El 2026 será un año de continuidad en los altos precios y la baja oferta de vivienda, según Idealista

En 2026 los precios de la vivienda seguirán subiendo y la oferta seguirá bajando, tanto en venta como en alquiler, debido, según Idealista, a «la incertidumbre legislativa» y a la «falta de acuerdos mínimos», que provocarán que sea «casi imposible» aprobar o modificar ninguna ley que mejore la accesibilidad de la vivienda.

Con una subida prevista superior al 15% interanual en el precio de la vivienda en venta al cierre de 2025, Idealista califica la situación de la vivienda en España de «emergencia nacional» y anima a las instituciones a no minar la confianza en datos y estadísticas -especialmente cuando estos muestran la «inoperancia» de las medidas- y a adoptar un nuevo enfoque basado en el consenso, en los expertos y, sobre todo en las decisiones basadas en datos.

Según el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, la desaparición de viviendas del mercado de alquiler se debe al desequilibrio «cada vez más acusado» entre propietarios e inquilinos, causado por una legislación tendente a «sobreproteger» a los inquilinos con un contrato en vigor, pero que «ha excluido a los inquilinos que están buscando vivienda».

Iñareta advierte que en 2026 los precios se suavizarán en las zonas en las que se han topado, mientras que seguirán subiendo en aquellos mercados en los que no se ha intervenido, una situación que provocará que la oferta siga cayendo, afectando a aquellos que busquen casa.

Más de 50 interesados compiten por cada anuncio que se publica en Idealista y comienzan un proceso de casting cada vez que tratan de acceder a un alquiler, siendo la familia seleccionada aquella que ofrezca más «seguridad de pago», dando lugar a una competencia «feroz» por el acceso a una vivienda donde los más afectados son las familias monoparentales, con menores, con mayores de 65 años o personas que deben asumir el alquiler con una sola renta.

Muchos perfiles que hasta la aplicación de las políticas de desequilibrio en el alquiler no tenían problemas en acceder a un arrendamiento, ahora se ven «excluidos», debido a este proceso de «elitización» del mercado del alquiler, que ha derivado en que actualmente, amplios colectivos sean «rechazados sistemáticamente».

Por otro lado, en cuanto a la venta de vivienda, el peso de la demanda se apoya sobre la vivienda usada, que, según el portal inmobiliario, «hace tiempo que no es suficiente para sostenerlo». Insisten en terminar con «la criminalización de la construcción», cuyos niveles se encuentran, a día de hoy, en torno a las 100.000 unidades anuales, y proponen la activación de mecanismos, como la Ley del Suelo, que aceleraría la creación de nuevas viviendas, o políticas para atraer y formar a trabajadores que el sector constructor necesita.

La demanda de compra de vivienda es «elevadísima», pero cada vez son más las familias que se retiran del mercado por las condiciones de financiación, que exigen un volumen de ahorros fuera del alcance de muchas de ellas debido a precios récord que se superan mes tras mes, con un notable crecimiento en ciudades como Madrid y Valencia, mientras que en Barcelona los precios crecerán a un solo dígito al cierre del año, al haber paliado la reducción de oferta con las viviendas provenientes del mercado del alquiler.

De acuerdo con Idealista, estos incrementos de los precios superan con creces los ingresos familiares, lo que provoca que cada vez sea mayor el esfuerzo que se debe hacer para comprar una vivienda, que en los grandes mercados ya supera los límites recomendados por todos los expertos financieros.

PREVISIONES DE COMPRAVENTAS E HIPOTECAS

Los números de compraventas de viviendas se sitúan en máximos, superando las 700.000 unidades vendidas, aunque a finales de 2025 se ha producido una desaceleración, posiblemente provocada por los altos precios y la reducción de viviendas disponibles.

La plataforma inmobiliaria opina que es «complicado» que en los próximos trimestres se mantengan estas tasas de crecimiento, pero «es muy posible que se estabilice en este tramo a costa del alquiler permanente, de temporada y vacacional, con el profundo impacto que tiene en esos mercados».

La concesión de hipotecas, al contrario que en 2024, ha ido de más a menos, alcanzando un crecimiento comedido en la parte final del año, a pesar de que el entorno ha sido «siempre propicio», con tipos de interés bajos y niveles de empleo altos, lo cual ha favorecido la fuerte demanda y una competencia bancaria que se ha traducido en ofertas por debajo del coste del dinero, con tipos fijos por debajo del 2% y tipos mixtos por debajo del 1,5% en sus tramos fijos iniciales.

En este contexto, las hipotecas variables han «casi desaparecido», y también se han reducido mucho las subrogaciones, tras la alta actividad de cambio de bancos de 2023 e inicios de 2024. En este aspecto se espera estabilidad para 2026, debiendo vigilar tanto la evolución del precio de la vivienda como la actividad económica y la tasa de paro, que podrían empañar un año que también debería ser positivo para el mercado hipotecario, según Idealista.