El suelo industrial no encuentra comprador a ningún precio

La creación de polígonos industriales ha sido una de las obsesiones de los sucesivos Gobiernos de Cantabria, pero una de las evidencias que están aflorando con motivo de la crisis es que el suelo ha dejado de tener el protagonismo que se le atribuía a la hora de atraer nuevas empresas. Y no solo por la escasez de financiación para la compra de terrenos, sino porque estamos asistiendo a un cambio de modelo económico en el que lo que se reclama ya no es suelo para industrias, sino espacios altamente tecnificados para empresas de servicios.
La brutal recesión y este cambio de paradigma le ha pillado a Cantabria con muchos metros cuadrados de polígonos sin vender. Entre otros motivos, porque los retrasos en la puesta a punto supusieron perder los años en que había demanda para todo y en los que hubiese sido más fácil comercializarlos.
Así, se ha acumulado un stock de 300.000 metros cuadrados esperando a que alguien se interese por ellos, concentrados básicamente en tres polígonos: Tanos-Viérnoles, Parque Empresarial Besaya (Reocín) y Alto Asón.

Un Plan de choque

Aunque el escenario económico no permitía albergar muchas esperanzas, el Gobierno de Ignacio Diego ha querido explorar la aceptación que tendría ese suelo si las condiciones fuesen lo suficientemente atractivas. En marzo del pasado año, la Consejería de Industria diseñó, con este fin, un plan de choque para impulsar la venta de 264.000 metros cuadrados distribuidos entre los tres polígonos citados. El incentivo que supuestamente debía atraer a los compradores era, básicamente, una sustancial rebaja en el precio que, dependiendo de la inversión comprometida por el comprador y el empleo a crear, podía oscilar entre un 15% y un 40%.
Otro de los grandes atractivos de la oferta era la relajación de las condiciones contractuales que, para evitar tentaciones especulativas, limitaban la libre disposición de las parcelas durante quince años (en ese plazo no se podían revender) y obligaban a iniciar la actividad antes de transcurrir dos años desde la fecha de escritura de la compraventa.
El Gobierno de Diego rebajaba a diez años el periodo durante el cual los compradores no pueden disponer libremente del suelo, y para flexibilizar la exigencia de edificar sin demora se otorgaban prórrogas a las empresas, siempre que justificasen dificultades económicas para iniciar la construcción de las instalaciones.
A pesar de tan generosas condiciones, a las que se han sumado bonificaciones fiscales y ayudas para el acceso a la financiación, un año después de la puesta en marcha del Plan tan solo se habían vendido en firme 7.000 metros cuadrados de los más de 260.000 ofertados, es decir, el 2,7% y quedaban pendientes de formalizar contrato otros 7.000 metros cuadrados.
En el mejor de los casos, el resultado de la ofensiva comercial del Gobierno para dar salida al suelo industrial embalsado, se habrá saldado con un paupérrimo 5% de parcelas vendidas. Una respuesta más que significativa del desinterés del mercado por el suelo industrial que se ofrece en Cantabria.
Tampoco arrojó los resultados esperados el intento de activar la ocupación de las 60 naves nido construidas hace tres años por SICAN en el Parque Empresarial del Besaya, que le costaron a la empresa pública 16 millones de euros y de las que tan solo se habían vendido dos.
Para hacerlas más atractivas, el plan del Gobierno Diego aceptaba la fórmula del alquiler, con precios desde 3 euros metros cuadrados, e incluso llegaba a ofrecerlas a 1,5 euros m2 para nuevas iniciativas empresariales. También se incorporó la modalidad de alquiler con opción a compra con un plazo de diez años.
El esfuerzo realizado sólo ha servido para que diez naves dejen de estar vacías, lo que elevará la ocupación del 2% al 21%. Un resultado más satisfactorio del que arrojó la venta de suelo pero muy alejado del objetivo perseguido con el plan de choque y mucho más si se tiene en cuenta el esfuerzo inversor que en su día realizó el Gobierno cántabro para poner naves baratas al servicio de los emprendedores.

