¿Cuanto vale La Remonta?

Nadie se atreve a calcular cuánto valdría la finca de La Remonta en el mercado libre, pero no es difícil asignarle un valor atendiendo exclusivamente a su consideración urbanística. Para cualquier promotor, una finca vale lo que se pueda construir en ella, es decir, que en último término, es el Ayuntamiento el que determina su precio. Sin modificar en nada el planeamiento actual, en La Remonta se podrían construir unas 500 viviendas. Parece un número elevado, pero en una finca de 30 hectáreas de terreno, supondría una densidad de apenas una vivienda cada 600 metros cuadrados de superficie. Cabe imaginar que, sea cual sea su destino, esta edificabilidad acabará por aumentarse.
La finca ya tiene dos zonas construibles, una de suelo urbanizable y otra de suelo urbano. En la primera, de 244.000 metros, el 30% está calificado con uso residencial, el 60% dotacional y el 10% restante mixto (lo que incluye un posible uso comercial), con una edificabilidad de 0,35 m2 por m2. Con esta calificación, el propio Ministerio de Defensa podría construir ya entre 285 y 300 viviendas.
En la segunda zona (54.000 m2 de suelo urbano), el PGOU de Santander prevé el desarrollo de un Plan Especial de Reforma Interior. Su calificación actual admite desde un uso industrial a la construcción de viviendas, siempre con una densidad máxima de 0,55 metros por metro, lo que permitirá la construcción de otras 250 viviendas.
El cómputo total de apenas 550 viviendas indica que el Plan General de Santander ha considerado la finca una reserva para la ciudad, sobre todo para la zona circundante, dado que incluye en ella un área dotacional amplísima, muy superior a la estipulada para cualquier otro lugar. De hecho, en una zona anexa, la que ocupan las abandonadas naves de Canfrisa, ya se ha aprobado la edificación de 500 viviendas en una parcela de menor tamaño que la más pequeña de las dos zonas construibles en La Remonta.
En el caso de que el planeamiento no se modifique, y calculando una repercusión de suelo nada desorbitada –entre cinco y siete millones y medio de pesetas por vivienda– la finca ya tendría un valor en el mercado libre de entre 2.500 y 3.750 millones de pesetas, pero aún en ese precio sería “un auténtico regalo”, según algunos promotores. Cierto es que las viviendas que ahí se construyan no van a ser libres, pero también lo es que el número de pisos protegidos que el Gobierno regional tiene en mente promover, si el Ayuntamiento le apoya, se acerca a 3.000, lo que aún representaría una densidad nada desmesurada.
La repercusión media del coste del suelo en la vivienda protegida, según los tipos de protección, se puede calcular entre un millón y un millón y medio de pesetas por vivienda, lo que, con esas intenciones, supondría valorar la finca entre 3.000 y 4.500 millones de las desaparecidas pesetas. Pero la cifra también es muy moderada, tanto que algunas promotoras privadas aseguran que, en estas condiciones, ellas mismas no dudarían en comprar la finca, aunque fuese con esta limitación de usos.

Un precio político

Como se ve, el valor depende del uso concreto y la densidad de edificación que finalmente se autorice. Lo que es seguro es que para vivienda libre, con el mismo volumen de edificación, el precio de La Remonta podría ser cinco veces superior.
Hay datos para justificarlo. Mucho antes de que se produjese el boom inmobiliario, a principios de los años 90, el Ministerio de Defensa recibió una oferta en firme de 2.000 millones de pesetas por la finca. Una propuesta que, además, incluía la entrega gratuita de los terrenos suficientes para reubicar las instalaciones militares en otro punto cerca de Santander.
El Gobierno regional confía en que, a pesar de estos precedentes, el precio que se acuerde con el Ministerio de Defensa sea testimonial, un precio político que no supere significativamente los tres millones de euros, cifra en la que no se incluye el gasto que supondrá el traslado de las instalaciones militares a Ibio, que asumirá la Administración cántabra. Defensa tiene allí otro centro equino y un ambicioso proyecto para potenciarlo.

