La locomotora que va demasiado deprisa

La espectacular subida del precio de las viviendas apenas tiene que ver con un encarecimiento de los costes de edificación o de los ingresos de los compradores, según un reciente informe del Consejo del Notariado. ¿A qué puede deberse entonces? En buena parte, a que el precio del suelo se ha disparado. Y eso, según los notarios sólo tiene una razón: las expectativas. Como las expectativas las establece la normativa urbanística municipal, resulta inevitable concluir que la especulación tiene su origen, sorprendentemente, en las propias administraciones públicas. Tampoco puede extrañar que sean los ayuntamientos los responsables del urbanismo los que alienten este proceso si se tiene en cuenta que salen directamente beneficiados.

La máquina de hacer dinero

La vivienda se ha convertido en una máquina de hacer dinero para las Corporaciones municipales, siempre deficitarias y, curiosamente, su voracidad en este terreno se ha convertido en un gran regalo para los gobiernos regionales e, incluso, para el gobierno nacional, quie también participan en el reparto. Cuanto más caras se vendan las viviendas, más ingresan ellos por el IVA, por los impuestos sobre las escrituras, por renta o por patrimonio.
A pesar de que la pereza de los ayuntamientos cántabros para adaptar su legislación urbanística a la ley del Suelo impide dar nuevas licencias a la mayoría, y de circunstancias como la paralización normativa de Bezana o el agotamiento del suelo calificado en Santander, el año pasado se visaron en Cantabria casi 10.900 viviendas, una cifra histórica.
Ni el estancamiento de la población ni la fortísima subida de precios han hecho mella en este mercado. Incluso se ha roto la maldición de los ciclos cortos que siempre ha padecido la construcción. Desde hace doce años mantiene una tendencia al alza imparable sin apenas dientes de sierra. El resultado es que una región estabilizada en 180.000 familias ha visto crecer su censo de viviendas en este plazo más que en varios siglos anteriores.
Toda la comarca costera está tapizada por las grúas, pero especialmente el eje Santander-Torrelavega, que ha tomado el relevo al que representaban en los años anteriores Castro Urdiales y Noja. En Piélagos se visaron el pasado año 1.021 viviendas, casi tantas como en Santander (1.202). Algo parecido ocurrió en Bezana (1.012), a pesar del bloqueo del planeamiento. Son los municipios satélites a la capital los que ahora le dan cobertura en sus necesidades inmobiliarias, como consecuencia de la mejora de las comunicaciones y del precio que ha adquirido la vivienda en Santander. Y el área de influencia de ese fenómeno llega cada vez más lejos: Torrelavega, Reocín, Entrambasaguas o Medio Cudeyo son ya residencia habitual de personas que trabajan en Santander o en su entorno.

Despierta el interior

A pesar de que parece despertar también el interior de la región (en Reinosa se visaron 50 viviendas, después de varios años prácticamente sin visas), toda la mitad sur de Cantabria no suma la actividad inmobiliaria de un solo municipio semicostero pequeño, como Polanco.
Sorprendentemente, la demanda no se resiente de unas elevaciones de precios superiores a los dos dígitos durante más de una década. La razón está en los bajos tipos de interés, la ampliación del plazo de las hipotecadas y, sobre todo, a la convicción de que por muy cara que resulte una casa, más tarde lo será aún más, con lo cual comprar sigue siendo un buen negocio. Pero eso no va a durar ilimitadamente. En Cantabria, los promotores confían en que la afluencia de compradores foráneos sostendrá la tendencia durante más tiempo, pero todo tiene un límite. El ejemplo de los compradores extranjeros puede servir. En el primer semestre del año sus inversiones en el sector inmobiliario español han caído bruscamente, y no es que España haya dejado de ser atractivo para invertir. Es que las casas españolas se han puesto excesivamente caras también para ellos. Más caras, en algunos casos, que las de sus propios países.
El precio medio de una vivienda española es de 125.966 euros, según un estudio de la firma AFI, la mitad de lo que cuesta en Inglaterra, pero bastante más cara que en Suecia (95.000 euros) donde los ingresos son un 45% superiores a los nuestros.
Cantabria siempre han estado por encima de la media nacional de precios, aunque hace algún tiempo que dejaron de situarse entre los más altos. En concreto, el gasto promedio en una vivienda, 134.616 euros, está muy cerca de los que se paga en Francia (144.844) o en Bélgica (149.352), donde los ingresos familiares son bastante más altos.

