El Banco de España propone más programas para compensar el alquiler a arrendadores y movilizar vivienda

Cree que los desequilibrios entre oferta y demanda está «lejos» de solucionarse y avisa de «cuellos de botella»

El Banco de España aboga por diseñar nuevos programas de compensación de rentas del alquiler para los arrendadores, con el objetivo de incrementar la oferta de vivienda y para paliar el desequilibrio en el mercado que está «aún lejos» de reducirse de manera significativa a corto plazo y amenaza con crear un problema social de «primera magnitud».

Así lo indican desde el organismo encabezado por José Luis Escrivá en su informe anual 2024, donde se avisa de que el déficit de nuevos hogares, que está en la horquilla de 400.000 y 450.000 viviendas entre 2022 y 2024, amenaza con generar un «cuello de botella» para la economía española si no se toman medidas y se aborda de manera «decidida» y «holística».

Por ello, otras propuestas que se recoge en este documento implican crear nuevos programas de aseguramiento público, un marco regulatorio y contractual estable que garantice la seguridad jurídica en el mercado de la vivienda; colaboración público-privada para incrementar el parque de alquiler a precios asequibles; reducción de fricciones administrativas y regulatorias en la producción de suelo o construcción y la reducción costes de producción de viviendas a través del impulso de la construcción industrializada.

En el informe se indica que la demanda de vivienda se mantuvo robusta en 2024 por un incremento de la población y de creación neta de hogares, que sumaron 180.000 nuevos hogares en el conjunto del año.

A esto se suma la demanda de vivienda por parte de los no residentes, que se sitúan en alrededor de las 60.000 viviendas anuales desde 2022 y supusieron el 8,4% del total en 2024, una proporción que se eleva en zonas turísticas.

A esto, hay que sumar el alquiler de vivienda turística, con un promedio de 50.000 unidades nuevas en 2024 respecto al año previo, lo que supone una presión «adicional» al mercado de la vivienda.

Por su lado, aunque la oferta presentó un mayor dinamismo en 2024 frente al año previo, en términos cuantitativos los avances fueron relativamente modestos, y sus efectos sobre el incremento de la oferta de vivienda se materializarán en los próximos años.

De esta manera, el número de visados de obra nueva alcanzó unas 127.500 viviendas, un 16,7% más que el año previo; el número de visados de rehabilitación de viviendas se acercó a las 24.000 viviendas (+7,3%), lejos aún de las 300.000 viviendas anuales hasta 2030 comprometidas en el Plan de Recuperación; y con mayor dinamismo en la oferta de vivienda protegida – 5.500 unidades más con calificación definitiva, hasta 14.500 viviendas, y 11.500 unidades más de iniciadas, hasta 24.000 –, aunque se partía de cifras muy bajas.

En contraste, se aprecia ausencia de grandes desarrollos urbanísticos o que hayan aumentado la producción de suelo finalista en las grandes áreas urbanas, algo necesario para incrementar la oferta de vivienda.

Por su parte, también hay una reducida penetración de la construcción industrializada en el país en un contexto de caída de la productividad en el sector y una escasez relativa de mano de obra cualificada para la construcción de vivienda.

EN MADRID Y BARCELONA SE PODRÍAN MOVILIZAR MÁS DE 300.000 HOGARES

No obstante, la disponibilidad de viviendas para absorver la creación de hogares para el conjunto de España se situaría en el 40% en 2024, aunque con mucha hetereogenidad por territorios.

Así, la capacidad máxima del parque de vivienda actual permitiría absorber unos 310.000 hogares en Barcelona (13,2%) y unos 390.000 en Madrid (14,3%) si se movilizaran todas las segundas residencias, las viviendas con usos alternativos y las desocupadas.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA CRECIÓ CASI UN 40% DESDE EL MÍNIMO DE 2014

La tasa de crecimiento interanual del precio medio de la vivienda en términos reales en España alcanzó el 8,7% en el último trimestre de 2024, lo que supone un avance del 39,8% desde el mínimo registrado al final del ajuste del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2014.

En este período, el precio real de la vivienda nueva se ha incrementado a un mayor ritmo (62,1%) que el de la vivienda usada (36,4%), con gran hetereogenidad geográfica. De esta manera, se necesitan 7,2 años de renta bruta para satisfacer el precio de una vivienda, en línea con el esfuerzo promedio de los tres últimos años y con la media registrada por este indicador en 2004.

Por su lado, el coste medio del alquiler real por metro cuadrado ha aumentado un 12,5% desde su mínimo en 2015 hasta 2023 para el stock de las viviendas arrendadas en territorio fiscal común, con mayores incrementos en las grandes áreas urbanas y en las zonas turísticas donde los esfuerzos medios se sitúan en un rango entre el 25% y el 30% de la renta bruta para hacer frente al alquiler.