Guerra entre instituciones

Los problemas no parece que vayan a producirse en la negociación del precio, sino en las posibilidades de construcción de la finca, una decisión que, a priori, le corresponde al municipio. Como consecuencia de la política de confrontación que el Ayuntamiento de Santander mantiene con el Gobierno regional, La Remonta se ha convertido en un campo de batalla donde casi nada es como aparece en los medios.
En realidad, los intereses del Ayuntamiento son coincidentes con los del Gobierno, aunque no lo parezca. El proyecto urbanístico canalizaría la promesa electoral del PRC de hacer en esta legislatura 8.000 viviendas protegidas, un objetivo descomunal en una región donde hace muchos años que prácticamente no se hace vivienda de este tipo. Sólo por esta vía, Miguel Ángel Revilla tendría visos de poder llegar a cumplirlo. Por su parte, el Ayuntamiento de Santander necesita imperiosamente el dinero de esas licencias de construcción para desatascar su desesperada situación económica, por lo que sus declaraciones públicas en favor de un gran parque en la finca parecen poco verosímiles. Basta recordar la premura con que le exigió al Gobierno regional el pasado enero las licencias para construir nada menos que 1.800 viviendas en Peñacastillo, lo que implicaba hacer una excepción en la paralización de licencias impuesta mientras se redactaba el POL.

Protagonismo

Santander está próximo a agotar el suelo urbanizable en torno a la autovía S-20 que en los tres últimos años han multiplicado los ingresos del Ayuntamiento por licencias y se encontrará pronto con un sensible bajón en esta fuente de recursos y un largo periodo de sequía hasta aprobar un nuevo Plan General, cuya redacción ahora acaba de adjudicarse.
Por tanto, la pugna no parece que esté entre el proteccionismo de la finca y su utilización para vivienda social, como insiste en transmitir el Ayuntamiento, sino en el protagonismo de la operación.
Las reiteradas acusaciones realizadas por Piñeiro de que el Gobierno pretende hacer en la zona un guetto de viviendas sociales, parecen dirigidas, en realidad, a reorientar el proyecto y destinar parte de ella a vivienda libre, con un resultado económico mucho más jugoso para las arcas municipales. En cualquier caso, la amplitud de la finca siempre daría lugar a que una parte significativa pueda ser destinada a zona verde, de forma que el Ayuntamiento podría colgarse la medalla de haber sabido, también, conservar una parte para el disfrute general.
En esta partida de póker, el Gobierno parece dispuesto a aceptar que haya dos ganadores a cambio de ahorrarse más tensiones, y el alcalde es perfectamente consciente de ello.
El Ejecutivo tiene la posibilidad de declarar el proyecto de interés regional y decidir por sí mismo lo que puede hacer o no en la finca, pero el horno no está para bollos. Una medida semejante, adoptada en contra de la opinión del Ayuntamiento levantaría una polvareda sin precedentes que podría llegar, incluso, a los tribunales. Y los juzgados cántabros ya rebosan de expedientes urbanísticos.
Por tanto, sólo cabe la negociación y, presumiblemente, la cesión de parte del protagonismo al Ayuntamiento. El Ejecutivo, para no calentar más los ánimos, ha tratado de objetivar la decisión sobre lo que debe hacerse en La Remonta y ha propuesto que sean destacados urbanistas los que definan cuál es la mejor actuación, sin condicionarles con un número previo de viviendas. No obstante, no puede evitar sugerir que unos 3.000 pisos sería una cantidad razonable. Hasta ahora, el Ayuntamiento de Santander no ha arriesgado una cifra, aunque probablemente sus aspiraciones en número de viviendas no sean menores.
La negociación de la compra va a quedar en manos de la Consejería de Economía, que sabe que la inversión será cuantiosa y su retorno con la venta de viviendas tardará varios años en llegar a las arcas regionales. Por eso, ha preparado el camino a través de una operación extrapresupuestaria (ver página 12 y siguientes) que permita no computar la deuda y no lastrar, por tanto, la capacidad de gasto del Gobierno en otras materias.