que tienen en su mano un auténtico comodín, puesto que la ley ofrece una cierto margen de maniobra a la hora de estipular los destinos de este suelo municipal, y puede ser utilizado como compensación de volumetría a propietarios a los que se rebaje la edificabilidad de sus parcelas, para indemnizar a expropiados o para otros fines de interés social.
Otra forma de cubrir la exigencia de dedicar el 5% del presupuesto municipal a suelo será adquiriendo terrenos de especial interés ecológico o paisajístico para su conservación.
La ley también establece la necesidad de crear un patrimonio autonómico de suelo, pero al contrario de lo que ocurre con los municipios, al Gobierno regional no le impone cuota alguna de gasto anual.
De esta forma se trata de evitar el problema que ahora plantea el hecho de que Cantabria, al contrario de lo que ocurre en muchas otras comunidades, no tenga reservas de suelo. Una vez conseguidas, no sólo se podrán amparar algunas actuaciones municipales, sino que resultará más sencilla cualquier política de ordenación del territorio.