A fondo

La obra pública sigue a la espera de que Fomento empiece a licitar y la vivienda tardará en despegar

Por primera vez en mucho tiempo hay en juego 400 millones de euros y una fuerte inversión privada en ampliaciones industriales

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Mientras Fomento pone en marcha alguna de las muchas iniciativas comprometidas, el Gobierno regional y el Ayuntamiento de Santander compiten por ver quién saca más lustre a unos recursos muy inferiores. La Consejería de Obras Públicas ha decidido jugar muchas cartas a las obras municipales, donde con menos dinero se consigue más y, sobre todo, más rápido. Ha puesto en marcha 200 proyectos, que los ayuntamientos financiarán en un 30%, y que, junto con sus obras, van a movilizar 100 millones de euros. A su vez, Santander, con sus propios recursos, pretende emplear una cantidad semejante en este final de legislatura. Puede ser un punto de partida para sacar del letargo a un sector que lleva años sin actividad. A su vez, la promoción inmobiliaria está conociendo un repunte, que le puede llevar a iniciar el doble de viviendas que el año pasado.


El motor de la economía de Cantabria en la pasada década era la construcción. Con más de 10.000 viviendas iniciadas al año y un sector público dispuesto a renovar toda la red de carreteras regionales y nacionales a la vez, además de los hospitales y los colegios, el dinero parecía inagotable. Cuesta imaginar que en el debate del Estado de la Región de 2008 al Gobierno se le reprochase desde la oposición no hacer más. El problema era exactamente el contrario, estaba haciendo más de lo que podía o debía, como se comprobó en cuanto se cortó el grifo del endeudamiento. Y como él, los ciudadanos, que también habían resultado seducidos por las hipotecas baratas.

Al comienzo de la crisis, la obra pública mantuvo aún una cierta inercia, hasta concluirse las que estaban en marcha, pero una vez se acabaron las que estaban a medio hacer, especialmente el Hospital Valdecilla y el Centro Botín, la construcción ha sido un páramo en Cantabria hasta ahora. Ni siquiera con la recuperación económica ha encontrado la botella de oxígeno que necesita, porque el incremento de la actividad en los ayuntamientos (con recursos propios o del Gobierno regional) no compensa, ni con mucho, la paralización de la obras que dependen de Fomento.

A pesar de los muchísimos compromisos adquiridos por Íñigo de la Serna como ministro de Fomento y de su ratificación por el actual titular, José Luis Ábalos, la inversión del Ministerio es, por el momento, paupérrima. De los 256 millones de euros que estaban comprometidos por el Gobierno central en Cantabria para este año, en el primer semestre solo se han ejecutado 40, el 16%.Y llueve sobre mojado, porque en todo el año 2017, De la Serna solo ejecutó el 44,5% de un presupuesto ya de por sí muy modesto.

No será suficiente que el Ayuntamiento de Santander haya lanzado toda la artillería a su alcance de cara a las ya próximas elecciones locales, con 100 millones de inversión, y que la Consejería de Obras Públicas haya hecho otro tanto a través de ayudas a los ayuntamientos, para que puedan acometer obras por importe de otros 40 millones, de los cuales la consejería pone el 70%. Nada menos que 200 obras en las que hay pavimentaciones de núcleos, reparación de viales, caminos… Si a esto se le añaden las obras en carreteras de su propia competencia sumará 100 millones de euros movilizados, la obra pública puede empezar a salir de su letargo, pero poco más. Los casi 200 millones que el Estado probablemente va a dejar de ejecutar este año, y los que no empleó el pasado en la región sí que hubiesen permitido cambiar el tono del sector empresarial vinculado a la obra pública, que no levanta cabeza.

Desplazamiento hacia la vivienda usada

La obra pública parece haber recuperado disponibilidad presupuestaria pero esa mejoría no se ve materializado y la vivienda vive una realidad igual de engañosa. Supuestamente, en Cantabria ya no hay stock de pisos nuevos, pero los precios no acaban de despuntar, al contrario de lo que ocurre en Levante, Madrid o Barcelona. La explicación puede estar en lo que se considera como tal, porque la que quedó sin vender hace ocho o nueve años, y en algunos casos ha pasado por varias manos de bancos o particulares ya se tipifica como usada, aunque nunca haya sido utilizada. Esos pisos siguen saliendo al mercado, a un precio bastante inferior al de la vivienda que sí es de reciente construcción, lo que desanima a los promotores a reanudar su actividad, puesto que para competir tendrían que vender por debajo de costes. A eso se une el que los pocos que han sobrevivido están en una situación muy precaria; que los bancos no tienen ninguna intención de financiarles, salvo que presenten unas garantías que no pueden aportar; y que el suelo calificado en el que podría construirse se lo han quedado los fondos a muy bajo precio y lo tienen retenido.

Dado que la construcción inmobiliaria necesita, además, mucho tiempo para madurar los proyectos, no parece fácil que volvamos a ver un número significativo de grúas en mucho tiempo. Son muchas las circunstancias en su contra y la crisis en este sector aún va para largo. Lo más desconcertante es que, en el caso de que se pusiese en marcha a corto plazo, tampoco encontraría albañiles para hacer las obras, una profesión que ahora no abunda a pesar de que hace diez años llegó a tener más de 30.000 activos.