Un nuevo intento

Los magros resultados de esa campaña de comercialización no desanimaron a los responsables de la Consejería de Industria, que decidieron probar otra vía. A modo de ensayo, y coincidiendo con el primer aniversario de la puesta en marcha del Plan de Choque, se sacó a subasta el 10% del suelo disponible en Cantabria, unos 30.000 metros cuadrados, repartidos en 20 parcelas con superficies que iban desde los 500 a los 6.000 m2.
Los terrenos formaban parte de los tres polígonos industriales que se busca promocionar, Tanos-Viérnoles, Parque Empresarial Besaya y Alto Asón. Para animar a las empresas a pujar, el precio de salida se rebajó a la mitad, con cantidades que oscilaban entre los 50 y los 80 euros por metro cuadrado. Y, por si esa rebaja no bastase, se dejaba al comprador absoluta libertad para volver a vender el terreno adquirido sin tener que aguardar los diez años de plazo que se fijaron en el Plan de Choque (que ya había atemperado la cláusula impuesta por Sican de 15 años). En su lugar se establecía un derecho de tanteo y retracto a favor de la empresa pública durante seis años. También se suavizó la obligación de iniciar la actividad en dos años, que pasó a convertirse en un plazo para el comienzo de las obras.
Si tal y como explicó el consejero de Industria, Eduardo Arasti, se trataba de conocer mejor el mercado y “explorar los precios reales” del suelo industrial, el resultado de la subasta puede haber sido muy revelador, aunque poco eficaz para el objetivo de liberar suelo. De los 30.000 metros cuadrados subastados, en condiciones como nunca antes se han ofertado en la región, sólo se han conseguido adjudicar 12.500, la mayoría de ellos en el polígono de Tanos-Viérnoles, donde se ha logrado comercializar el 72% del suelo subastado.

Un convenio para más naves-nido

Esta aproximación a la realidad del mercado ha sido muy útil para el convenio firmado el pasado mes de marzo entre Sican y el Ayuntamiento de Torrelavega. En él se simplemente se acuerda valorar la conveniencia de iniciar las primeras nueve unidades del proyecto para hacer naves-nido en el polígono Tanos-Viérnoles. Se trata de una vieja aspiración de la corporación torrelaveguense, que no parece haberse desanimado por el innegable fracaso de las construidas en Reocín ni por la competencia que supone el centro de empresas que va a empezar a construir a la entrada de Torrelavega.
Si se hiciesen, lo que cada vez resulta más dudoso, el Ayuntamiento facilitaría la instalación en esas naves nido, cuya superficie oscilará entre los 230 y los 300 metros cuadrados, con exenciones en el pago de las licencias y subvenciones, pero su ejecución dependerá de que se constate la existencia de empresarios dispuestos a comprar o alquilar esas futuras naves.

La buena marcha del PCTCAN

El escaso interés por los polígonos convencionales contrasta con el atractivo de espacios como el Parque Científico y Tecnológico de Cantabria, donde en el último año se han comercializado 9.000 metros cuadrados de suelo para proyectos que supondrán más de 400 nuevos empleos y una inversión estimada de 30 millones de euros.No obstante, habría que hacer alguna matización a esas ventas de parcelas, dado que una de las más relevantes es la adquirida por Funiber para la construcción de una universidad privada, un destino que no estaba previsto en los fines del parque, como tampoco lo estaba la conversión de algunos edificios ya existentes en dependencias de la Administración pública, como ocurre con el de Apia XXI, el mayor de los construidos en el PCTCan por empresas privadas.
A pesar de que estos asentamientos ajenos al espíritu inicial del proyecto distorsionan la realidad de la demanda, lo cierto es que el interés por este tipo de recintos altamente tecnificados y en entornos urbanos es una de las pocas señales que envía el mercado.
Basta recordar que las oficinas del Edificio Salia han alcanzado una ocupación del 80%, en su mayoría alquileres –lo que se traduce en unos 380 puestos de trabajo– y la incubadora de empresas mantiene una ocupación superior al 90%.
Esta orientación hacia los espacios urbanos choca con los planes que maneja el Ejecutivo para crear más suelo industrial en la región, entre ellos el PSIR para Valdeolea (donde ya se perdió la posibilidad de instalar una fábrica de paneles solares) o el área industrial de Villaescusa y Parbayón, e, incluso, con las iniciativas privadas que han surgido en los Corrales de Buelna y en Revilla de Camargo.
Todos estos proyectos dependen de la implicación del Ejecutivo mediante la declaración de proyecto singular de interés regional, una fórmula pensada para salvar los obstáculos que plantean los ordenamientos urbanísticos municipales. Un recurso legal que el PP tiene la intención de multiplicar, a tenor de las iniciativas en marcha, tras haberlo criticado con dureza en las anteriores legislaturas.
Más allá de los plazos que se manejan para impulsar esos nuevos proyectos, el resultado de esta reciente ofensiva comercializadora del Gobierno es un buen motivo para reflexionar sobre las necesidades reales de suelo industrial en la región, porque está claro que por muy barato que se ofrezca el suelo, hoy por hoy no suscita interés.