¿Una demanda inagotable?

Cualquier intento de explicar lo que ocurre en el mercado de la vivienda obliga a rebuscar por muchos caminos accesorios. El principal, desde luego, no lleva a ninguna parte. Entre 1991 y 2001, el Instituto Nacional de Estadística indica que la población de Cantabria no creció. El mismo INE recoge que el censo de viviendas aumentó en este periodo un sorprendente 26,4%. Y, sin embargo, no sólo no sobran casas, sino que la demanda sigue siendo capaz de absorber toda la oferta que sale al mercado, aunque tenga que pagar precios muy elevados.
Los promotores y constructores han apurado la máquina del sector hasta extremos inverosímiles al iniciar casi 10.000 viviendas al año, cuando hace sólo una década se estimaba que las necesidades ordinarias de la región estaban en torno a las 3.500. Ni siquiera los ayuntamientos son capaces de proveer tanto suelo urbanizable, a pesar de haberlo convertido en su principal fuente de ingresos.
La evolución de la vivienda ha roto, incluso, los esquemas cíclicos que anunciaban una crisis en el sector cada siete años. Eso obliga a buscar otros motivos, y comprobar que se han encadenado varias causas a la hora de aportar leña en esta hoguera. La primera ha sido la bajada de los tipos de interés. En diez años, el tipo medio al que se contratan las hipotecas ha pasado del 11,73% al 3,71%. Pero la reducción del esfuerzo aparente no ha llegado de la mano de los tipos de interés, sino del alargamiento de los plazos al que se conceden los créditos hipotecarios. Los bancos, deseosos de garantizarse clientes a perpetuidad y de vender el mayor volumen de dinero posible, han conseguido ambas cosas alargando lo que se entendía como largo plazo en los préstamos hipotecarios de los 10 años tradicionales hasta los 25 o, incluso, los 30.

El factor geográfico y el Efecto Tequila

En Cantabria han influido otros factores geográficos y, especialmente, el costero. La llegada de los compradores vascos desde mediados de los años 80 provocó una fortísima reactivación del sector inmobiliario en la zona oriental de la región. A medida que el suelo se fue agotando, por una política de construcciones desmesurada e irreflexiva, la efervescencia de los compradores vascos se moderó, pero aparecieron otros que han mantenido la tensión de la demanda. El Efecto Tequila, que sufrió la economía mexicana en 1995, sacudió a las fortunas locales, que se vieron muy perjudicadas por el brusco descenso en la paridad del peso con respecto al dólar. Eso les llevó a diversificar sus inversiones internacionalmente y, en el caso de los emigrados cántabros, a retornar una parte de sus capitales a la región de origen. A falta de sectores más rentables, muchos de ellos invirtieron en inmuebles, siempre en las mejores zonas, y eso provocó una espiral de precios que empezó en los pisos de lujo y acabó por contagiar a todo el sector.
Cuando aún no se había disipado el efecto de los indianos en el mercado, la fuerte recuperación de la economía española hizo el resto. Primero a través de los compradores locales y más tarde de los nacionales. Los clientes foráneos han mantenido el mercado a velocidad de crucero y han llegado, sobre todo, de Madrid y de las provincias castellanas, donde la OCM comunitaria, reguladora de las ayudas al cereal, ha propiciado ingresos muy sustanciosos a propietarios agrícolas que nunca lo esperaron y, de forma indirecta, ha acabado por beneficiar a Cantabria, donde prácticamente no hay una hectárea de cereal.
Este mercado castellano se ha avivado a medida que avanzaba la construcción de la Autovía de la Meseta, que acercará sustancialmente la distancia con Burgos, Valladolid o Palencia. Y esta clientela, ha sido más propicia a vincularse a Santander y a la costa occidental de la región. De esta forma, cada mitad de la cornisa cántabra ha encontrado su mercado específico.

Mas viviendas que habitantes

Estas circunstancias han provocado que la demanda se mantenga en ratios muy elevados en una región donde la población hace mucho tiempo que no crece y donde el número de nuevos matrimonios es inferior al de los que desaparecen por el fallecimiento de los cónyuges.
Probablemente no hay ejemplo más evidente de lo ocurrido que los casos de Laredo y Noja, afectados por una clara mediterraneización. En ambas poblaciones es mucho mayor el censo de viviendas que el de habitantes. En Laredo hay 14.908, frente a una población de derecho de 12.559 personas. En Noja, con sólo 2.104 vecinos censados, en el 2001 había nada menos que 10.389 viviendas, de forma que en lugar de cinco personas por vivienda, hay cinco viviendas por persona. No hace falta explicar que a excepción de las 749 ocupadas por los residentes de todo el año, la mayoría de estas casas pertenecen a veraneantes o a familias vascas que pasan en ellas los fines de semana, por lo que cualquier otro día, el aspecto de la localidad es francamente desolador.
Castro Urdiales, aunque ha tenido una política mucho más abierta que Noja a la hora de aceptar empadronamientos, había acumulado en 2001 nada menos que 18.823 viviendas, casi tantas como Torrelavega, para un censo de población residente que apenas era la tercera parte. Dado que el municipio mantiene desde entonces un ritmo de casi un millar de viviendas más por año, la cifra puede acercarse a las 21.000 a finales del presente año.

62.500 hipotecas vivas en Cantabria

El último informe del Consejo Económico y Social de Cantabria desvela un dato muy relevante para la economía regional. A pesar de que muchas viviendas de la región han llegado a sus actuales ocupantes por herencias o donaciones y, por tanto, no han tenido que hacer pagos por ellas, el 21,9% de las viviendas existentes en Cantabria, es decir 62.563, se están pagando por medio de hipotecas. Si se tiene en cuenta que el préstamos hipotecario medio en España es en estos momentos de algo más de 20 millones de pesetas, quiere decir que en estas operaciones se han inmovilizado el equivalente a 1,25 billones de pesetas, buena parte de los cuales restan por pagar.
Otro dato significativo es el que se desprende del Censo de Vivienda del INE. Mientras que el 18,47% de las viviendas de la región son alojamientos secundarios, sólo un 9,9% de los cántabros se puede permitir una segunda vivienda dentro o fuera de Cantabria.
El resultado de todo ello es que, a pesar del largo parón administrativo que causó la paralización de licencias exigida por la tramitación del POL de José Luis Gil, primero, y más tarde por el del actual Gobierno, la construcción se mantiene muy cerca de los máximos históricos. El año pasado se superaron las 9.000 viviendas visadas y este ejercicio podría superarse el récord de 1999 (10.214 viviendas), ya que a 30 de junio se habían visado nada menos que 5.343, un 29,6% más que el año pasado y muchas más, por ejemplo, que en todo 1997 que, por entonces fue considerado un buen año por el sector.