Parkings, otro modelo de negocio que se agota

Entre los muchos modelos de negocio que la crisis económica ha puesto en cuestión hay que incluir el de la construcción de parkings con un retorno de la inversión basada en la rápida venta de plazas. Al menos en Santander hay ya tres ejemplos, el del parking de Tetuán, el que se encuentra paralizado sobre el túnel de Cazoña y el recién concluido en la finca donde se asentaba la antigua fábrica de Curtidos Mendicouague. En todos los casos, las expectativas de partida de sus promotores han chocado con una muy tibia respuesta de la clientela potencial, hasta el punto de que el Ayuntamiento se ha visto obligado a cambiar la ordenanza reguladora para flexibilizar la comercialización de unas plazas de aparcamiento cuya razón inicial de ser era dar servicio a los residentes en la zona.
El de Mendicouague nació, además, envuelto en una polémica vecinal en la que se contraponía el apoyo de dos asociaciones del barrio a la iniciativa del alcalde, Íñigo de la Serna, con el frontal rechazo de otros colectivos a un proyecto que pondría en peligro el espacio arbolado que existía en la zona.
Cinco años después de su adjudicación a una UTE formada por las empresas SIEC y Actium, y de los 7,5 millones de euros invertidos, el parking se dispone a abrir sus puertas y lo hace con solo cinco plazas vendidas de las 405 con que cuenta.
Su rentabilidad va a depender, al menos hasta que los efectos de la crisis sean menos evidentes, de los abonos de alquiler que el cambio de la normativa municipal le ha permitido ofrecer y que están teniendo una buena acogida.
Otra incógnita que solo el tiempo podrá despejar es cómo afectará la construcción del parking al mantenimiento del parque tal y como lo venían disfrutando los vecinos, aunque la experiencia de otros aparcamientos subterráneos nos habla de la dificultad de compaginar el hormigón con la naturaleza.

Un proyecto demorado

Frente al éxito que tuvieron en su comercialización los parkings construidos hace una década, el de Mendicouague se ve penalizado por la lejanía del centro y una crisis económica que ya dura tanto como el periodo transcurrido entre la gestación del proyecto, a finales de 2007, y su ejecución, concluida el pasado mes.
La tardanza en culminar la obra tiene que ver con una circunstancia ligada al uso que se hizo de ese suelo durante muchos años. En el espacio que ahora ocupa el parking y el parque que se ha reconstruido sobre él se levantaba la fábrica de Curtidos Mendicouague, una actividad contaminante del suelo. Esta circunstancia se convirtió en un argumento más de la lucha que la Asociación Vecinal Parque Mendicouague venía manteniendo con el Ayuntamiento para evitar lo que entendían como un riesgo para la supervivencia del parque.
La Asociación se dirigió en 2009 a la Consejería de Medio Ambiente para que requiriese un análisis del suelo antes de que se produjera el movimiento de tierras. Estas catas, que debieron de repetirse hasta en cuatro ocasiones debido a irregularidades en la toma de muestras, eran necesarias para poder determinar el vertedero al que debían ser llevados los residuos si estaban contaminados.
Al final, los miles de metros cúbicos de tierra excavados para la construcción del parking se han depositado en el vertedero de El Mazo, lo que demuestra que no eran peligrosos, pero el comienzo de la obra no se retomó hasta enero de 2012, a pesar de que el parque llevaba vallado más de dos años, circunstancia que provocó nuevas protestas de los vecinos.

Una consecuencia del urbanismo de los 60

El proyecto del aparcamiento de Mendicouague surgió, según justificó el Ayuntamiento por entonces, en respuesta a las peticiones de los vecinos de la zona, especialmente de los que residían en las urbanizaciones de El Faro y San Francisco, construidas en los años sesenta sin plazas de garaje en los propios inmuebles. Algo que no ocurre en las viviendas de construcción más reciente, como la Urbanización Mendicouague.
En opinión del Ayuntamiento, el parking no solo beneficiaría a quienes resultasen adjudicatarios de una plaza para residentes, sino que ayudaría a hacer más fluido el tráfico en la zona y a liberar espacio para el aparcamiento en superficie, gracias a las 500 plazas subterráneas previstas inicialmente. La Corporación santanderina se comprometía también a mantener el parque tal y como se encontraba, ya que el proyecto respetaba tanto los espacios verdes como su arbolado, incluidos una encina centenaria y la alameda de plátanos. Además, la configuración del aparcamiento permitía un recubrimiento de tierra vegetal suficiente para garantizar el desarrollo de especies arbóreas de nueva plantación. Se contemplaba también la ampliación de las zonas de juegos infantiles y la colocación de nuevas fuentes y contenedores para el depósito de excrementos caninos.

Un parking de tres plantas

El parking salió adelante contra viento y marea, y en el diseño final se han tenido en cuenta las opiniones de las asociaciones vecinales que han apoyado el proyecto. A petición suya se decidió eliminar una de las dos rampas de entrada y otra de salida de vehículos, así como un acceso peatonal. Dispone, pues, de una única rampa de entrada y otra de salida de vehículos, situadas ambas en la calle Miguel de Unamuno, y de tres accesos peatonales, dos de ellos dotados con ascensor para ocho personas.
El subterráneo finalmente cuenta con 405 plazas de coche y nueve para motos, y su configuración se ajusta al desnivel existente entre General Dávila y Miguel de Unamuno.
La superficie total construida es de 10.774 metros cuadrados, que se distribuyen en tres plantas. La más cercana a la superficie tiene cerca de 2.500 metros y las otras dos 4.139 m2 cada una.
El aspecto es muy luminoso y amplio, ya que los viales interiores tienen cinco metros de anchura y al habitual pavimento de hormigón pulido acabado con resinas de color se unen una potente iluminación y sistemas de ventilación que garantizan una buena calidad del aire.

Un cambio de normativa

La empresa concesionaria explotará el parking durante los próximos 50 años. A cambio, ha tenido que correr con los gastos de la construcción (7,5 millones de euros) y abonar un canon inicial al Ayuntamiento de 650.000 euros. Para rescatar estos desembolsos partía de un precio de 21.500 euros más IVA por cada plaza, una cantidad que parece haber resultado disuasoria para los potenciales interesados, a la vista de la escasa demanda hasta ahora.
En el proyecto inicial se contemplaba un reparto de las plazas al 50% entre residentes y usuarios de rotación, pero ante el supuesto interés que según el Ayuntamiento habían mostrado los vecinos, se optó por destinar todas las plazas a los residentes.
La realidad era bastante distinta a la que anunciaba el Ayuntamiento y ha sido preciso modificar la ordenanza municipal para introducir nuevas fórmulas de comercialización, además de ampliar el perímetro de quienes pueden solicitar una plaza.
Ahora, además de la prioridad que tienen los residentes en la zona acotada por el Ayuntamiento como área de influencia del parking, también pueden acceder a la cesión de una plaza durante los próximos 50 años los titulares de negocios y quienes tengan su puesto de trabajo en ese área de influencia.
Pero lo que realmente puede dinamizar la ocupación del parking son las distintas modalidades de abonos mensuales, trimestrales o anuales, por 12 o 24 horas o en horarios solo nocturnos. Una flexibilidad que se adecúa mucho mejor a las posibilidades de sus potenciales usuarios al menos hasta que la crisis económica concluya. Aunque, quizá, el modelo de negocio de los parkings, como tantos otros gestados en épocas de bonanza, no vuelva nunca al punto de partida.