Ni las viviendas protegidas son ya un refugio para los promotores

En 2001 había en Cantabria 286.901 viviendas, de las cuales 182.645 eran de primera residencia. Es decir, que una de cada tres no estaba ocupada o lo estaba ocasionalmente. En 2007 el censo era ya de 337.047 viviendas, de las cuales 204.624 eran principales, poco más del 60%. Es decir, que de las 50.146 que se han incorporado en apenas seis años, sólo 21.979 han ido a cubrir una necesidad básica, la de tener donde vivir. Las 30.000 restantes han entrado a formar parte de un enorme patrimonio inmovilizado cuyos propietarios le dan un uso ocasional (en vacaciones) o lo mantienen con una intención especulativa. Una vez que esta expectativa de ganar dinero por el mero hecho de tenerlas cerradas se ha disipado, cabe plantearse cuántas de éstas 132.000 viviendas que apenas se usan saldrán al mercado. La respuesta decidirá si la evolución de los precios es simplemente bajista o va a producirse un hundimiento sin paliativos.
Si nos remontamos a la última crisis del sector, entre 1992 y 1995, los propietarios de viviendas tuvieron un comportamiento muy templado y aguantaron los precios, que no llegaron a bajar nominalmente, pero sí en términos reales, al no recoger la evolución de la inflación. De esta forma, el vendedor parecía salirse con la suya y el comprador también.
Ahora cabría esperar la misma estrategia, pero estará muy influida por dos circunstancias cuyo control no está en manos de los propietarios: el tiempo que dure la crisis y la presión del stock acumulado de viviendas, muy superior al de 1992.
En los últimos años, el parque de viviendas de Cantabria ha aumentado al ritmo neto de unas 8.000 al año (la cifra de las concluidas, menos las demoliciones). Dado que todas ellas se vendían, aparentemente esa era la demanda, pero la demanda es tan cambiante como la propia realidad. La Consejería de Economía va a hacer un estudio para saber, en este nuevo escenario, cuántos compradores quedan, aunque sean potenciales, pero las impresiones son bastante pesimistas. Hay quien arriesga que la cifra de demanda que deparará el estudio probablemente no superará la horquilla que va entre las 2.000 y las 3.000 viviendas anuales, una tercera parte de la anterior.
La paradoja es que ni siquiera con el descenso de los precios subirá sustancialmente la demanda mientras los bancos no vuelvan a abrir la mano en la financiación. Las circunstancias son tan complejas que, aunque el laberinto inmobiliario parece tener aún varias salidas, da la impresión de que al final de cada una de ellas hay una puerta cerrada.

Conversiones de libre a VPO

Es lo que ocurre con la vivienda de protección oficial (VPO). Durante los años de bonanza, tanto los promotores como el Gobierno estuvieron confiados en que, cuando llegase la crisis, serviría de refugio al sector privado que, a cambio de ganar menos, mantendría la actividad. La suposición se basaba en que siempre ha habido compradores para las viviendas de bajo precio.
En Cantabria, algunas empresas, como Pinta, ya han decidido aprovecharse de la nueva legislación que permite convertir una promoción libre iniciada o incluso concluida en VPO, si cumple los requisitos, pero la realidad es que las enormes listas de peticionarios de VPO también adelgazan con una rapidez sorprendente, aunque sea como consecuencia de los filtros administrativos. Después de una gran poda inicial, para quitar a cuantos no se ajustan al perfil de necesidad que las administraciones públicas exigen para estos compradores subvencionados, sólo quedan los solicitantes de rentas más bajas, precisamente aquellos a los que, una vez adjudicada la vivienda, el banco no les concede financiación, porque ya no está dispuesto a asumir ningún riesgo.

