Primeros síntomas de agotamiento

Los promotores reconocen que el mercado ya no les quita los pisos de las manos, como ocurría hace uno o dos años. Las ventas tardan algo más en producirse, pero antes o después se vende todo lo que se ofrece. Temen, no obstante, los efectos que van a tener las primeras revalorizaciones de las hipotecas en función del nuevo euríbor, ya que los tipos se revisan una vez al año. Es la prueba de fuego para saber si estamos o no ante el comienzo de un estancamiento en un negocio que parece no tener techo, después de trece años de subidas ininterrumpidas.
En 2005 se visaron en el Colegio de Aparejadores de Cantabria proyectos para construir nada menos que 14.902 viviendas, un 36,8% más que el año anterior y ocho veces más que en 1993, por ejemplo. Aún en el caso de que continúe la misma euforia que hasta ahora, parece poco menos que imposible mantener unos ratios de crecimiento semejantes, tanto por el agotamiento del suelo urbano como por la progresión de los precios, que, con la elevación de los tipos, resultan ya inaccesibles para una buena parte de la población.

Viviendas a más de 6.000 euros el metro

No es fácil saber cuánto han subido en realidad las viviendas el pasado año en Cantabria, porque los porcentajes varían según la fuente. Según la tasadora Tinsa, probablemente la que tiene una base de cálculo más amplia, en Santander los precios medios se elevaron un 10,1% y el metro cuadrado construido se sitúa ya en 2.164 euros, bastante más barato que en San Sebastián (3.585) pero más caro que en La Coruña (1.715), por ejemplo.
La capital cántabra ya no es una de las más caras del país, como ocurría en el pasado, pero está en el exclusivo grupo de las que acogen promociones que salen a la venta a más de 6.000 euros el metro cuadrado, entre ellas varias de las construidas en El Sardinero.
De los datos de otra tasadora, Tecnitasa, puede deducirse algo que resulta más significativo, la aparición de un efecto techo. Cada día hay más ciudades españolas que se acercan a estas cotizaciones, pero allí donde se han alcanzado se produce un cierto estancamiento. Esto significa que los promotores han sentido ya una sensación de vértigo o los compradores de alta capacidad adquisitiva han dejado de aflorar en tropel, como ocurría anteriormente.
Esto provoca que la horquilla de precios empiece a estrecharse, al seguir subiendo los inferiores y estancarse los más altos. Algunos promotores interpretan que, mientras las viviendas más baratas siguen siendo una necesidad y, por tanto, la demanda no afloja, las más caras tienen un notable componente de inversión y, en la medida que su revalorización tiende a ser menor, una parte del dinero que se dirigía hacia estas promociones de lujo se ha desviado hacia la bolsa, donde los rendimientos son espectaculares este año.
A la vista de los visados de viviendas de 2005 y del ritmo con que han continuado en el primer semestre de 2006, es evidente que los promotores que operan en Cantabria no atisban nubarrones de importancia ni están asustados. No obstante, hay que tener en cuenta que el periodo medio de maduración de un proyecto inmobiliario sigue siendo tan largo que no siempre resulta fácil modular su salida al mercado. Y se observan algunas cautelas. Por ejemplo, los promotores empiezan a reconducirse hacia formatos de vivienda más pequeños –quizá porque los compradores ya dan síntomas de ahogamiento en su capacidad de endeudarse–, de forma que el estándar medio está perdiendo metros muy deprisa. Sólo en lo que va de año, los tamaños medios de las viviendas que se visan en la región han caído un 12% y ese es un dato muy significativo.
También lo es el hecho de que la inversión que realiza el promotor por vivienda se haya estancado en los dos últimos años en torno a los 57.000 euros (coste de construcción exclusivamente), después de una evolución muy rápida en los años anteriores. Como los precios de los materiales y la mano de obra siguen subiendo, este cambio sólo cabe relacionarlo con la disminución del tamaño medio de las casas en los proyectos que se están presentando a la visa.

Más preparados

La mayoría de los promotores están hoy mucho mejor preparados para afrontar un parón del mercado de la vivienda que en 1991, cuando se produjo el último, con unos costes financieros y unas cargas laborales mucho menores, pero eso no supone que la economía regional pueda digerir una detención en la locomotora inmobiliaria. Baste señalar que la construcción hoy mueve el doble de trabajadores que entonces y que sus ratios de crecimiento siguen siendo muy superiores al resto de los sectores, por lo que es el combustible que alimenta el largo ciclo de bonanza económica que vivimos.