La nueva clientela y el POL

Los promotores cántabros nunca han pensado en los extranjeros como su mercado, pero sí en los habitantes de otras regiones españolas. Hasta el agotamiento de la costa oriental, el yacimiento comprador estaba en el País Vasco. Desde mediados de los años 90, los inversores madrileños y castellanos se han convertido en el mercado más floreciente. Una clientela con más capacidad financiera que los compradores locales y que, quizá por eso, ha acabado por marcar la tendencia de los precios para todo el sector.
Es posible que esa clientela, que también buscaba costa –aunque en el segmento que va desde Ribamontán hasta el extremo con Asturias, preferentemente– empiece a flojear en la medida que no pueda arrimarse al borde del mar, lo que resultará cada vez más difícil con el POL. Pero es un nicho de mercado de enormes dimensiones y la conclusión de la Autovía con la Meseta será un regalo excepcional para los vendedores locales de viviendas.
Los promotores siguen teniendo unas expectativas extraordinariamente favorables, como lo demuestra el hecho de que cualquier planeamiento municipal que libera nuevo suelo urbano da lugar a una catarata de solicitud de licencias, algo que viene facilitado por el abandono de las actividades agrarias. Gran parte del suelo que tradicionalmente ha estado dedicado a la ganadería ha quedado sin uso y los propietarios están más dispuestos a vender que nunca y, mucho más si tienen el incentivo de unos precios atractivos.

Los márgenes del promotor

El suelo se ha encarecido muy deprisa, pero eso no ha provocado una disminución de los márgenes del promotor que, hoy por hoy, sigue teniendo la posibilidad de trasladar esa subida al precio de la vivienda. Y una prueba de que no sólo el suelo influye en la subida de precios es el hecho de cuando es propiedad del promotor el precio final no se reduce en absoluto, lo que indica que su referencia a la hora de fijar el valor de la vivienda que saca a la venta no está en los costes que ha de afrontar, sino en una estimación de la cuantía máxima que el comprador está dispuesto a pagar.
Un estudio de CC OO indica que a finales de 2004 el margen neto de un promotor inmobiliario español era del 26,6%, cuatro puntos más que un año antes. Si damos por buenos estos datos, el beneficio que deja una vivienda en Cantabria sobrepasa los 35.000 euros, una cuantía más que notable.
Si el precio del suelo ha pasado de suponer el 7% del coste total de una vivienda en 1996 a representar el 22,7% y el margen de los promotores ha aumentado en este periodo en nueve puntos, es obvio que hay un tercer factor, el coste de la construcción que pierde relevancia de una forma muy rápida. Y no es que los materiales o los precios de la albañilería se hayan abaratado, sino que sus subidas son muy inferiores y la productividad avanza deprisa. Como resultado, los gastos de construcción sólo representan ya el 37,4% del importe de una casa. En 1996 suponían casi el doble, el 65,1%
El coste medio de construcción de una vivienda cántabra es de unos 56.700 euros, algo menos de diez millones de pesetas, sólo un 28% más que hace cinco años. No obstante, resulta algo más caro que la media nacional, quizá por el hecho de que, por término medio, son promociones más pequeñas y los costes individuales se reducen en las grandes actuaciones.
Ese es un problema que, antes o después acabará por modificar el modelo del sector inmobiliario en la región. A pesar del insoslayable avance de las grandes promotoras nacionales, las regionales no sólo no han desaparecido del mercado sino que muestran una gran vitalidad, pero esta situación puede cambiar radicalmente si se produce una contracción de las ventas. En ese momento, gran parte de las pequeñas promotoras locales, que no pueden competir en costes ni acumular suelo para hacer estrategias, saldrán del mercado. Eso sí, con expectativas de volver en la bonanza siguiente, ya que su estructura es mínima y, por tanto, extraordinariamente flexible, a veces, ni siquiera una oficina. Pero, para entonces, su hueco puede estar ya completamente tapado.