Sant Cugat Consulting explica que entra en vigor la primera ley de vivienda de la democracia que regula los precios de los alquileres

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Se trata de la primera ley estatal de vivienda desde la aprobación de la Constitución, e introduce importantes novedades en la relación jurídica

Parte del desarrollo de esta ley, depende de una posterior regulación reglamentaria y debido a las próximas elecciones generales del 23 de julio, queda en cuestión cuál será su desarrollo o aplicación final.

El pasado viernes 26 de mayo, el Boletín Oficial del Estado publicó el texto definitivo de la ley 12/2023 de 25 de mayo, cuyo objetivo es regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda. Se trata de la primera ley estatal de vivienda desde la aprobación de la Constitución, e introduce importantes novedades en la relación jurídica.

Regulación de los precios de los alquileres
La limitación legal al precio del alquiler determina el precio máximo al que los arrendadores podrán actualizar la renta de sus inquilinos y se trata de uno de los puntos más importantes de la ley. Este año, la actualización anual del precio del alquiler está ya limitada a un 2%. Para 2024, la norma prevé que se pueda actualizar el alquiler como máximo un 3%. A partir de 2025, entrará en vigor un nuevo índice oficial, que no permitirá incrementos superiores al IPC. «La normativa afectará a las viviendas que sean propiedad de grandes tenedores y de pequeños propietarios y regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los nuevos», afirma Pep Gil, responsable del departamento jurídico de Sant Cugat Consulting, un despacho de referencia en el Vallès en el ámbito de la gestión, fiscalidad y derecho de empresa.

Estos topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad. De este modo, los de los pequeños propietarios se regularán «mediante la indexación a la renta anterior en vigor», mientras que en los mayores se realizará mediante la aplicación del índice de contención de precios.

Grandes propietarios
La ley de vivienda también define al gran propietario como aquella persona física o jurídica con más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Asimismo, también se considera gran tenedor aquellos titulares de más de más de cinco inmuebles de uso residencial en la misma zona tensada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma a la que pertenezca.

Zonas tensadas
Aunque se mantiene la competencia para su declaración de las entidades locales, los requisitos para que los gobiernos autonómicos y municipales consideren una zona tensada se rebajan.

La declaración podrá hacerse efectiva cuando sólo se cumpla una de las dos condiciones que la ley establece: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media -una condición que se mantiene-, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC.

Protección al inquilino
La ley mejora la protección del inquilino mediante la implementación de diversas medidas. Así, por una parte, la norma establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria del arrendamiento de un año si se acredita una situación de vulnerabilidad económica o social; y por un período máximo de tres años si el inmueble está ubicado en zona tensada.

Además, como indica Pep Gil, la normativa establece que a partir de ahora «los gastos y honorarios inmobiliarios siempre los tendrá que pagar el propietario y no los inquilinos. Las partes pueden pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler mediante nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación».

Incentivos fiscales
La Ley por el derecho a la vivienda también establece incentivos fiscales aplicables al IRPF en beneficio de los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda, a la vez que se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Por una parte, se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que se podrá incrementar hasta el 90% en caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior.

«Esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en estas áreas, o bien se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler», concluye el responsable del departamento jurídico de Sant Cugat Consulting.

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