El único mercado que se reactiva mínimamente es el de la vivienda usada. Si lo normal debiera ser que se vendiesen más o menos las mismas viviendas nuevas que usadas, hace años que la balanza está abrumadoramente descompensada en favor de la segunda mano, a pesar de que los promotores insisten en que con reformas e impuestos, al comprador prácicamente le cuestan lo mismo que una vivienda nueva. Eso, donde las hay, porque la ausencia de promociones desde hace años da lugar a que en Santander y en muchas localidades costeras sea casi imposible encontrarlas.

Despega el alquiler

La vivienda usada ha encontrado otro aliado en los alquileres, tanto los de continuidad como los turísticos. Tradicionalmente, en Santander apenas han ofrecido rendimientos del 2-3% sobre el valor de la vivienda y solo resultaban interesantes cuando el inmueble subía de precio como la espuma. Pero con los precios estancados o a la baja, cualquier otra inversión podía resultar más interesante.

A medida que los ahorradores se han encontrado con que los bancos no están dispuestos a remunerar los pasivos, porque los consiguen a precio cero de los organismos reguladores, y que la escasez de vivienda en oferta hace subir los alquileres, muchos han girado sus ojos sobre la vivienda como inversión. Los alquileres ya ofrecen un promedio del 5% anual del valor del inmueble, una rentabilidad muy aceptable, y el rendimiento de los alquileres turísticos pueden sobrepasar el 7%, aunque exigen una gestión más compleja. Si para evitarse esas molestias se dejan en manos de agencias especializadas, que suelen cobrar un 20% de los ingresos, la rentabilidad para el propietario no es mucho mayor que la que ofrece un arrendatario de continuidad.

La vivienda usada y el alquiler han despertado. FOTO: RAMIRO SILVESTRE

Las políticas de subvenciones son voluntariosas pero han contribuido a esta espiral de subidas de los alquileres. Como ya ocurriera hace una década, el propietario de la vivienda hace su propia estrategia. Consciente de que quien alquila tiene más capacidad de pago, gracias a la ayuda, sube el precio, algo que no podría hacer si el número de viviendas en oferta fuese elevado, pero no es el caso.

El Gobierno cántabro va a probar ahora otra estrategia más sutil, la de garantizar el cobro a los propietarios de viviendas que no se atreven a alquilarlas, pensando que pueden encontrarse con un inquilino moroso. La estrategia tiene motivos para dar resultado, ya que se lanza en un momento en el que los precios de los alquileres también son un atractivo para el propietario, y el parque de viviendas sin uso es extraordinariamente alto: 44.000 en Cantabria. Solo con sacar al mercado un mínimo porcentaje, los efectos serían muy notorios, mucho más de lo que pueden conseguir el Ayuntamiento de Santander o el propio Gobierno regional con las promociones de pisos públicos de alquiler que han iniciado.

En parte por el aumento de los precios de los alquileres y en parte por las subvenciones públicas, en los últimos años se han disparado las rehabilitaciones de viviendas. Es una buena fuente de actividad para las pequeñas empresas y con un significativo en el monto global, ya que las más de 1.100 que se han acometido en el primer semestre del año suman unos 32 millones de euros de inversión.

Reactivación de la inversión privada

La construcción, en cualquier caso, tiene otra pata más, la obra civil, que registra un repunte muy considerable. En estos momentos se está levantando en el Puerto de Santander la nueva fábrica siderúrgica de Coated Solutions, con un presupuesto de 50 millones de euros; en Villaescusa está muy avanzada la planta farmacéutica que construye IFC (20 millones de euros) y en el recinto de Solvay en Barreda, Boldalti apura las obras de la nueva instalación de cloro (55 millones de euros). Unas inversiones industriales que hace mucho que no se veían, y ni siquiera son las únicas. Ascensores IMEM, Formaspack y Talleres Serrano también están acometiendo grandes ampliaciones de sus fábricas. A su vez, dos centros de enseñanza superior, Cesine y la Universidad del Atlántico, tienen en marcha o en una perspectiva muy próxima tres nuevas residencias de estudiantes, y Lupa va a iniciar la construcción de un centro logístico en el polígono Marina-Medio Cudeyo, en el que invertirá 30 millones de euros. Además, se van a levantar dos nuevas residencias de ancianos y, aunque aún no se han dado plazos, la compañía arrendataria de la Residencia La Pereda tendrá que empezar las obras para su adaptación.

En lo que va de año, las viviendas nueva iniciadas duplican ampliamente las de todo 2017 pero las cifras siguen siendo muy bajas. FOTO: DAVID S. BUSTAMANTE

Este despertar de la iniciativa privada también va a contribuir a dejar atrás una época negra en la construcción, pero la dimensión que alcance de esa recuperación dependerá de la prontitud con que el Ministerio de Fomento licite los compromisos que ha adquirido. Si lo hace, puede añadir, por sí solo, un punto de crecimiento al PIB regional, algo que colocaría a Cantabria en una senda claramente expansiva.

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