El ‘boom’ de Piélagos

El reparto de los proyectos inmobiliarios por los municipios de la región resulta llamativo. El año pasado se visaron en Piélagos –un municipio de 15.000 habitantes– tantas viviendas (1.520) como en Santander, a pesar de que la capital está en plena fiebre expansiva, y en Entrambasaguas (507) el doble que en Laredo y más del triple que en Camargo. Son algunas paradojas de un movimiento que sólo parece conducirse por una lógica: allí donde hay suelo calificado, se construye. Siempre, eso sí, que no esté demasiado alejado de la costa.
Pero el criterio costero cada vez es más laxo. Una vez que la primera línea del mar ha quedado vedada por el POL o por el agotamiento de suelo urbano, y que la segunda ha alcanzado un precio inaccesible para muchos bolsillos, el interés de los promotores se está desplazando hacia una tercera frontera: Santa Cruz de Bezana, Polanco, Reocín, Miengo… emplazamientos cercanos a las ciudades que aún pueden ofrecerse a precios accesibles a las parejas jóvenes, aunque nunca a menos del 1.500 euros el metro cuadrado.
La carrera por tapar el suelo la disputan los mismos o parecidos corredores que años atrás pero en otros lugares. Pasó el tiempo de Noja, el de Argoños o el de Camargo, que agotaron casi todo el suelo de que disponían y sus ayuntamientos ahora tendrán que buscarse la manera de mantener una fuente de ingresos que parecía inagotable. Algunos, ni siquiera podrán echar mano de un nuevo planeamiento, porque no tienen de dónde sacar más suelo.

La burocracia puede con los ayuntamientos

La gloria de la construcción, como se ve, es más efímera de lo que parecía, pero eso no impide que todos los ayuntamientos quieran probarla, aunque la mayoría han demostrado que ni siquiera son capaces de prepararse el terreno. Sólo unos pocos tienen suelo calificado y en el momento en que los prados quedan legalmente convertidos en parcelas aparecen las grúas en tropel. Sólo así cabe explicarse que en algunos pueblos se esté construyendo más que en las ciudades; que en el ya citado Entrambasaguas se edifique a un ritmo diez veces superior al de su vecino Solares o que en Santa María de Cayón se levantes más bloques que en Torrelavega.
En cualquier caso, el próximo testigo lo recogerá Santa Cruz de Bezana. Aunque no se ha dejado de construir en él, este municipio ha tenido paralizado durante años su planeamiento y, una vez desatascado, la evolución va a ser espectacular. Bezana tiene 9.000 viviendas esperando, tantas como las que se construyen en el conjunto de la región en todo un año.
La afluencia de todos estos proyectos al mismo tiempo puede crear problemas de absorción en el mercado, pero lo cierto es que muchos promotores, que llevan años esperando poder empezar, no están en disposición de dejarlo para más adelante. Sólo aquellos que van a acometer un número muy importante de viviendas puede pensar en modular las promociones en varias fases.

La fiebre sube en el sur

El boom inmobiliario cada vez llega más al sur de la región. Incluso en Campoo empieza a subir la temperatura. En Reinosa, donde hubo ejercicios en los que sólo se construyó una vivienda, el pasado año se visaron 112 y en Matamorosa, 88, lo que resulta un indicio muy significativo de la recuperación económica de una zona a la que no llegaba desde hace mucho tiempo población nueva y de la que se marchaba parte de la que había por falta de perspectivas.
Es cierto que sigue existiendo una zona de la región ajena a este fenómeno constructor, en los valles del Miera, del Saja y del Nansa y el resto de Campoo. Pero puede explicarse por la concentración de los objetivos: En Saro o en Miera no se construye nada, pero sí en Villacarriedo (77 viviendas). En el curso más alto del Asón puede que no se hagan muchas viviendas, pero en Ramales de la Victoria se visaron el pasado año 330 y si Nansa arriba no llegan las grúas, en el curso final del río se amontonan, porque en Val de San Vicente se visaron 510, casi como en una gran ciudad.
Esto indica una revitalización de las cabeceras de comarca, los únicos lugares donde se pueden acometer promociones colectivas de viviendas con población suficiente para poder venderlas. Pero también es un síntoma de que se está produciendo un reparto de las inversiones, algo en lo que también influye la demanda foránea de segunda residencia, que empieza a diversificar sus compras y ya no sólo pide costa.