“Un regalo”

En estas condiciones, ni siquiera construir VPO es una garantía de vender y la evidencia es que empiezan a sobrar pisos en algunas de las promociones de VPO acometidas en el medio rural. También puede constatarse que muchos de los que se han vendido no están ocupados. Uno de los promotores privados más importantes de la región, se queja de que el reparto de vivienda oficial “se ha convertido en una tómbola. Todo el mundo echa a ver si le toca”. Y es que poder obtener una vivienda por poco más de 60.000 euros en las proximidades de El Corte Inglés o, en un futuro próximo, en La Remonta, es muy tentador, porque cualquier vivienda de características semejantes en las inmediaciones cuesta tres veces más. “Estamos haciendo regalos con el dinero de todos”, subraya, tras hacer hincapié, además, en los efectos perturbadores que causa sobre la clientela de las promociones próximas.
Dentro de las medidas para la reactivación del mercado inmobiliario, el Ministerio de la Vivienda tiene previsto elevar el umbral de rentas para acceder a la VPO en el nuevo Plan, lo que va a colaborar aún más al desplazamiento del poco mercado que conserva la vivienda libre.
En realidad, todas las políticas que se diseñaron para el sector han quedado arrumbadas por los acontecimientos, desde las reformas de los planeamientos urbanísticos municipales, para sacar más suelo al mercado, a la subida del precio de los módulos de VPO para hacerlos más atractivos para los promotores, dado que ahora, al menor descenso que se produzca en la vivienda libre, se puede dar la circunstancia de que compita en precios –sobre todo en zonas metropolitanas– con las hechas bajo el amparo de la VPO de régimen autonómico.

Paralización generalizada

El empuje al mercado sólo puede llegar desde el lado de la demanda, con un descenso de los tipos de interés, algo que posiblemente se produzca en las próximas decisiones del Banco Central Europeo, y en un alargamiento del plazo que ofrece a las entidades financieras para obtener liquidez. El BCE está inyectando mucho dinero pero los plazos se han acortado tanto que bancos y cajas viven pendientes de su liquidez diaria, algo que les bloquea para tomar decisiones.
Sin financiación, la demanda está absolutamente atrancada y los oferentes simplemente se dejan llevar por la resignación: acabarán las promociones que están en marcha y paralizarán las siguientes, porque no pueden justificar preventas para que bancos y cajas les concedan el dinero con que afrontar las obras.
Las promotoras ya saben lo que es refugiarse a esperar tiempos mejores, porque suelen tener plantillas muy reducidas, pero no las constructoras, que necesitan mantener la actividad de una gran plantilla y sólo pueden confiar en las obras públicas como el clavo ardiendo al que agarrarse. Pero es un clavo insuficiente para mantener la actividad de todo el sector.

La costa mal y el interior peor

La promoción no solo se detiene sino que tardará en arrancar cuando lleguen tiempos mejores. Y no hay nichos de mercado que parezcan capaces de mantener la actividad. La costa ha perdido el interés que ha mantenido durante década y media y el interior, que había resurgido en los últimos años, se paraliza de forma radical. En Santander durante el primer semestre del año se han realizado contratos de dirección de obra para acometer 346 viviendas, frente a las 984 del mismo periodo del año pasado. Torrelavega ha pasado de 380 a 73 ; Medio Cudeyo de 190 a 46; Polanco, de 485 a 31; Astillero, de 343 a 150; Meruelo, de 220 a 2; Piélagos, de 975 a 295 y Comillas, de 132 a 2. En el interior Los Corrales ha subido de 51 a 92, pero es un espejismo, porque Potes ha pasado de 21 a 0; Selaya de 69 a 0; Voto, de 158 a 18 y Vega de Liébana de 74 a 0. Sólo Reinosa tiene buenas expectativas, probablemente como consecuencia del asentamiento de empresas en el polígono de La Vega, ya que ha pasado de 18 el año pasado a 122.
En total, en el primer semestre se han contratado direcciones de obra para 3.713 viviendas, un 56% menos que el año anterior, cuando fueron nada menos que 8.532.